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Schritt 9: Übergabe und erste Schritte nach dem Kauf Folgende Annahme: Wir haben alle Verbindlichkeiten beglichen und uns mit dem Verkäufer zur Schlüsselübergabe getroffen. Zum 01.06. sind wir somit auch Besitzer der Wohnung geworden. Alle wichtigen Teile wie Zustand des Objektes und den Stand aller Zähler haben wir in einem Übergabeprotokoll festgehalten. Jetzt gilt es die ersten Verantwortlichkeiten zu übernehmen. Wir schreiben die Hausverwaltung sowie die Versorger an. Ferner kümmern wir uns um die wichtigen Versicherungen für unser neues Eigentum. Parallel dazu waren wir schon mit ein paar Handwerkern im Austausch, die uns die entsprechenden Maßnahmen umsetzen. Sobald das abgeschlossen ist, beauftragen wir noch ein Gutachten zur Verkürzung der Restnutzungsdauer. Da unser Objekt aus den späten 80ern ist, erhoffen wir uns eine höhere AfA als nur 2 %. Im Anschluss daran inserieren wir unser Objekt und beginnen nach einer kurzen Mieterauswahl mit der Vermietung. Das war der letzte Schritt im Kaufprozess. Eigentlich ein einfacher Prozess, in dem es jedoch viele Stolperfallen geben kann. Morgen ziehen wir noch ein Resumée. Bleibt dran! Das war Tag 29/30 der Serie jeden Tag einen weiteren Teil des Wissens über Immobilien als Kapitalanlage zu teilen. #Immobilien #Kapitalanlage #Investieren #Kaufprozess #Vermögensaufbau

Schritt 8: auf der Zielgeraden – Verbindlichkeiten bezahlen Folgende Annahme: Wir haben den Kaufvertrag erfolgreich unterschrieben. Direkt danach haben wir bei der finanzierenden Bank den Finanzierungsvertrag unterschrieben. Für die Bezahlung der Kaufnebenkosten haben wir die Rechnungen jeweils an die Bank zur Bezahlung weitergeleitet. Im Anschluss an unseren Notartermin erhalten wir vom Notar die Bestätigung, dass alle Bedingungen zur Kaufpreiszahlung erfüllt sind. Die Information haben wir ebenfalls direkt an die Bank weitergeleitet, welche daraufhin den Kaufpreis in Höhe von 155.000 € an den Verkäufer bezahlt hat. Jetzt gilt es noch die Übergabe vorzubereiten. Bleibt dran für diesen letzten Schritt in unserem Kaufprozess einer fiktiven Immobilie als Kapitalanlage. Das war Tag 28/30 der Serie jeden Tag einen weiteren Teil des Wissens über Immobilien als Kapitalanlage zu teilen. #Immobilien #Kapitalanlage #Investieren #Kaufprozess #Vermögensaufbau

Schritt 7: Vorbereitung auf den Notartermin Nach kurzer Abstimmung konnten wir uns mit dem Verkäufer auf einen Kaufpreis in Höhe von 155.000 € einigen. Jetzt gilt es keine Zeit zu verlieren. Im Gegenzug für die preisliche Einigung haben wir einem kurzfristigen Notartermin zugestimmt. Kurze Zeit drauf haben wir den Kaufvertragsentwurf zugeschickt bekommen. Bei der Durchsicht ist uns aufgefallen, dass eine Kaufpreisaufteilung bisher noch fehlt. Zuerst einigen wir uns mit dem Verkäufer auf den Wert des Inventars in Höhe von 5.000 €. Die restlichen 150.000 € teilen wir basierend auf der Excelhilfe des Bundesfinanzministeriums zu ca. 25 % in Grundstück- und 75 % in Gebäudeanteil auf. Für eine rechtssichere Aufteilung beauftragen wir einen darauf spezialisierten Gutachter. Gleichzeitig adressieren wir an den Gutachter auch das Bedürfnis für eine kürzere Restnutzungsdauer aufgrund des Baujahres und dem Zustand des Gebäudes. Gleichzeitig tauschen wir uns mit möglichen Banken für die Finanzierung unseres Vorhabens aus. Insgesamt brauchen wir für das Vorhaben inklusive der Kaufnebenkosten ca. 198.133 €. Die attraktivste Kondition ist dabei mit 4 % p.a. und einer anfänglichen Tilgung in Höhe von 1 %. Das entspricht einer monatlichen Belastung von ca. 826 € pro Monat. Nach Ablauf der Zinsbindung von 15 Jahren können wir einen Zinssatz von ca. 5,25 % vertragen, ohne dass sich die Rate erhöht. Insgesamt würden wir bei einer linearen Tilgung ca. 40 Jahre und 4 Monate brauchen, bis die Wohnung abbezahlt ist. Nach Auswahl der Kondition bitten wir um eine möglichst schnelle Grundschuldbestellung für den Notartermin. Morgen geht es weiter mit den Schritten nach der Kaufvertragsunterschrift. Bleibt dran! Das war Tag 27/30 der Serie jeden Tag einen weiteren Teil des Wissens über Immobilien als Kapitalanlage zu teilen. #Immobilien #Kapitalanlage #Investieren #Kaufprozess #Vermögensaufbau

