Beitrag von Noah Schärer Immobilien

Die Zinssätze für 30-jährige Hypotheken in den USA haben seit Ende Oktober 2023 von 7.8% auf heute 6.49%, die 15-jährigen von 7.06% auf 5.66% (15.8.2024) nachgegeben. Die Risikoprämie zu den 10-jährigen Staatsanleihen liegt mit 2.57 bzw. 1.74 Prozentpunkten jedoch immer noch 78 bzw. 52 über dem 30-jährigen Mittel. Der Zinsrückgang um 1.3 bis 1.4 Prozentpunkte bedeutet 17% bis 20% geringere Zinskosten. Viele Hypothekarschuldner haben die Tiefzinsphase genutzt, um ihre Eigenheime günstig zu finanzieren. 2021 wuchs der Hypobestand um 9.8%, 2022 um 6.8%. In den letzten 10 Jahren bis zum ersten Quartal 2024 ist der Bestand der Hypotheken um 51% auf USD 20'285 Mrd. angewachsen. Trotz der jüngsten Zinserhöhungen liegt die Belastung der Haushalte durch den Schuldendienst im ersten Quartal 2024 mit 9.8% der verfügbaren Einkommen immer noch wesentlich tiefer als vor der Immobilienkriese 2008, als sie 13.3% betrug. Spürt man am Immobilienmarkt bereits etwas von diesem Zinsrückgang? Nein. Die meisten Indikatoren hinken zwar hinter den täglichen Zinsnotierungen hinterher, aber die ersten positiven Wirkungen werden wohl erst in einigen Monaten spürbar werden, zu spät, um die Abflachung der US-Wirtschaft noch auszubremsen. Das im ersten Quartal 2024 nur noch sehr geringe Hypothekenwachstum von 2.9% zum Vorjahr ist wohl auf das Zögern der Schuldner zurückzuführen, die hoffen, ihre Eigenheime bald zu noch tieferen Sätzen finanzieren zu können. Der wöchentliche Index für die Hypothekargesuche liegt immer noch nahe dem jüngst registrierten 30-Jahrestief oder um 57% unter dem Stand vor 4 Jahren. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Häuser- und Baupreise in den letzten Jahren massiv angestiegen sind. Noch immer werden die Aufträge der Vergangenheit abgearbeitet. Dennoch stand die Zahl der im Bau befindlichen Häuser im Juli um 10% unter dem Allzeithoch vom Oktober 2022. Der Verkauf neuer Häuser lag im Juni fast noch auf dem tiefsten Stand seit Juli 1995. Seit Oktober 2020 sind es 40% weniger. Der Bestand an unverkauften neuen Häusern ist allerdings mit 2.3 Monaten (Langzeitmittel: 5 Monate) gering. Noch deutlicher eingebrochen sind die Verkäufe von bestehenden Eigenheimen. Im Vergleich zum Höchststand im Oktober 2020 ein Minus von 43%. Der Bestand aller zum Verkauf stehender Häuser ist seit September 2023 von 7.5 auf 9.3 Monate angestiegen. Die Baubewilligungen standen im Juni um 27% unter dem Niveau vom Januar 2022. Der Beginn neuer Eigenheimbauten brach im Juni auf den tiefsten Stand seit Juni 2020 (Corona-Pandemie) ein. Das sind 30% weniger als noch im Dezember 2021. Damit wächst der Druck auf die US-Fed, den Leitzins im September zu senken.

