A usucapião extrajudicial e suas principais características

Uma das formas mais assertivas de se obter a regularidade de seu imóvel, traduzindo em segurança jurídica e valorização patrimonial

A Usucapião, tanto na forma judicializada como na desjudicializada se constitui em aquisição originária da propriedade, em razão do exercício pleno da posse, dentro de um determinado tempo. Estamos aí, quanto ao tempo, diante do que se podemos chamar de uma prescrição aquisitiva, vinculada a outros aspectos constante em lei.

A usucapião extrajudicial é, por conta da necessidade aquela que se tornará a forma mais conhecida e usada de se alcançar o direito, podendo ser aplicada a quase todas as espécies de usucapiões.

A usucapião administrativa ou extrajudicial foi instituída no Brasil por meio da Lei nº 11.977/2009, para o reconhecimento da usucapião especial urbana no âmbito de regularização fundiária de interesse social (art. 183 da Constituição e art. 60 da Lei 11.977/2009), e não podemos esquecer de que ela é opcional, já que a possibilidade de processamento judicializado, ainda persiste e pode ser usado.

Estamos diante de um momento interessante, especialmente por conta de um movimento chamado desjudicialização e, assim como outros procedimentos, tal qual o divórcio, a partilha de bens e as retificações, em um contexto mais adequado, temos a usucapião extrajudicial como uma das grandes e bem-vindas novidades da nova lei processual civil (art. 1071 que inseriu o art. 216-A na Lei nº 6.015/1973).

Todos sabemos da dificuldade que nosso sistema judiciário tem em dar vazão à enormidade de casos judicializados, por isso, a usucapião administrativa vem com o condão de dar mais celeridade ao processo. É claro que ainda estamos em um momento inicial de uma virada de página, que poderemos considerar como um divisor de águas, onde se busca a minimização de custos e prazos.

Lembramos da dificuldade que foi a aceitação dos operadores do direito imobiliário, especialmente dos Oficiais de Registro, quando foi inserido em nosso dia a dia, a possibilidade das retificações extrajudiciais e agora, mais uma vez, vemos muitos desses profissionais ainda incertos e reticentes com a mudança. A usucapião extrajudicial terá ampla abrangência, possibilitando aquelas ordinárias e extraordinárias, dentro das características documentais de cada situação apresentada, da forma e do tempo que a posse vem sendo exercida, sempre considerando ser livre e desimpedida.

A usucapião seja judicial ou não, é, nada mais nada menos, que o confronto daquilo que se declara e requer, com a situação fática constatada, acrescida de certezas daquilo que o posseiro requerente alega, podendo ser considerado um procedimento de muita simplicidade, muito embora, rígido em seus conceitos de fidelidade e de garantias.

É importante salientar a importância da introdução de uma peça inaugural do procedimento, que é a ATA NOTARIAL, lavrada na circunscrição do imóvel e que  objetiva, ao final do processamento junto ao Oficio de Registro, a declaração de propriedade.

A Ata Notarial, é lavrada pelo Tabelião competente,  que aos seus sentidos e diante daquilo que lhe é apresentado, somado ao seu diligenciamento, traz ao procedimento a “certeza inicial e instrumentalizadora” de que se está diante daquele que tem o múnus de dono, mas, ainda não é por questões registrais intransponíveis.

O advogado, como assistente, também é peça chave, assim como, o técnico/engenheiro agrimensor, que certifica a veracidade da descrição do imóvel e assume, através de sua declaração pessoal, tratar-se de um bem devidamente especificado e efetivamente passivo de ser usucapido, sem que se sobreponha ao direito de terceiros, proprietários de imóveis lindeiros.

Com a citada participação, assistência e execução do profissional de direito e o da topografia, pode-se dizer, necessariamente, que é um trabalho que se desenvolve em conjunto entre o Tabelião e o Registrador Imobiliário.

Para uma fácil reflexão, basta ler atentamente o teor do citado artigo 216-A – da Lei de Registros Públicos, como forma de entender seu escopo e dele extrair o seu rito procedimental. O pedido extrajudicial de usucapião, será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Como ressaltado anteriormente, a lavratura da Ata notarial é o primeiro passo desse procedimento, lembrando que esta serve para fazer prova documental de atos e fatos que ocorreram ou estejam ocorrendo e sejam passíveis de percepção e consignação pelo Notário, que, em regra, em diligência, através de seus sentidos, exterioriza sua percepção.

Por isso, em resumo, devemos entender que a ata notarial será o instrumento capaz de atestar o tempo de posse do requerente e de toda a cadeia possessória que configure o direito à aquisição da propriedade imobiliária pela usucapião.

A espécie que se “encaixa” ao pedido de declaração de propriedade, como dito anteriormente, depende das informações trazidas “aos autos” pelo requerente e por seu advogado assistente, por isso, cabe a eles indicar no pedido inicial, qual a espécie de usucapião que está sendo requerida, baseado nos requisitos legais que terão que ser observados.

É importante ressaltar que não há diferença entre o procedimento extrajudicial e o judicial, especialmente no que diz respeito à comprovação de fatos e de informações trazidas ao procedimento, ou seja, excluído aquela usucapião de características e interesses sociais, previstos na lei 11.977/09, e a conhecida por usucapião familiar, entre cônjuges ou por abandono do lar, prevista pelo art. 1.240- A do Código Civil, todos os demais podem ocorrer diretamente nos Ofícios de Registro, ou seja, o novo instrumento extrajudicial admite todas as espécies de usucapião, previstas em lei e no Código Civil, a partir do artigo 1.238, salvo disposição legal em contrário.

A rejeição do requerimento pelo Oficial Registrador, ou seja, o não acolhimento do pedido, está previsto no próprio art. 216-A da LRP, especialmente em seu § 8º, porém, certamente em casos específicos, onde a documentação exigida, considerando o rol conhecido, não estiver em ordem para a concessão da usucapião extrajudicial. Como todas as decisões dos Oficiais de Registro, quando não acolhida, ela vem adequadamente instrumentalizada, indicando o motivo ou os motivos que tornaram impossíveis atender ao pedido, sendo que, diante de tal negativa, ainda há, por parte do requerente, se ciente de suas condições de pedir, ajuizar ação de usucapião, perante o foro da circunscrição imobiliário do bem que se quer a declaração, que, no caso, será a sentença judicial, mandando àquele oficial, que se faça o registro da propriedade, adquirida de forma originária, em nome daquele requerente, tudo de acordo de acordo com o § 9º do citado art. 216-A da LRP.

Aos operadores do direito imobiliário, é importante o acesso ao Provimento 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça, bem como, ao provimento CG Nº 58/2015 – Da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, que vieram estabelecer diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial nos serviços notariais e de registro de imóveis. São nesses provimentos que, em última análise, nos baseamos para promover essa grande e esperada mudança no direito fundiário em nosso país, que diante da quantidade alarmante de irregularidade, agora nos faz ver e esperar uma possibilidade mais acessível, tanto pelos custos como pelo tempo, de termos o direito à propriedade sendo resgatado, proporcionando maior segurança jurídica e valorização patrimonial.