Schritt 6: Verhandlung Die Verkäuferseite hat etwas verhalten auf unseren Vorschlag von 140.000 € reagiert. Doch was bedeutet das für uns? Zunächsteinmal sollten wir uns darüber im klaren sein, dass es auch noch andere Objekte auf dem Markt gibt. Vor allem bei Kapitalanlageimmobilien sollten die Emotionen eine untergeordnete Rolle im Kauf spielen. Viel wichtiger sind die Zahlen. Das Gegenangebot der Verkäuferseite liegt bei 160.000 €. Wir entscheiden uns aufgrund der Marktsituation einen Kompromiss in Höhe von 150.000 € vorzuschlagen. Sollte der Verkäufer darauf positiv reagieren, geht es morgen weiter mit den nächsten Schritten. Bleibt dran! Das war Tag 26/30 der Serie jeden Tag einen weiteren Teil des Wissens über Immobilien als Kapitalanlage zu teilen. #Immobilien #Kapitalanlage #Investieren #Kaufprozess #Vermögensaufbau

Schritt 5: Verarbeiten der Eindrücke aus der Besichtigung und Abgabe eines Angebots Nach erfolgreicher Besichtigung haben wir die folgenden Eindrücke festgehalten: Der allgemeine Zustand des Hauses ist gut. Allerdings wird die Heizung spätestens im übernächsten Jahr gemacht werden müssen. Ein großer Teil soll über die Rücklage abgedeckt werden. Dazu hat die Eigentümergemeinschaft die Rücklagenzuführung im Hausgeld erhöht. Allerdings wird damit gerechnet, dass die Kosten höher als die Rücklagen sein werden. Deshalb ist mit einer Sonderumlage zu rechnen. Geschätzt werden hier ca. 7.000 € pro Partei. Die Wohnung an sich ist nicht so renovierungsbedürftig wie anfänglich erwartet. Es gibt lediglich oberflächliche Mängel, die es aufzuhübschen gilt. Für alles schätzen wir ca. 20.000 €. Darüberhinaus haben wir im Gespräch herausgefunden, dass der Verkäufer das Objekt möglichst schnell loswerden möchte und dafür Abschläge am Preis in Kauf nimmt. Vergleichen wir den Angebotspreis mit anderen Objekten in der Region, so ist dieser pro Quadratmeter bereits knapp 1.000 € drunter. Allerdings scheinen die Preise maßgeblich durch die Gebäudesubstanz bestimmt zu sein, da der Bodenrichtwert nur knapp 700 € pro Quadratmeter beträgt. Aufgrund unserer limitierten finanziellen Situation sowie durch die oben beschriebenen Argumente beschließen wir einen Angebotspreis von 140.000 € für das Objekt abzugeben. Bleibt dran für die nächsten Schritte. Morgen sprechen wir über das Verhandlungsergebnis. Das war Tag 25/30 der Serie jeden Tag einen weiteren Teil des Wissens über Immobilien als Kapitalanlage zu teilen. #Immobilien #Kapitalanlage #Investieren #Kaufprozess #Vermögensaufbau

Schritt 4: Vorbereitung auf die Besichtigung Aufgrund der Beschreibung aus der Anzeige und des Baujahrs wollen wir bei der Besichtigung vor allem auf die folgenden Punkte achten: - Heizung - Fenster - Badezimmer - Allgemeineigentum Je nach Zustand dieser Kategorien, kann das nochmal zusätzliche Kosten bedeuten. Das wiederum lässt sich als zusätzliche Verhandlungspotentiale realisieren. Darüber hinaus interessieren uns auch die Hintergründe des Verkäufers sowie die Eigentumsverhältnisse im Gebäude. Den gesamten Eindruck werden wir detailliert mit Bildern und Fotos festhalten. Im Nachgang zur Besichtigung werden wir den Makler bitten, uns weitere Dokumente, wie beispielsweise die Eigentümerversammlungsprotokolle zu schicken. Aus diesen Dokumenten lassen sich oft noch viele weitere wertvollen Informationen gewinnen. Morgen werden wir diese Eindrücke aus der Besichtigung und Sichtung der Dokumente verarbeiten. Das war Tag 24/30 der Serie jeden Tag einen weiteren Teil des Wissens über Immobilien als Kapitalanlage zu teilen. #Immobilien #Kapitalanlage #Investieren #Kaufprozess #Vermögensaufbau

