Usucapião Extrajudicial e o Novo Código de Processo Civil

Apesar da existência de críticas a vários dispositivos no NCPC, determinadas alterações foram acertadas e merecem ser elogiadas. O ordenamento jurídico Brasileiro, embora de forma lenta e gradual está aos poucos adaptando-se à realidades práticas e facilitando determinados procedimentos.

Neste sentido podemos citar o instituto do Usucapião Extrajudicial, introduzido pelo Novo Código de Processo Civil, que entrou em vigor em março de 2016. Muito embora tal instituto já existisse desde 2009 com a publicação da Lei 11.997/09, o procedimento administrativo só era proporcionado em casos de regularização fundiária de interesse social.

O NCPC, através do seu art. 1071, insere o artigo 216-A na Lei 6.015/73 (Lei de Registros Publicos), fazendo constar a possibilidade de reconhecimento de Usucapião diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, nos seguintes termos;

Art. 216 – A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

A princípio, cabe ressalvar que apesar da possibilidade de realização do procedimento pela via Extrajudicial, é obrigatório que o Requerente seja representado por advogado, em uma analogia do que já vem ocorrendo desde 2007 nos Divórcios e Inventários Extrajudiciais, inseridos pela Lei 11.441/07.

Ato contínuo, logo no inciso 1º, o referido artigo aponta a necessidade de Ata Notarial que ateste o tempo de posse do requerente. Neste ponto encontramos também uma grande inovação trazida pelo NCPC, que em seu art. 384, concedeu ao instrumento da Ata Notarial, a aptidão para atestar “a existência e o modo de existir de algum fato”.

Desta forma, esta Ata Notarial, com base na documentação apresentada pelo requerente, atestará a posse exercida pelo interessado, observando; a) o tempo de posse no imóvel; b) a existência do contrato particular de cessão de posse de seus antecessores; a existência do imóvel e de eventual construção que fizeram no imóvel; c) descrição do imóvel usucapiendo; d) declarações dos confrontantes sobre a sua posse; e) declaração do técnico que elaborou o memorial descritivo e planta do imóvel; f) declarações do advogado; g) declarações das partes; h) declarações do tabelião.

De certa forma, uma atividade que antes era realizada pelo Magistrado, foi delegada em parte para o Notário, que deverá lavrar a Ata Notarial (servirá para comprovar o tempo da posse e a existência de documentos que deem fundamentação às declarações), e também ao Oficial Titular do Registro de Imóveis, que irá analisar o preenchimento dos requisitos para o registro do Usucapião.

Também é interessante uma análise mais cuidadosa do parágrafo 2º do art. 1.071 do NCPC (art. 216 – A. Lei 6015/73), que apesar de trazer extrema segurança jurídica ao procedimento, poderá impossibilitar a realização de diversos casos através da forma extrajudicial. Assim prescreve o referido dispositivo:

§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

Deve-se atentar ao fato de que, a existência de qualquer direito real averbado na matrícula do Imóvel Usucapiendo ou de qualquer dos confrontantes, obriga a assinatura do respectivo titular no memorial descritivo. Do ponto de vista prático, tal disposição poderá prejudicar a realização de muitos procedimentos de usucapião extrajudicial, uma vez que nem sempre se tem conhecimento do paradeiro de determinados confrontantes, ou ainda titulares de direitos reais. Nestes casos, entendemos que a única forma de satisfação será pela via Judicial/ordinária.

A relevância no estudo deste dispositivo é indiscutível, devendo os Notários e Registradores se aperfeiçoarem na realização destes procedimentos para que os mesmos se revistam de forma legal, atingindo a eficácia e satisforiedade. Ressalte-se que o referido procedimento foi criado no intuito de trazer maior agilidade e rapidez, bem como tirar dos ombros do judiciário milhares de demandas que apenas sobrecarregam a máquina pública.