القوانين المنظمة للعقارات في مصر

تعتبر العقارات من القطاعات الحيوية التي تلعب دورًا محوريًا في الاقتصاد المصري، حيث تشكل جزءًا كبيرًا من الأصول الوطنية وتساهم في التنمية العمرانية. ومع تزايد الاستثمارات في هذا المجال، أصبح من الضروري وجود إطار قانوني ينظم المعاملات العقارية ويساهم في حماية حقوق جميع الأطراف المعنية.

تتعدد القوانين واللوائح التي تنظم العقارات في مصر، بدءًا من القوانين المتعلقة بالتملك والبيع والشراء، وصولاً إلى قوانين البناء والتطوير. تهدف هذه القوانين إلى توفير بيئة قانونية تحفز الاستثمارات وتضمن العدالة والشفافية في السوق العقاري.

في هذا المقال، سنستعرض أهم القوانين المنظمة للعقارات في مصر، ودورها في تنظيم السوق، بالإضافة إلى التحديات التي تواجهها هذه القوانين وكيفية تطويرها لمواكبة التغيرات الاقتصادية والاجتماعية.

1. قانون الشهر العقاري رقم 9 لسنة 2022.
2. قانون تملك الأجانب للعقارات في مصر.
3. القانون رقم 230 لسنة 1996.
4. قرار مجلس الوزراء رقم 2563 لسنة 2015.
5. قانون الضرائب العقاررية رقم 196 لسنة 2008.
6. قانون البناء الموحد قم 119 لسنة 2008.
7. قانون التخطيط العمراني رقم 3 لسنة 1982.
8. قانون التمويل العقاري.
9. قانون التأجير التمويلي.
10. قانون ضمانات وحوافز الإستثمار.
11. قانون سويق رأس المال.

اولاً- القانون رقم 9 لسنة 2022:

• صدر هذا القانون بتعديل بعض أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري.
• صدر بإستبدال نصوص المواد أراقم 9 فقرتين 4، 6 ، 21، 22، 23 مكرر، 28، 33،35،36 مكرر، 48، 49،50،57.
• وجاء هذا القانون بإستبدال تلك المواد لتكون عملية تسجيل وشهر العقارات بشكل أسهل، كما أضاف إمكانية أن يكون هذا الطلب المقدم إلكترونياً مما يساهم في تسهيل عمليات تسجيل وشهر العقارات.

ثانياً- القانون رقم 230 لسنة 1996:

• صدر هذا القانون بتنظيم تملك غير المصرين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء.
• نظم هذا القانون أحكام تملك الأجانب للعقارات واستثمارتهم سواء كانو أشخاص طبيعين أوإعتباريين، فأعطي لهم اللحق في تملك الأراضي الفضاء أو العقارات المبنية، فأعطي للأجنبي اللحق في التملك ملكية تامة وايضاً ملكية الرقبة وحقوق الإنتفاع.
• كما أخضع هذا القانون تلك العقارات لضريبة العقارات المبنية والذي صدر برقم 113 لسنة 1939، ولكن هذا القانون كان تركيزة الأكبر علي تملك العقارات للأشخاص الطبيعين والقي بتنظيم المسأل التفصيلية لقانون الإستثمار حتي في ذكر الشروط قد ذكر أنه يشترط أن يكون تملك العقار بقصد السكني الخاصة له ولأسرته، وذلك دون الإخلال بحق تملك العقارات اللازمة لمزاولة النشاط الخاص المرخص به من السلطات المصرية المختص’.

القانون رقم 11 لسنة 2024:

• صدر هذا القانون لتنظيم أحكام تملك الأراضي الصحراوية وتحديداً تملك الأجانب لها، حيث أ، هذه الأراضي تملك بعد استراتيجي خاص ولها دور هام في الإقتصاد القومي.
• وعليه قد ذكر بعض الأمور منها الاتقل ملكية المصريين عن 51% من رأس مال الشركة، كما نظم ايضاً ملكية الفرد حيث ذكر الا تقل لعن 20% من راس مالها.
• كما نص علي نصوص صارمة حين تصفية تلك الشركات أو بيع أصولها.
• علي أنه لا يجوز أن تؤول أراضي الجمعيات التعاونية، والشركات عند انقضائها إلي غير المصريين.
• كما ذكر ايضاً أنه لا يجوز للمستثمرين الحصول علي تلك الأراضي لغير أسباب ممارسة نشاطة أو التوسع فيه، ولكن أعطي القانون إستثناء وهو من يتمتع بجنسية إحدي الدول العربية المعاملة المقررة للمصرين في هذا القانون، ولكن يجب أن يصدر بقرار مسبب من رئيس الجمهورية.
• ومثال علي هذا صدور قرار رقم 143 لسنة 1981 بموجب المادة 125 من القانون سالف الذكر، وصدر هذا القرار لتمليك قطعة أرض لسوري الجنسية ومعاملته معاملة المصريين في شأن تملك العقار.

