Ausgabe 02/2024
MEDIAN CAPITAL
Moderne Finanzierungslösungen für Immobilienprojektentwickler - Eigenkapital-, Mezzanine- und Bankfinanzierungen!
Wir heißen Sie herzlich willkommen! Unser Newsletter bietet Ihnen einen persönlichen Einblick in die aktuellen Trends, Entwicklungen und Einsichten rund um die gewerbliche Immobilienfinanzierung mit Fokus auf alternative Kapitalvehikel. Von exklusiven Branchenanalysen bis hin zu praktischen Tipps und Experteninterviews – wir liefern Ihnen alle Informationen, die Sie benötigen, um stets informiert zu bleiben und Ihre unternehmerischen Ziele zu erreichen.
KAPITAL MITTEL(s) FINANZIERUNG
Alternative Immobilienfinanzierung: Aufbruch zu neuen Wachstumsmöglichkeiten
Durch die Zinswende sanken die Marktwerte von gebundenen Immobilien, während Banken ihre akzeptierten Beleihungswerte senkten und Kreditvergabebedingungen stark verschärften. Dies führte zu einer Finanzierungslücke, die sowohl Herausforderungen als auch Chancen für alternative Lösungen bietet.
Wenn Bestandshalter vor vier oder fünf Jahren eine Finanzierung für gewerbliche Immobilien abgeschlossen haben, unabhängig von der Assetklasse, war eines sicher: Die Zinssätze waren damals deutlich niedriger als heute.
Bei einer Eigenkapitalquote von 20% und einer Tilgungsrate von 1% ist das Darlehen bis dato nicht signifikant zurückgegangen. Die aktuell verfügbaren Kredite belasten den Markt mit Zinsen, die garantiert höher sind als ein oder zwei Prozent.
"Der Cashflow des Bestandshalters muss dies zunächst einmal ermöglichen", betont Wolfgang Maurer , CEO von Median Capital. "Erschwerend kommt hinzu, dass die Bewertung der Immobilie höchstwahrscheinlich nicht mehr auf dem Niveau von vor zwei bis drei Jahren liegt", ergänzt Maurer und bezieht sich auf Wertverluste von über 15%.
Die Bewältigung dieser Situation ist eine anspruchsvolle Aufgabe, auch wenn es nicht zwangsläufig zu einem Problem wird, sofern die Banken die Kapitaldienstfähigkeit eines Kunden eingehend geprüft haben.
20 Milliarden an gewerblichen Immobilienkrediten in Österreich bis 2027 fällig
Gemäß den neuesten EBA-Daten ist das Volumen ausfallgefährdeter Kredite für Gewerbeimmobilien in Österreich von Ende September bis Ende Dezember 2023 bereits von 2,3 Milliarden auf 3,2 Milliarden gestiegen. Der Anteil fauler Kredite an allen Gewerbeimmobilienfinanzierungen erhöhte sich dadurch von 3,4% auf 4,6%. Österreichische Institute schnitten damit etwas schlechter ab als der europäische Durchschnitt von 4,3%.
Aufgrund des schwachen Transaktionsgeschehens erfolgen praktisch keine vorzeitigen Ablösungen mehr, was dazu führt, dass die Kreditbestände der Banken weiter anwachsen.
Daher werden heimische Kreditinstitute in den kommenden Monaten voraussichtlich nur einen Teil des erforderlichen Kapitals für die Refinanzierung von Immobilienkrediten bereitstellen können, bedingt durch gesunkene Immobilienwerte und rückläufige Beleihungsquoten.
Neben Projektentwicklern spüren mittlerweile auch Bestandshalter einen massiven Druck auf ihre Liquidität.
Fremdkapital muss so strukturiert sein, dass Projektentwickler und Bestandhalter erfolgreich mit den veränderten Konditionen umgehen können, betont Maurer. Denn Immobilien brauchen fortlaufend einen Zugang zu finanziellen Ressourcen.
Alternative Kreditgeber spielen eine zunehmend wichtige Rolle bei der Schließung der Finanzierungslücke.
Der zunehmende Liquiditätsdruck öffnet die Tür für alternative Kreditgeber
Die Entwicklung wird begünstigt durch den geringeren Unterschied in den Margen zwischen Banken und alternativen Kreditgebern, bedingt durch das generell höhere Zinsniveau. Infolgedessen prüfen Bestandshalter nunmehr bereitwilliger die Angebote alternativer Finanzierer, wie auch eine Expertenumfrage von PwC und dem Urban Land Institute bestätigt hat.
Im Jahr 2024 erwarten rund 57 % der Branchenexperten einen Anstieg der Fremdfinanzierung für Immobilieninvestitionen über alternative Kreditplattformen. Ebenso prognostizierten 44 % der Experten einen Anstieg der Fremdfinanzierung durch Nichtbankinstitute.
Aber auch für diese Anbieter müssen ähnliche Kriterien für die Kreditvergabe erfüllt werden, wie sie für herkömmliche Banken gelten.