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Die Zinssätze für 30-jährige Hypotheken in den USA sind dem Zinsrückgang der US-Treasuries bisher zwar gefolgt. Sie sind vom jüngsten Höchststand von 7.8% wieder auf 6.8% (14.11.2024) zurückgekommen und damit sogar stärker als die Rendite der 10-jährigen US-Staatsanleihen, die von 4.87% auf noch 4.44% sank. Die Risikoprämie der Hypotheken zu den Staatsanleihen ist seit Mai 2021 bis Juni 2023 aber von 1.29 PP auf 3.13 PP, deutlich über das Langezeitmittel von 1.8 PP, angestiegen. Seither bröckelt sie wieder ab, aber der Risikoaufschlag beträgt immer noch 2.34 PP, obwohl die Risiken im Hypothekargeschäft heute geringer sind als früher, weil die Preise der als Deckung hinterlegten Immobilien in den letzten Jahren massiv angestiegen sind. Bei den 15-jährigen Hypotheken präsentiert sich die Lage ähnlich. Der aktuelle Risikoaufschlag beträgt 1.56 PP, was sich mit dem langjährigen Mittel von 1.25 PP vergleicht. Die effektiven Abschreibungen der Banken lagen im zweiten Quartal 2024 bei -0.01%, d.h. es konnten sogar Rückstellungen für notleidende Hypothekarkredite aufgelöst werden. Während der Subprime-Krise erreichten die Verluste 2.78% der Hypokredite. Auch die Eigenheimbesitzer in Zahlungsverzug stehen mit 1.74% der Hypothekarkredite nur leicht über dem Langzeit-Tiefstand von 1.4%. In der Zeit der Subprime-Hypokrise waren bis 11.5% der Schuldner in Zahlungsrückstand. Wie die Rendite der US-Staatsanleihen sind auch die Sätze für Hypotheken im Zuge des Wahlkampfes und der Wahl von Donald Trump zum US-Präsidenten wieder angestiegen. Als Immobilien-Unternehmer wird Donald Trump auch persönlich unter den hohen Hypothekarzinsen zu leiden haben. Es ist deshalb damit zu rechnen, dass er die US-Fed zu weiteren Zinssenkungen drängen wird, um die Eigenheimbesitzer zu entlasten und die Bautätigkeit anzukurbeln, denn der Wohnungsbau befindet sich derzeit in einer schwierigen Verfassung.  Die Baubewilligungen lagen im September um 5.7% unter dem Vorjahr und 26% unter dem jüngsten Höchststand, die Housing-Starts (Baubeginne) um 0.7%, die Zahl der im Bau befindlichen Eigenheime um 12% und die Zahl der fertiggestellten Einfamilienhäuser um 14.6%. Bei den Baubeginnen ist allerdings zu beachten, dass diese im September um 26% unter dem jüngsten Rekordstand vom April 2022 lagen. Dabei wäre die Ausgangslage für die Neubautätigkeit durchaus günstig, denn gemäss jüngeren Schätzungen fehlen in den USA derzeit zwischen 4 bis 7 Mio. Wohnungen. Als Bremsklotz erweisen sich die gestiegenen Baukosten und die immer noch hohen Hypothekarzinssätze. 

Kennst du die 9 häufigsten Fehler bei Hypotheken ?     cash.ch hat einen Artikel veröffentlicht, der diese Fehler bei Hypotheken auflistet. Diese Fehler können teuer werden, auch für diejenigen, die bereits 50 und älter sind und besondere finanzielle Entscheidungen treffen müssen.   Hier sind die wichtigsten Fehler im Überblick aus dem Artikel:   🔍 Nicht Vergleichen Einfach das erstbeste Angebot anzunehmen, kann teuer werden. Vergleichen ist ein Muss, um das beste Angebot zu finden.   🤝 Nicht Verhandeln Viele nehmen Scheinrabatte hin und verpassen die Chance, den Zinssatz weiter zu drücken.   ⏳ Unter Zeitdruck entscheiden Schnelle Entscheidungen, oft auf Drängen von Beratern, führen oft zu schlechteren Konditionen. Zeit nehmen ist hier der Schlüssel.   📊 Persönliches Rating zu wenig optimieren Ein gutes Kreditrating kann dir bessere Zinsen verschaffen. Hier lohnt es sich, nachzuhaken und Optimierungspotenzial auszunutzen.   🗓️ Mit falscher Laufzeit planen Die richtige Laufzeitwahl ist entscheidend. Lange Laufzeiten können problematisch werden, wenn sich Lebenssituationen ändern.   ❓ Missverständnissen bei der Saron-Hypothek Seit 2022 ist der Saron der Basiszinssatz für Geldmarkthypotheken. Viele verstehen die Unterschiede der Angebote nicht richtig.   💸 Falsche Hypothekarhöhe wählen Zu hohe oder zu niedrige Hypotheken können finanzielle Flexibilität einschränken.   📜 Schlechten Vertrag abschliessen Es ist wichtig, Verträge genau zu prüfen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.   📉 Falsch amortisieren Direkte oder indirekte Amortisation? Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile, die gut abgewogen werden sollten.   In meinem neuesten Bänklitalk Podcast habe ich über Fehler wie diese gesprochen, speziell mit Fokus auf die Generation 50plus.   Gemeinsam mit Niklaus Gempp von HYPOTHEKE.ch haben wir darüber diskutiert, wie du diese und andere Fehler vermeiden kannst und welche Hypothekenstrategien für dich Sinn machen könnten.   Interessiert? Dann sehe oder höre dir die Folge auf meinem Bänklitalk-Kanal an!   Dann erfährst du auch, warum das Alter 55 bei der Eigenheimfinanzierung entscheidend sein kann.