القانون رقم 172 لسنة 2020:

• صدر هذا القانون بتعديل أحكام المرسوم بقانون رقم 14 لسنة 2022 بشأن التنمية المتكاملة في شبه جزيرة سيناء.
• نظم هذا القانون أحكام تملك و الإنتفاع بهذة الأراضي وأهم ما نظمة هو واضعو اليد السابقين علي الأراضي، فأعطي لهم القانون اللحق في تملك والإنتفاع بالأراضي ولكن بعد موافقة وزارتي الدفاع والداخلية والمخابرات.
• وقد تم استثناء مدينتي شرم الشيخ ودهب وقطاع خليج العقبة السياحي بمحافظة جنوب سيناء، من الخضوع لأحكام هذا القانون، نص هذا القرار علي أن تملك الأراضي والعقارات في هذه المناطق يكون من حاملي الجنسية المصرية فقط حتي وإن كان من الأشخاص الإعتبارية فيجب أن يكون رأس مالها بالكامل مملوك للمصرين.
• وقد نص القانون ايضاً علي أن حق الإنتفاع لا يجوز أن يزيد عن 75 سنة.
• وفي جميع الأحوال فلايجوز التصرف في هذه العقارات أي تصرف بأي شكل بدون موافقة وزارتي الداخلية والحربية والمخابرات العامة.
• وضد وضع القانون استثناء للمساهمة في تنمية الإستثمار حيث نص علي أن السبيل الوحيد لإنشاء مشروع استثماري أو تنموي هو اتخاذ شكل شركة مساهمة مصرية، ولكن قد تم تحجيم الصلاحيات، حيث أنه لا يجوز تعديل مواد الإكتتاب العام إلا بعد الحصول علي موافقات وزارة الدفاع والداخلية والمخابرات العامة والهيئة العامة للإستثمار أو الهيئة العامة للرقابة الإدارية.

القرار رقم 66 لسنة 20218:

• صدر هذا القرار من وزارة الدفاع والإنتاج الحربي.
• نظم هذا القرار أحكام الإستثمار والتنمية في شبة جزيرة سيناء فقد قسم المناطق إلي:
• 1- مناطق تنمية محدودة.
• مناطق استثمارية.
• منطقة ج
• مناطق تنمية شاملة.
• أما عن المنطقة ج، فلال يسمح بتواجد غير المصريين في هذه المنطقة.
• أما عن المناطق المخصصة للتنمية الشاملة فيجب أن تكون نسبة المساهمة المصرية فيها تزيد عن 55% من رأس المال.

القانون رقم 111 لسنة 2008:

• صدر بإصدار قانون البناء.
• صدر هذا القانون لتنظيم المرافق بشكل عام في شأن التخطيط العمراني والتنسيق الحضاري وتنظيم أعمال البناء والحفاظ علي الثروة العقارية.
• حظر هذا القانون إقامة أي مبان أو منشأت خارج حدود الأحوزة العمرانية.
• ولكن وضع هذا القانون إستثناءات لخدمة الإستثمار والتنمية مثل: الأراضي التي تقام عليها مشروعات تخدم الإنتاج الزراعي والحيواني.

