Terraços abertos em áreas de lazer - a regulamentação através da Resolução/CEUSO/135/2019

A CEUSO (Comissão de Edificações e Uso do Solo) esclareceu como pode ser utilizado o terraço aberto em pavimentos de lazer em empreendimentos residenciais, questão que gerava bastante dúvida na análise dos projetos legais

Em algumas aprovações de projetos legais anteriores, já nos deparamos com a dificuldade de adotar o conceito de terraço em pavimentos de lazer, que por vezes era considerado não computável e em outras computável. Para alinhar o entendimento da Secretaria Municipal de Licenciamento (SEL), a CEUSO publicou uma resolução (a 135/2019) em que permite que o terraço seja não computável sob as seguintes condições:seja considerada a definição de terraço constante no inciso XXXV do artigo 3º da Lei nº 16.642/2017: peça justaposta à edificação, constituída em balcão aberto, sem ou com vedação, desde que retrátil ou vazada do tipo quebra-sol, em balanço ou não, complementar à unidade residencial ou não residencial, não abrigando função essencial ao pleno funcionamento da unidade

• seja considerado o inciso I do artigo 108 da Lei nº 16.642/2017: não é área construída computável o terraço aberto, com área construída máxima por pavimento equivalente a 5% (cinco por cento) da área do terreno
• seja considerado o inciso I do artigo 102 do Decreto nº 57.776/2017: no terraço aberto, com área construída máxima por pavimento equivalente a 5% (cinco por cento) da área do terreno, deve ser observado o remanescente do imóvel quando o terreno for objeto de doação de área para alargamento de passeio ou por melhoramento público
• seja considerada a RESOLUÇÃO/CEUSO/129/2018: terraço aberto é NÃO computável para Taxa de Ocupação (TO)
• seja considerada a letra “b” inciso VII do artigo 108 da Lei 16.642/2017: é não computável no prédio residencial as áreas cobertas de uso comum localizadas em qualquer pavimento, observado o limite de 3,00 m² (três metros quadrados) por habitação
• a unidade residencial deverá ser entendida como a área privativa da unidade e sua respectiva área de uso comum
• o terraço não poderá ser subdividido em compartimentos de forma a descaracterizar a sua área original e não será permitida a sua incorporação aos compartimentos internos da edificação, sendo, portanto, obrigatória a previsão de caixilharia de fechamento entre os compartimentos e o terraço
• no projeto legal, quando o entendimento acima for utilizado, deverá ser indicado em notas o uso da resolução/CEUSO/135/2019

Kenji Yagura

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