Rescisão antecipada do contrato de locação

Para entendermos todos os aspectos que englobam a rescisão antecipada do contrato de locação, é importante lembrar que a lei do inquilinato (lei nº 8.245/91) é uma norma protetiva ao inquilino. Em resumo, parte do pressuposto de que na relação contratual, o locatário é a parte mais frágil quando comparado ao locador e, para equilibrar essa relação, traz favorecimentos legais ao locatário.

Além de ser uma norma protetiva, pelo interesse público envolvido, a lei do inquilinato é também norma cogente, ou seja, ela não pode ser afastada pela vontade particular das partes envolvidas no contrato. Caso tentem definir de forma diferente do que a determinada pela lei do inquilinato, será considerado nulo e não produzirá efeitos. As alterações possíveis dentro de um contrato de locação, são aquelas autorizadas pela própria lei, onde o artigo normalmente é acompanhado da expressão “salvo disposição expressa em contrário”.

Levando isso em consideração, ao locador são raras as hipóteses em que lhe é permitido reaver o imóvel locado, por exemplo, não poderá reaver nem para uso próprio. O locador só poderá rescindir o contrato de locação e reaver seu imóvel nos casos de infração legal ou contratual, falta de pagamento de aluguéis e realização de reparos urgentes determinadas pelo poder público que não podem ser realizadas com o inquilino no imóvel ou, podendo, que ele se recuse a autorizar.

Em contrapartida, o locatário poderá devolver o imóvel a qualquer momento, pagando a multa pactuada, conhecida como multa por rescisão antecipada. Esse direito é assegurado por norma cogente e não pode ser afastado. Caso o proprietário se recuse a aceitar a entrega das chaves, por exemplo no caso de o inquilino precisar realizar reformas no imóvel, o inquilino poderá consignar as chaves em juízo, forçando a devolução do imóvel, por ser considerado condição potestativa, considerado ilícito pelo Código Civil.

a)      Multa pactuada

A lei prevê a possibilidade de multa proporcional para o locatário devolver o imóvel a qualquer momento, contudo não fixa o valor dessa multa. Como prática de mercado, tem-se o valor de 3 aluguéis. É possível que as partes acordem que não exista nenhuma multa – muito raro de acontecer, dado as garantias que o locador exigirá para locar o imóvel – bem como é possível que a multa seja maior.

Apesar disso, a multa sofre duas limitações importantes. A primeira é extraída do artigo 412 do Código Civil, segundo o qual a cláusula penal (multa) não pode ultrapassar o valor total da obrigação principal. Traduzindo para os contratos de locação, a multa não pode ultrapassar o valor da somatória dos aluguéis.

A segunda limitação, igualmente relevante, é referente a proporcionalidade da multa. A multa não pode ser manifestamente excessiva, dessa forma, caso as partes tentem pactuar uma multa igual ao valor do contrato de locação, a proporcionalidade não existirá e o locatário poderá pedir a revisão da multa em juízo. Isso se aplica também às multas que, mesmo não sendo equivalente ao valor do contrato de locação, se demonstrem abusivas levando em consideração a natureza e a finalidade do negócio.

Na prática, ficará a cargo do juiz analisar caso a caso e realizar a revisão da multa pactuada entre as partes, levando em consideração o princípio da boa-fé, função social do contrato e impedir o enriquecimento sem causa.

A única exceção dada à proporcionalidade da multa, é nos contratos Built to suit, onde a lei permite expressamente que a multa seja igual ao valor restante dos aluguéis. Essa permissão é dada para proteger o alto investimento despendido pelo locador ao imóvel, para atender as demandas do locatário.

b)     Proporcionalidade da multa

Conforme citado anteriormente, a multa deverá ser proporcional. Isso quer dizer que deverá ser reduzida com base no tempo de cumprimento da locação. Dessa forma, caso um contrato tenha o prazo de 60 meses e o locatário, no 21º mês de locação rescindir o contrato, terá cumprido 35% do prazo de locação e pagará 65% da multa estipulada.

Supondo que a multa seja de 3 aluguéis e o valor do aluguel seja de R$ 10,000.00, a multa integral é de R$ 30,000.00. E, com a redução de 35% desse valor, a multa aplicada seria de R$ 19,500.00.

A proporcionalidade é mandatória e não poderá ser afastada, mesmo que acordado entre as partes.

c)      Data base para o cálculo da multa

Um ponto interessante a se considerar quando se calcula a multa por rescisão antecipada do contrato de locação, é a data que deve ser utilizada para o cálculo.

Caso o contrato não tenha sido renovado por aditivo, a identificação é simples, será a da data de início do contrato de locação.

Contudo, caso a locação tenha sido renovada por igual período, deverá ser considerado a data de início da locação no contrato original ou a data de renovação da locação?

Não existe previsão expressa na lei e penso que dependerá da redação e do acordo entre as partes.

Caso, no aditivo de renovação contratual, esteja escrito “o prazo de locação prorroga-se até a data xx/xx/xxxx” e não exista acordo expresso entre as partes para a data de cálculo da multa, é forçoso concluir que a cláusula de multa permanece inalterada, bem como o início da vigência da locação e, por interpretação sistémica do contrato, a data base de cálculo deverá seguir a do contrato original.

Contudo, caso a redação dada seja “o novo prazo de locação se dará da data xx/xx/xxxx até a data xx/xx/xxx” e não exista acordo expresso entre as partes para a data de cálculo da multa, entendo que o aditivo alterou o início da vigência de locação e a data do aditivo deva ser a correta.

Para evitar desgastes entre as partes e evitar a judicialização da questão, é recomendável e preferível que as partes incluam expressamente no aditivo cláusula que trate da data base para o cálculo da multa, ou seja, se será a do contrato original ou a do aditivo.