Başarıyı Araçlara Bağlama Yanılgısı: Kira Bedeli Uyarlama Davaları ve İş Yeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davalarının Arka Odası...

İlkokul 2. sınıfta şiir gibi yazı yazan bir arkadaşım vardı: Hilal.. Hilal'in kendisi de şiir gibiydi gerçi.. İncecik parmakları, her daim gülümseyen zarif hatlarla bezeli uzun ve ince yüzü, sarı uzun saçlarıyla bahar çiçekleri gibi ferahlık ve neşe veren bir cıvıltısı vardı. Hilal'i çok severdim ama o zamanlar yazısını bir ayrı severdim. Öğretmen bir yazı ödevi verdiğinde silgi açacak bahanesiyle onun sırasına gider nasıl yazdığına bakardım. Harikaydı! O çocuk aklımla ben de Hilal gibi yazmayı kafaya koydum. Hilal'in yazısının güzelliğinin sebebi çok açıktı. Hepimiz kurşun kalem kullanıyorduk ama onun kalemi uçluydu. Hemen bir uçlu kalem aldım ve yine bir yazı ödevinde, bir kendi yazıma bir onun yazısına baktım... Olmamıştı. Ama hemen sorunun kaynağını çözmüştüm. Hilal 0.5 uçlu kalem kullanıyordu ama ben 0.7 uçlu kalem almıştım. Bir sonraki gün 0.5 uçlu kalem aldım ama deneme yine başarısızdı. Artık emin olmuştum ki onun kaleminin bire bir aynısını almak şarttı. Günler haftaları, haftalar ayları kovaladı ve ben onun kaleminin aynısını aradım durdum. Taa ki Hilal'in kalemi bozulup da benim aldığım kalemin aynısını kullanmak zorunda kalıncaya kadar... Keramet kalemde değildi! Hilal şüphesiz ki eline bir kömür parçası verseniz de yine şiir gibi yazacaktı. Ben bu gerçeği 7 yaşında öğrenmiştim. Ama gelin görün ki aramızda 70'ine de gelse kerameti araçlarda arayan insanlar hep var!

Neden bu anıyla başladığımı bir başka anımla izah etmeye çalışayım. Stajyer avukatken, bir müvekkilin durumunu kısaca anlatarak verdiği belgeleri ilettiler. Müvekkilin pek parası yoktu. Daha doğrusu kira zammının etkisiyle durumu gittikçe kötüleşiyordu. Olayın bana aktarılışı ise şu şekildeydi: Gebze'nin girişinde çöplüğe dönen bir arsayı 12 yıl önce 10 yıllık bir kira sözleşmesiyle kiralamış. Süre dolunca da sözleşmeye göre 150 küsur TL zam eklenmiş. Adam ilk beş yıl sadece zarar ederek mermercilik faaliyetini sürdürmüş. Sonraki beş yıl ise neredeyse Gebze'de her evde bir emeği olacak şekilde hünerini de malzeme kalitesini de çevresine tanıtmayı başarmış. Kira sözleşmesinin 1 yıllığına yenilendiği süreden itibaren de artık göze batan şekilde kar getiren bir mermer işletmesinin sahibi haline gelmiş. Sonra arsa sahibi ölünde mülkiyet 5 oğluna geçmiş ve hikaye de böyle başlamış. Bu beş mirasçı işin özü kiracıyı çıkarıp orada mermercilik yapmak istiyor. Önce zamla yıldırmak istemişler ama müvekkil zorlansa da zamlı kira bedelini ödemiş. Baktılar ki olmayacak bu sefer bir meslektaşın verdiği tavsiyeyle iş yeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açmak akıllarına gelmiş. Ama ne yazık ki aynı meslektaşımız yüzde 90 kazanabileceği davayı (çünkü iş yeri ihtiyacı sebepli olunca yargılama çok teknik ilerliyor) müvekkillerine şirket kurdurarak açtığı için, çok şükür ki kazanmamızı sağladı. Çünkü iş yeri ihtiyacı şirket faaliyetleri için olunca ve arsayı da hala ortaklar mülkiyetinde tutup şirkete sermaye olarak koymayınca, ayrı tüzel kişilik ve malvarlığı ayrılığı ilkesi can simidimiz oluveriyor. Şirketin iş yeri ihtiyacı ortakların mülkiyetindeki iş yerlerine yöneltilemez:) Aman aklınızın bir köşesinde olsun. Ve bir de madem şirket kurup olayı renklendirmeye niyetlisiniz en azından daha yaratıcı şirket unvanları bulun. Benim davamdaki şirketin adı "Test Yapı Ltd. Şti." ydi. Gerçekten! Hatta dilekçeye söyle bir bölüm eklediğimi hatırlıyorum: "Bu davayı müvekkilimizi yıllardır emek verdiği iş yerinden hukukun samimi ihtiyaçlar için tanıdığı bir yolu kullanarak çıkarmak isteyen karşı tarafın kötü niyetinin en önemli göstergesi şirketi deneme amaçlı açtıklarını düşündüren "test" ibaresini unvanlarında kullanmalarıdır." Dilekçemdeki neredeyse her şeyi gerekçeli kararında kullanan hakim her ne dediysek katılmıştı:) Mermercimiz iş yerini ve işini korumuş oldu. Ama şirket açmayarak o davayı açmış olsalardı muhtemelen kazanacaklardı... Neticede yargımız kanuna uygun ancak hukuka aykırı kararlarla dolu bir külliyata sahip değil mi...