Baufinanzierung 2024: Durchschnittliche Darlehenshöhe auf Rekordkurs Im November 2024 liegt die durchschnittliche Darlehenshöhe für Baufinanzierungen bei 314.000 Euro – nur knapp unter dem bisherigen Rekordwert von 319.000 Euro aus 2021. Gleichzeitig setzt sich der Trend zu niedrigeren Tilgungssätzen fort, während der Beleihungsauslauf leicht zurückgeht. Auffällig: Kreditnehmer setzen immer weniger Eigenkapital ein, was langfristig höhere Kosten verursachen könnte. Stabil bleibt hingegen die Zinsbindungsdauer mit durchschnittlich elf Jahren, was weiterhin Planbarkeit und Sicherheit gegen Zinsänderungsrisiken bietet. Viele Grüße 🏡Matthias Städtler🏠 https://lnkd.in/dg86pC9E

Mit der richtigen Entscheidung viel Geld sparen Lange oder kurze Zinsbindung beim Immobilienkredit? Wer eine Immobilie kauft, egal ob als Kapitalanlage oder zum Eigennutz, braucht in den meisten Fällen einen Kredit. Entscheidend für die Kosten der Finanzierung sind vor allem die Darlehenssumme und die Höhe der Zinsen. Aber auch die Länge der Zinsbindung spielt eine Rolle. Kurz oder lang? In der Regel sind kürzere Laufzeiten günstiger als längere. Denn die Sicherheit, die die Bank ihren Kunden mit einer längeren Zinsgarantie bietet, lässt sie sich in Form eines Zinsaufschlags bezahlen. Entscheidet man sich für die kürzere Laufzeit, geht man allerdings das Risiko ein, dass man nach Laufzeitende zu einem teureren Zinssatz nachfinanzieren muss. Wer dagegen eine lange Laufzeit wählt, erlebt zumindest für die Dauer der Zinsbindung keine bösen Überraschungen. Denn die Kunden wissen von Anfang an, wie hoch ihre monatlichen Raten für die nächsten 20 oder 30 Jahre sein werden. Das gibt ihnen eine hohe Planungssicherheit. Sollten die Zinsen sinken, können Kunden nach 10 Jahren ihren Kredit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Wie entwickeln sich die Zinsen? Experten gehen davon aus, dass sich das Zinsniveau im nächsten Jahr nicht deutlich verändern wird. Statt mit dem Immobilienkauf zu warten und auf sinkende Zinsen zu spekulieren, raten Marktbeobachter eher zur Tat. Denn aufgrund der fast zum Erliegen gekommenen Neubautätigkeit, den steigenden Mieten und dem großen Wohnraummangel ziehen die Immobilienpreise wieder an. Welche Zinsbindung ist die richtige? Wie lange Kunden die Zinsbindung bei einem Immobilienkredit wählen, ist auch eine persönliche Frage. Wie hoch ist die Risikobereitschaft? Ist man bereit und hat die finanziellen Mittel höhere Zinsen bei einer späteren Anschlussfinanzierung zu stemmen? Erwartet man in Zukunft eine Erbschaft oder sprudelt eine andere Geldquelle, was für eine kurze Zinsbindung spricht? Wie groß ist der Unterschied bei den Bauzinsen zwischen kurzer und langer Zinsbindung? Möchte man für einen langen Zeitraum Planungssicherheit, und wie viel ist einem diese wert? Da die Zinsbindungslänge ein wichtiger Kostenfaktor in der Baufinanzierung ist, sollten Kunden in jedem Fall mit einem unabhängigen Finanzierungsberater darüber sprechen. Zwar haben auch die keine Glaskugel und können keine Zinsentwicklung vorhersagen, aber sie können vergleichen. Das unterscheidet sie von der Hausbank. Vermittler suchen aus mehreren hundert Banken die besten Angebote und vergleichen auch die Kosten bei unterschiedlichen Zinsbindungslängen für ihre Kunden. Wer sich selbst ein Bild über die aktuellen Zinsen bei verschiedenen Laufzeiten machen möchte, bekommt mit dieser neuen App schnell realistische Angebote. Einfach hier runterladen und ausprobieren: https://lnkd.in/e2AFpMZE. #Finanzierungsberatung #Bauzinsen #Immobilienkredit #Zinsbindung #Zinsbindungslänge #Finanzierungstipp #buschsbaufichat #BuschBaufinanzierung

