대치 은마, 사업성 개선방안 모색…"뉴:홈 적용, 종상향보다 유리"

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2024.12.17. 오전 8:53

by 하우징워치

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▲ 대치 은마아파트 전경 /하우징워치

대치 은마가 사업성 개선을 위해 다양한 방법론을 제시하고 있는 가운데, '뉴:홈' 적용이 유력한 카드로 거론돼 관심이 쏠린다. 기부채납 없는 용적률 확보로 조합원들의 분담금 절감에 일조할 수 있다는 평가에서다. 물론 일부 임대주택은 어느정도 감안해야 하나, 사업가치를 고려했을 때 실보단 득이 더 많다는 것이 조합의 판단이다.

17일 정비업계 따르면 은마 재건축 조합은 뉴:홈 제도를 단지 내 적용하는 방안을 추진하고 있다. 정부에서 만든 뉴:홈은 법적상한용적률의 1.2배까지 용적률을 완화해주는 대신, 상향분의 절반 이상은 공공주택으로 공급하는 제도다. 서울 및 수도권에 공급되고 교통이 편리한 곳에 위치한다는 점에서 입지적 이점이 크다고 할 수 있다.

대치 은마의 기용적률은 204%로, 3종일반주거지역으로서 확보 가능한 최대 법적상한용적률은 300%다. 사업성 한계를 극복하고자 조합은 그간 준주거지역으로 1단계 종상향을 검토해 왔다. 단지 내 일부 지역이 역세권(250m 이내)에 포함되면, 최대 500%까지 용적률을 상향할 수 있다. 이와 관련, 은마는 남측에 위치한 일부 동이 이에 해당돼 적용이 가능하다.

하지만 해당 경우엔 준주거로 상향되는 남측과 달리, 북측은 기존 3종일반주거지역으로 종변경이 이뤄지지 않는다. 조합원 간 갈등이 발생할 수도 있는 일이다. 특히 은마는 현재 중앙 부분에 보차혼행통로가 예정돼 있는데, 만약 필지 분할이 이뤄지면 십자(+)로 획지가 나뉘어 단지 모양에 영향을 미치게 된다.

결국 대안으로 선택된 것이 바로 뉴:홈 제도다. 뉴:홈이 적용되려면, 토지의 절반(50%) 이상이 승강장으로부터 250m 안에 들어가야 한다. 3호선 대치·학여울역을 기준으로 단지의 충족율을 확인한 결과, 은마는 전체 면적의 54%가 범위 내에 들어가는 것으로 나타나 제도 적용이 가능한 것으로 파악됐다.

사실 뉴:홈은 역에 가까우나 사업성이 나오지 않는 대상지를 위해 마련된 제도로, 대단지를 염두해 만들어진건 아니다. 따라서 제도 적용은 은마 조합 집행부의 집념과 비교분석 과정이 만들어낸 결과물이라는 게 업계 중론이다.

뉴:홈 제도 적용 시, 추가 기부채납이 없고 조합원 분양수익도 가져올 수 있다는 장점이 따른다. 또 일반적인 임대주택과 달리 뉴:홈을 통한 공공분양 주택은 보통 신혼부부나 미혼청년 등에게 제공되며, 임대 시세(전세가) 자체가 약 10억원 수준에 달해 기존 임대아파트가 갖는 부정적인 이미지가 아니라는 판단이다.

대치 은마의 사업파트너인 희림건축과 에이앤유디자인그룹은 내년 1월 중순을 목표로 변경 예정인 정비계획(안)에 맞춰 평면도 완성과 추가 작업 등에 온힘을 쏟을 것으로 보인다. 조합은 "용적률이 360%까지 상향되면 층수 역시 기존 35층에서 49층까지 올라간다"며 "기존안과 변경안을 두고 조합원들에게 의견을 물을 계획"이라고 전했다.

한편 은마 재건축 조합은 사업시행인가를 위한 각종 심의(교육, 경관, 환경 등)를 통합심의로 진행하고자 준비 중인 것으로 알려졌다. 통합심의가 은마 단지에 적용될지 여부는 아직 확실하지 않지만, 서울시 재량에 따라 가능하다는 입장이다. 이와 관련, 서울시도 긍정적으로 검토 중인 것으로 알려졌다.

진선우 기자 clever517@housingwatch.co.kr

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[하우징워치] 대치 은마, 사업성 개선방안 모색…"뉴:홈 적용, 종상향보다 유리"

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