قانون الضرائب علي العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008:

• كان يعرف في الماضي بضرائب العوايد التي كانت مفروضة بالقانون رقم 56 لسنة 1954، وقد كلف القانون بأداء الضريبة الشخص الطبيعي أو الإعتباري الذي له الحق في ملكية العقار أو الإنتفاع به أو استغلالة، أما المستأجر فلا يعد مكلفاً بأداء الضريبة وإنما يعد متضامناً مع المكلف في سداد الضريبة في حدود الأجرة المستحقة عليه.
• تسري هذه الضريبة علي كافة العقارات المبنية المقامة علي أرض مصر، سواء كانت مؤجرة أو يقيم فيها المالك المكلف بأداء الضريبة بنفسه وسواء كانت تامة أو مشغولة أو تامة وغير مشغولة أو مشغولة علي غير إتمام.
• وتفرض الضريبة ايضاً علي الأراضي الفضاء المستغله مثل المشاتل وغيرها.
• علي أن ترفع الضريبة إذا اصبحت الأراضي الفضاء غير مستغلة.
• كما تخضع للضريبة التركيبات التي تقام علي أسطح أو واجهات العقارات إذا كانت مؤجرة.

القانون رقم 3 لسنة 1982: قانون التخطيط العمراني:-

• صدر هذا القانون لتأسيس هيئة تكون مسؤلة عن رسم السياسات العامة للتخطيط العمراني وإعداد خطط وبرامج التنمية علي مستوي الجمهورية.

القانون رقم 148 لسنة 2001: قانون التمويل العقاري:-

• تسري أحكام هذا القانون علي نشاط التمويل الإستثماري في مجالات بناء أو شراء أو ترميم أو تحسين المساكن والوحدات الإدارية والمنشأت الخدمية ومباني المحال المخصصة للنشاط التجاري.
• وقصر هذا القانون مباشرة نشاط التمويل العقاري علي جهات محددة:
• 1- الأشخاص الإعتبارية العامة التي يدخل نشاط التمويل العقاري ضمن أغراضها.
• 2- شركات التمويل العقاري.
• ويجوز ايضاً للبنوك المسجلة لدي البنك المركزي المصري أن تزاول نشاط التمويل العقاري.

القانون رقم 176 لسنة 2018: قانون تنظيم التأجير التمويلي والتخصيم:

• تعريف التأجير التمويلي: نشاط تمويلي يمنح بموجبه المؤجر حق حيازة واستخدام أصل مؤجر إلي مستأجر، لمدة محددة مقابل دفعات التأجير، وفقاً لأحكام عقد التأجير التمويلي، ويكون للمستأجر الحق في اختيار شراء الأصل المؤجر كله أوبعضه في الموعد وبالثمن المحددين في القعد.
• التخصيم: شراء الحقوق المالية الحالية والمستقبلية الناشئة عن عمليات البيع وتقديم الخدمات.

استثنائات لا تدخل تحت نطاق التأجير التمويلي:

1. عقود التأجير الخاصة بإتفاقيات الكشف عن استخدام الموارد الطبيعية أو استغلالها مثل البترول أو الغاز والمعادن وحقوق التنقيب والتعدين الأخري.
2. عقد التأجير التشغيلي، ويقصد به عقد التأجير الذي لا يتضمن خيار شراء الأصل المؤجر في نهاية مدة العقد.
3. عقود التأجير التي لا تتعلق بأصل لازم لمباشرة نشاط إنتاجي أو سلعي للمستأجر.

• يعطي هذا القانون الحق ايضاً للمؤجر في القيد بسجل المستوردين.

القانون رقم 95 لسنة 1992: بإصدار قانون سوق رأس المال:

• أعطي هذا القانون الحق في إنشاء صناديق استثمار تهدف إلي استثمار المدخرات في الأوراق المالية.
• واشترط أن يتخذ الصندوق شكل شركة مساهمة.

في ختام هذا المقال، نجد أن القوانين المنظمة للعقارات في مصر تشكل إطارًا قانونيًا مهمًا يسهم في تنظيم السوق العقاري وضمان حقوق جميع الأطراف المعنية. رغم التحديات التي تواجه تطبيق هذه القوانين، مثل التعقيدات الإدارية والفساد، إلا أن الجهود المستمرة لتحديث التشريعات وتعزيز الشفافية تعتبر خطوة إيجابية نحو تحسين بيئة الاستثمار العقاري. إن فهم هذه القوانين وتطبيقها بشكل فعّال يساهم في حماية حقوق الملاك والمستأجرين على حد سواء، مما يدعم استقرار السوق ويعزز الثقة في الاقتصاد المصري. لذا، يجب على جميع المعنيين بالقطاع العقاري، سواء كانوا مستثمرين أو قانونيين أو حتى مستأجرين، متابعة التعديلات القانونية والعمل على تطبيقها بما يتماشى مع المصلحة العامة ويحقق التنمية المستدامة.