Ungewöhnliche Zeiten für Hypotheken! Ich durfte mit der NZZ für einen Artikel zu den aktuellen Entwicklungen auf dem Hypothekenmarkt unsere Erkenntnisse teilen. 📰🏠 🔑 Wichtige Punkte: Festhypotheken sind derzeit günstiger als Geldmarkthypotheken – eine atypische Situation. Geldmarkthypotheken bieten Chancen bei sinkenden Zinsen, bergen jedoch erhebliche Risiken bei steigenden Zinsen. Tranchensplits, besonders bei Banken beliebt, können Hypothekarnehmer in eine Falle locken, wenn sie bei Fälligkeit nicht wechseln können und unattraktive Angebote akzeptieren müssen. Ein sehr lesenswerter Artikel, der die komplexen Dynamiken des Hypothekenmarktes beleuchtet. Schaut rein und informiert euch! 📉🔍 #Hypotheken #Finanzen #Immobilien #Wirtschaft #Zinsen #Banken https://lnkd.in/dXJU7uu2

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat ihren Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf 1 Prozent gesenkt – es war bereits die dritte Zinssenkung in Folge. Wir haben drei Experten befragt, was der Entscheid für Geldanlagen, #Immobilienpreise, Wohneigentümer und Mieter bedeutet. ➡️ 1. Festhypotheken Die Zinsen für Festhypotheken sind im dritten Quartal um rund einen halben Prozentpunkt gesunken, wie MoneyPark mitteilt. Laut dem Hypothekenvermittler lag der Richtsatz für zehnjährige Festhypotheken am 20. September bei 1,94 Prozent, für fünfjährige bei 1,76 Prozent. Jean-Eudes Clot, Finanzstratege bei der BCV - Banque Cantonale Vaudoise (BCV), rechnet nicht mit einer starken Auswirkung der SNB-Zinssenkung auf die Zinsen von #Festhypotheken. Die derzeitigen Konditionen stuft er bereits als attraktiv ein. ➡️ 2. Saron-Hypotheken «Bei #Saron-Hypotheken ist die Senkung des Leitzinses direkt zu spüren», sagt Valentino Guggia, Ökonom der Migros Bank / Banque Migros / Banca Migros. Saron-Hypotheken sind Hypotheken, bei denen die Zinssätze nicht wie bei einer Festhypothek über eine bestimmte Laufzeit hinweg festgelegt sind. Vielmehr schwanken diese. Laut Moneypark sind Festhypotheken mit mittleren Laufzeiten derzeit zum gleichen Preis zu haben wie Saron-Hypotheken, obwohl sie deutlich mehr Sicherheit bieten. Saron-Hypotheken spielten derzeit bei Neukäufen und Verlängerungen von #Hypotheken eine eher untergeordnete Rolle, heisst es weiter bei Moneypark. ➡️ 3. #Mieten Die Zinssenkung der SNB könnte auch bei den Mieten in der Schweiz Spuren hinterlassen. Für diese ist der hypothekarische #Referenzzinssatz entscheidend. Dieser beruht auf dem Durchschnittszinssatz der inländischen Hypotheken. Philipp Merkt, Anlagechef der PostFinance, rechnet damit, dass der Durchschnittszinssatz im Dezember oder im März unter die Schwelle von 1,63 Prozent fallen und dementsprechend der hypothekarische Referenzzinssatz auf 1,5 Prozent abgerundet werden dürfte. ➡️ 4. Immobilienpreise Nach der SNB-Zinssenkung rechnet Migros-Bank-Ökonom Guggia mit weiterhin steigenden Preisen für #Wohnungen und Häuser in der #Schweiz. Unter dem Strich hätten die Zinserhöhungen der SNB in den vergangenen Jahren nur zu einem vorübergehenden Stopp des Anstiegs der Preise am Wohnimmobilienmarkt geführt. ➡️ 5. Spar- und Säule-3a-Konten, Kassenobligationen Bei Sparkonten dürfte die Senkung des Leitzinses indessen negative Folgen für Privatpersonen haben. «Die Banken werden das evaluieren und dürften die Zinssenkung weitergeben», sagt Merkt. #Finanzen #Hypotheken Mehr dazu im Artikel:

Was spricht für und was spricht gegen eine Festhypothek? In diesem Ratgeber von moneyland.ch erfahren Sie, wann Festhypotheken und wann Saron-Hypotheken besser geeignet sind. https://lnkd.in/d_afTbmh #Hypotheken #Schweiz #mortgages #Switzerland #Immobilien #realestate