İş yeri sahiplerinde çok yanlış ve oldukça zehirli düşüncelerin bir listesini yapalım:

1. İş yerinin kira bedeli taşınmazın ederine göre değil oradaki işletmenin karına göre belirlenmeli düşüncesi:

Bu düşünce kira bedeli uyarlama davalarının çoğunun temelinde yatıyor. Başta aylık 1000 TL olan yerde ve özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde işletme ayda 200.000 TL ciro yapmaya başlayınca nedense iş yeri sahipleri kendini salak gibi hissetmeye başlıyor. İş yeri dört duvardan ibaret olan dükkan sahibi, o iş yerindeki dönerin lezzetinin kaynağını temele dökülen harca bağlamıyorsa nasıl bu çıktıyı üretiyor kesinlikle anlayamıyorum...

2. Bu iş yerini ben de işletsem aynı parayı kazanırım. Neden kirasıyla yetineyim ki! düşüncesi:

En renkli ve ben sana demiştim sonuçlarının olduğu macera kesinlikle bu. Bunun da bende bir örneği var. Atıl duran bir otel bahçesinde burada küçük bir mekan olsa çok iyi iş yapar düşüncesiyle bir girişimci sıfırdan bir mekan inşa ediyor. Otel sahibi üzerinden yürüyor işlemler ve sembolik bir kira bedelinde de anlaşıyorlar. Çünkü dediğim gibi bahçe kapalı ve yabani otlar bürümüş atıl bir alan. Ama sonra öyle bir iş yapıyor ki otel sahibi yavaş yavaş huzursuzluk çıkarmaya başlıyor. Önce birinci düşünce, sonra ikinci düşünce derken dostluk da bozuluyor mekan da kapanıyor. Otel sahibi mutlu ve gururlu kendi işletmeye kalkıyor ki o da ne.. Meğer girişimci kendi çevresiyle geldiği ve işletme yönetiminde çok başarılı olduğu için orası iyi iş yapıyormuş. Bırakın karı zararla bu maceradan çekilmek zorunda kalıyor otel sahibimiz. Bahçeyi ise yine yabani otlar sarıyor.. Aç gözlü mülk sahibi etiketi sebebiyle de kimse tekrar orada iş yapmak istemiyor. Asıl ilginç olansa mekan sayesinde otel müşterileri de arttığı için bu sefer otel de tercih edilmemeye başlanıyor. Pirince giderken bulgurdan da olunuveriliyor...

3. Bu iş yerinde ne yapılsa yapılsın deli para kazandırır düşüncesi:

Özellikle uzun süreli kira sözleşmeleri neticesinde işletmenin müşteri çevresinin oluşması, markalaşma ve köklü bir işletme tarihi herkesin uğrak yeri haline gelen mekanları ortaya çıkarıyor. Sürekli bir müşteri trafiği olan ve birbirini besleyen bu işletmeler ağı zamanla hava parası olarak da geçen hukukta da peştemaliye olarak ifade edilen bir katma değeri doğuruyor. Hani İstiklal caddesinde ne satarsan sat kazanırsın gibi bir düşünce olarak görebilirsiniz bunu. Ama İstiklal caddesini bu kadar karlı yapan konumu değil işletmelerin kültürü ve yüzyılları deviren tarihi. Örneğin Lebon pastanesi 200 yılı aşkın süredir işletiliyor. Daha doğrusu işletiliyordu...

Lebon pastanesi 29 Ekim'de bir daha açılmamak üzere kepenklerini kapattı. İşletme sahibi 10.000 Dolara çıkartılmak istenen kira bedelini karşılayamayacaklarını, markalarını başka bir yere taşımanın hem işletmeye hem markaya olan zararının da 10 milyonu bulacağını ifade ediyor. Koca bir tarih, ilk buluşmalar, aşklar, çikolatalar ve gülümsemelere de kepenk indiriliyor. Oraya Atatürk'ün de gitmiş olabileceğini, saraylı hanımların en sevdiği şekerlemelerin orada imal edildiğini, hem büyük anneannenin, hem anneannenin, hem annenin ve hem kendinin, orada aynı lezzeti kuşaklar boyunca bulabildiğini düşününce... 29 Ekim 2022 Cumhuriyetin asırlar devirmesi temennisi ve coşkusuyla kutlanırken aynı gün asırlar deviren bir ticari işletmemiz yolculuğuna nokta koyuyor.

Markalaşmak, bir kültür mirasına dönüşmek, dünyanın dört bir yanından her İstanbul'a gelenin mutlaka uğramam gerek dediği bir mekan olmak, sadece konumla, işletmeyle, ürünle, çevreyle ilgili değil. Hepsinin ustaca harmanlandığı uzun bir zamanla ilgili. Mülk sahibinin o küçük mekanda aynı ilgi ve saygınlığı bizzat yapacağı bir faaliyetle kolayca elde edemeyeceğini anlaması için bir kaç ay, bu hedefi başarması içinse asırlar geçmesi gerekiyor.

Asırlık işletmelerin pes etmesi ve pazardan çekilerek yerlerini kısa yoldan kar elde etmeyi hedefleyen kısa vadeli yatırımlara bırakması beni gerçekten derinden üzüyor. Yargıya taşınması halinde hem uyarlama davasını hem de tahliye davasını kazanacaklarına inanıyordum. Ancak ne yazık ki davalardan sonuç alınamamış.. Ve hukuk da yetmeyince.. Pes etmişler.. Neden pes ettiklerini ise hem anlıyor hem anlamak istemiyorum. Lebon eski Lebon ama İstiklal artık eski İstiklal değil...