Logement étudiant : ce qu’il faut savoir avant d’investir
C’est la rentrée des classes: bacheliers et étudiants se ruent depuis le début de l’été sur des petites surfaces. Un produit attractif pour les investisseurs.
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La métropole compte actuellement 160 000 étudiants. Et selon les prévisions, ce nombre devrait atteindre en 2030 entre 180 000 et 195 000. Cette population cherche des petites surfaces (studio, T1, T1 bis, T2), à proximité des écoles, proches des commerces et surtout des transports en commun.
Il n’est pas rare d’assister à des visites groupées d’étudiants, dossier sous le bras, prêts à dégainer le plus vite possible. Car ils n’ont pas le temps de la réflexion : ces petites surfaces nues ou meublées, sans oublier les colocations, partent comme des petits pains de fin juin à fin septembre. De quoi confirmer la pertinence de réaliser un investissement locatif dans une petite surface en observant certaines conditions.
Localisation, localisation, localisation
Avec un prix de vente médian à 120 000 euros à Lyon selon la Chambre des notaires du Rhône, les T1 et studios attirent de nombreux investisseurs car cela reste un montant finançable facilement. Mais selon le type de biens, situés en copropriété ou en résidence étudiante, et surtout selon la localisation, les prix peuvent considérablement varier sur le territoire.
On peut trouver des biens situés entre des prix de vente médians de 82 200 € pour 30 m2 dans le quartier des Etats-Unis dans le 8e arrondissement de Lyon, et de 182 000 € pour 32 m² dans le quartier des Terreaux dans le 1er arrondissement.
Plus on se rapproche de l’épicentre de la ville, évidemment, plus les prix au mètre carré tendent vers les 6000 euros. Dans l’ensemble, à Lyon, le prix du m² médian est à 4420€. Il est surtout intéressant de noter que les prix ont augmenté sur un an dans presque tous les arrondissements, sauf dans les 6e (-4%) et 3e (+0%). Mais les 1er, 2e et 7e affichent respectivement des alléchants +12%, +13% et +16%.
Flambée des prix à Guillotière
“Le marché est extrêmement tendu, on connaît une pénurie de petites surfaces. Quand l’une d’entre-elles se libère, elle est vendue dans l’heure et il n’y a aucune discussion sur le prix. C’est ce qui explique la flambée dans certains quartiers”, analyse Me Frédéric Aumont, Président de la Chambre des notaires du Rhône. “Lyon est une métropole économique dynamique à un moment où l’argent ne coûte pas cher. La tension s’est accélérée depuis un an: les prix augmentent mais le nombre d’actes effectués par les notaires n’augmentent pas. Cela montre bien la pénurie.”
Dans tous les cas, vous ne devez garder en tête qu’une seule chose : la localisation. En effet, les studios et T1 à proximité des universités, des campus et des écoles trouvent très facilement preneurs dans Lyon intra-muros et Villeurbanne, commune voisine et très étudiante aussi (voir interview ci après). Valeur sûre, les quartiers autour de l’université Lyon 3, Lyon 2, René Cassin…
Mais ce serait omettre un autre aspect du marché: grâce au réseau de transports en commun performant, la population étudiante de Lyon peut se permettre de vivre en dehors de son campus pour privilégier le cadre de vie et/ou des localisations plus “tendances”, proche des endroits sympas à fréquentés. On peut noter les Terreaux et, dans un autre registre, Guillotière qui affiche une insolente flambée des prix au m² pour les studio de 20% sur un an.