Najväčší developeri sú iní, ako si myslíte. Na koho sa zabúda, keď sa hovorí o lepšom meste
Keď sa rozprávame o najväčších a najvýznamnejších developeroch, štandardne nám napadne niekoľko známych mien, ktoré sa podieľajú na prestavbe Bratislavy. Ide o firmy, ktoré budujú výškové budovy v downtowne, transformujú brownfieldy alebo rozvíjajú celé nové štvrte na okrajoch mesta. V skutočnosti však nejde ani zďaleka o spoločnosti, ktoré možno označiť za najväčších developerov na Slovensku. Sú nimi obchodné reťazce.
Niekoľko najsilnejších obchodných reťazcov v krajine patrí zároveň k najvplyvnejším investorom, ktorí sa podieľajú na zmene tváre slovenských miest aj obcí. Projekty nových obchodov, supermarketov či hypermarketov síce nepatria k najvýraznejším alebo najdiskutovanejším, s ohľadom na ich počet a pokrytie ale ide o najčastejší typ developerského produktu v krajine. Ich urbanistické a architektonické riešenie je tak enormne dôležité.
Reťazce s ohľadom na svoj komerčný model volia jednotný typ korporátnej architektúry, ktorý vychádza z overených zahraničných modelov, predovšetkým z USA. Štandardne tak ide o jednopodlažný a konštrukčne jednoduchý halový objekt s plochou alebo šikmou strechou, obklopený rozsiahlym povrchovým parkoviskom. Daný vzor sa vyvinul v prostredí amerických predmestí a určený bol predovšetkým zákazníkom, ktorí sa pohybovali na aute.
Na Slovensku bol replikovaný vo veľmi odlišných prostrediach – v blízkosti centier, na sídliskách, v štvrtiach rodinných domov alebo na okraji miest v retailových zónach. Je pritom do veľkej miery jedno, či je daná predajňa vnútri väčšieho mesta alebo v menšej obci s vidieckym koloritom. Všade sa nachádza ten istý typ korporátnej architektúry. Len v poslednom období sa objavili určité variácie, ktoré ale súvisia najmä so snahami reťazcov pôsobiť ekologicky.
Verejnosť je už zvyknutá na to, že všade nájde ten istý typ opakujúcej sa architektúry obchodov a rovnakého spôsobu využitia priestoru, že nemá dopyt po zmene. Dôvodov na intenzívnejšie zaoberanie sa podobou predajní a ich vplyvu je ale hneď niekoľko.
Prvý súvisí s urbanistickou ekonómiou. Predajne sú plošne nesmierne neefektívne, keď jeden obchod a jedna funkcia zaberá veľký pozemok. Na okraji mesta to nie je také kritické, pri vnútromestských polohách je to ale vyslovene mrhanie priestorom. Metre štvorcové v mestách sú vzácne, preto by mali byť využívané čo najintenzívnejšie, pokiaľ to možnosti územných plánov dovolia.
Druhý je dopad na lokálnu ekonómiu. Z pohľadu zákazníka môže byť možnosť nakúpiť všetko v jednom obchode mimoriadne pohodlná. Na druhej strane to ale škodí mnohým menším tradičným predajniam, naviazaným na lokálnych kupujúcich a štandardne vlastnených či prevádzkovaných domácimi podnikateľmi. Kým z komunít sa tak vytrácajú finančné zdroje, spadajú do rúk reťazcov, ktoré bývajú vlastnené zahraničnými vlastníkmi. Na Slovensku je nanešťastie v tomto smere silný nepomer, keď je drvivá väčšina obchodov s potravinami práve v rukách reťazcov.
Tretí je ekologický. Štandardný model supermarketov vyplýva z dopravy za nákupmi autom. Je v rozpore s aktuálnymi snahami o tvorbu miest krátkych vzdialeností, kde sú jednotlivé služby dostupné peši do niekoľkých minút chôdze. Namiesto toho vedú k tomu, že sa vzdialenosti medzi jednotlivými obchodmi predlžujú. Ľudia bez áut sú v tomto smere v nevýhodnej pozícii, resp. sú motivovaní ku kúpe a používaniu automobilov. Veľký dopyt po parkovaní zároveň vedie k nutnosti budovania veľkých parkovísk, ktoré bývajú väčšinou povrchové. Terén tak zaberajú rozsiahle prehriate asfaltové plochy.
Potom sú tu sociálne dopady. Ako už bolo spomenuté vyššie, rozvoj reťazcov vedie k úpadku lokálnych obchodov. Tie sa vytrácajú z námestí či ulíc a nahrádzajú ich iné alebo žiadne prevádzky, ktoré nemusia mať pozitívny vplyv na život miestnej komunity. Vytráca sa aj tradičný vzťah medzi predajcom a zákazníkom, čo prispieva k anonymizácii vzťahov v rámci miest – a to v čase, keď sa hovorí o epidémii samoty.
V neposlednom rade sú tu architektonické dôvody, prečo je tradičný model budovania supermarketov problematický. Korporátna architektúra nezohľadňuje špecifická lokalít, nerieši, či ide o veľkomestské alebo vidiecke prostredie, nemá štandardne vysokú úroveň, keďže sa mimoriadne prísne tlačí na cenu, a postráda kreativitu. Sídla z tohto ohľadu ničím neobohacuje, iba repetitívne opakuje ten istý typ (ne)architektúry všade, kde je povolené ju umiestniť.
Účelom tohto článku nemá byť vyzvanie na križiacku výpravu proti reťazcom alebo supermarketom. Dnes sú štandardnou súčasťou kapitalistického modelu ekonomiky aj spôsobu, akým nakupujeme. Majú svoje výhody, odrážajúce sa v pohodlí a nižšej cene pre spotrebiteľa. To ale neznamená, že by sa nemali hľadať modely, ako ich lepšie spojiť s mestom, zvlášť keď už existujú mestá a štáty, kde sa úspešne aplikujú.
Vzory možno hľadať blízko – v Rakúsku či Česku. Vo Viedni sa darí vytvárať integrované developmenty, kde sa supermarket umiestni do parteru domu a nad ním vzniknú byty alebo kancelárie, kým parkovanie je v podzemí. Takýmto spôsobom pôsobí celý projekt mestotvorne, dotvára ulicu, efektívne sa využíva priestor a redukuje sa záber voľnej krajiny alebo zelene. V českej Litomyšli zas vznikajú supermarkety, ktoré sú citlivo včlenené do mestského prostredia a ešte sú aj ekologické.
V oboch prípadoch je to možné vďaka využívaniu možností samosprávy pri rozvoji sídel – či už ide o územné plánovanie, ktoré obmedzuje neefektívne projekty, alebo silné vedenie, ktoré dokáže byť partnerom firmám pri rozvoji ich konceptov. Nejde o žiadnu zelenú propagandu ani o ľavicový boj – práve naopak, ide o plné využívanie možností mesta, ktoré v konečnom dôsledku pomôžu miestnej komunite aj firmám.
Nemali by sme nad správaním reťazcov mávať rukou. Napokon, v najhorších prípadoch dochádza ku skutočne výrazným a nenapraviteľným škodám – viď zbúranie ikonickej trenčianskej fabriky a jej nahradenie banálnym boxom supermarketu. Neexistuje žiaden spôsob, ako tento krok ospravedlniť. Malo by to byť memento, že okrem developerov, ktorí budujú polyfunkčné projekty, by mali mestá a obce začať väčší pozor dávať aj na developerov, budujúcich predajne a supermarkety. Urobia tým možno oveľa viac.
Adrian Gubčo