Schritt 3: Objektsuche Entsprechend der Kriterien von gestern haben wir unseren Suchfilter eingestellt und sichten nun die Angebote. Dabei springt uns das folgende Objekt ins Auge: Karlsruhe, 77 Quadratmeter, 189.000 Euro, 3 Zimmer, Baujahr 1987, Ölzentralheizung Laut dem Mietspiegel lässt sich hier eine Miete in Höhe von ca 11,88 €/Quadratmeter erzielen. Das wären insgesamt 914 € Kaltmiete pro Monat. Bei einem Verhandlungspotential von Das würde einer Bruttomietrendite von circa 5,8 % p.a. entsprechen. Das Objekt ist renovierungsbedürftig. Die Aufwände beziffern wir mit ca. 30.000 €. Allerdings schätzen wir, dass in der Verhandlung sich diese Aufwendungen am Kaufpreis einsparen lassen. Durch die Finanzierung mit Kaufnebenkosten rechnen wir somit mit einem Kapitalbedarf von insgesamt 205 000 €. Das bedeutet bei einem Zinssatz von ca. 4,1 % p.a. und einer Tilgung von 1 % eine monatliche Belastung des Kapitaldienstes von ca. 874 €. Wir finden das Objekt interessant und schreiben es an. Bleibt dran - morgen bereiten wir uns auf die Besichtigung vor. Das war Tag 23/30 der Serie jeden Tag einen weiteren Teil des Wissens über Immobilien als Kapitalanlage zu teilen. #Immobilien #Kapitalanlage #Investieren #Kaufprozess #Vermögensaufbau

Schritt 2: Standort festlegen und Objektsuche beginnen Nachdem wir gestern in unserer Strategie festgelegt haben, dass wir Objekte bewusst in B- und C-Lagen suchen, geht es jetzt darum, den Standort festzulegen. Dabei wollen wir das Risiko von Leerstand minimal halten. Grob gesagt: Wir suchen einen Standort bei dem die Wirtschaft funktioniert. Da es das erste Objekt sein wird, wollen wir auch möglichst nahe dran sein. Also suchen wir uns Lagen im Umkreis von Stuttgart raus. Faktoren auf die wir achten sind unter anderem die Wirtschaftskraft, Arbeitslosigkeit, Miet- und Kaufpreise sowie die Wertentwicklung. Dabei kommen für uns die folgenden Standorte in Betracht: Karlsruhe, Tübingen, Heilbronn und Ulm. Jetzt gilt es den Suchfilter entsprechend dieser Kriterien einzustellen. Das war Tag 22/30 der Serie jeden Tag einen weiteren Teil des Wissens über Immobilien als Kapitalanlage zu teilen. #Immobilien #Kapitalanlage #Investieren #Kaufprozess #Vermögensaufbau

Schritt 1: Ausgangssituation analysieren und Strategie bestimmen Nehmen wir folgende Gegebenheiten an: - 10.000 Euro erspartes Eigenkapital - 2.500 Euro monatliches Einkommen - 1.200 Euro an monatlichen fixen Ausgaben - Alter: 30 Jahre Wie lässt sich damit eine Immobilie kaufen bzw. ein Portfolio aufbauen? Aufgrund der beschriebenen Situation entscheiden wir uns, erstmal Objekte zu fokussieren, welche einen positiven Cash-Flow aufweisen. Das wird sich positiv auf unsere Haushaltsrechnung sowie das Vermögen auswirken. Das heißt: Wir werden uns vor allem B- und C-Lagen anschauen. Doch was für einen Kaufpreis können wir uns leisten? Um das zu beantworten, betrachten wir unsere Haushaltsrechnung: Hierbei zählt der Überschuss von ca. 1.300 Euro. Abzüglich eines Puffers von 15 % sowie Hausgeld in Höhe von 150 Euro, landen wir bei einer möglichen monatlichen Kreditrate von ca. 1.125 Euro. Bei einer angenommenen anfänglichen Tilgung von 2 % und Zinsen in Höhe von 4,2 % pro Jahr ergibt sich ein möglicher Kaufpreis von circa 210.000 Euro. Aufgrund des geringen Eigenkapitals wollen wir die Kaufnebenkosten voll mitfinanzieren. Das heißt unser eigentlich möglicher Kaufpreis ist nur noch 190.000 Euro. Diese Analyse und Strategie hilft uns jetzt auf die Objektsuche zu gehen. Morgen geht es weiter! Das war Tag 21/30 der Serie jeden Tag einen weiteren Teil des Wissens über Immobilien als Kapitalanlage zu teilen. #Immobilien #Kapitalanlage #Investieren #Kaufprozess #Vermögensaufbau