Solide Einnahmequellen, Umweltfreundlichkeitskriterien und die Stabilität der Preise innerhalb der betreffenden Anlageklasse beeinflussen maßgeblich die grundlegende Finanzierbarkeit und die Höhe des möglichen Kreditbetrags.
Alternative Finanzierer: Anders als Banken – Neue Strategien im Fokus
Kreditfonds sind aufgrund ihrer Flexibilität, Spezialisierung und Risikobereitschaft eine attraktive Alternative zu traditionellen Bankkrediten. Im Allgemeinen treffen Kreditfonds Finanzierungsentscheidungen schneller als Banken, die oft durch interne Prozesse und regulatorische Anforderungen gebremst werden.
Allerdings sind die Ertragserwartungen im Vergleich oft höher, da Refinanzierungskosten berücksichtigt werden müssen. Während Kreditfonds vor der Zinswende eine Kapitaldienstfähigkeit von rund 6% verlangten, liegt sie jetzt eher bei 8% bis 9%.
Im Gegensatz zu Banken berücksichtigen Kreditfonds nicht nur die Sicherheit, sondern auch die Chancen eines Investments und sind möglicherweise bereit, höhere Risiken einzugehen. Die Risikobereitschaft wird durch das Rating, das ein Investment am Kapitalmarkt erhalten würde, sowie den Renditeaufschlag im Vergleich zu einer ratingäquivalenten Staats- oder Unternehmensanleihe bestimmt.
Kreditfonds profitieren von Flexibilität in Bezug auf die Kreditstruktur, Laufzeit und Bedingungen, was maßgeschneiderte Finanzierungsangebote für Projektentwickler und Bestandshalter ermöglicht. Mittlerweile konzentrieren sich die meisten Kreditfonds auf die Vollfinanzierung (Whole Loan), bei der der alternative Kreditgeber auch die Senior-Tranche finanziert, die üblicherweise von Banken übernommen wird.
Neben Joint-Venture und Private Equity bietet Preferred Equity eine zusätzliche Option zur Beschaffung von frischem Eigenkapital. Dabei handelt es sich um ein Finanzinstrument, bei dem externes Kapital eine eigenkapitalähnliche Position einnimmt und am Gewinn beteiligt ist.
EINE KLASSE FÜR SICH: HOTELS
Das erstklassige Luxusresort Rosewood Schloss Fuschl am Ufer des Fuschlsees bietet 98 elegante Gästezimmer, darunter 42 Suiten und sechs Chalets, sowie fünf Restaurants mit einer Vielzahl von kulinarischen Konzepten.
Die Rosewood Hotel Group betreibt insgesamt 33 Luxushotels, Resorts und Residenzen in 21 Ländern weltweit. Die Marke ist bekannt für ihr Engagement für ein erfülltes Leben durch sorgfältig durchdachte Details und Erlebnisse, die die Lebensqualität steigern und ein Gefühl von Entdeckung und Inspiration vermitteln.
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Rosewood Schloss Fuschl ist das zweite Hotel der Marke in Österreich. Neben dem Rosewood Vienna in Wien erweitert es das Angebot von Rosewood in der Region.
📈 Österreichs Hotelimmobilienmarkt: Insights & Trends
Wien, eine der begehrtesten Urlaubsdestinationen in Österreich und ganz Europa, hat im Jahr 2023 zum zweiten Mal in seiner Geschichte die Grenze des nominellen Nächtigungsumsatzes von über einer Milliarde Euro überschritten. Im Vergleich zum Jahr 2022 verzeichnete die Stadt eine Steigerung von etwa 40% und gegenüber dem bisherigen Rekord aus dem Jahr 2019 eine Zunahme von ungefähr 17%.
Angesichts der wieder erreichten Rekordniveaus im Tourismus zählt der Markt für Hotelimmobilien derzeit zu den aufregendsten Segmenten des österreichischen Immobilienmarktes.
Prognosen deuten darauf hin, dass das Hotel-Investitionsvolumen im Jahr 2024 das Vorjahrsergebnis von EUR 170 Millionen übersteigen wird, während Hotels mit Pachtverträgen aktuell Renditen von 5,45% erzielen.
Median Capital ist nicht nur im Bereich Hoteltransaktionen aktiv, sondern auch spezialisiert auf die Finanzierung neuer Hotelprojekte, wie unsere Referenzen, darunter die Residence Wollzeile, das H+ Hotel Wien und das Kongresshotel Saalfelden, zeigen.
Auch für Ihr Hotelprojekt stehen wir zur Verfügung: Kontaktieren Sie uns unter office@median-capital.at für Unterstützung.
DER ESG-BLICKWINKEL: NACHHALTIGKEIT IN DER (IMMOBILIEN)FINANZIERUNG
Die Tatsache, dass 75% des europäischen Gebäudebestands dringend energetische Sanierungsmaßnahmen benötigen, unterstreicht den enormen Handlungsbedarf der Immobilienbranche in Richtung Nachhaltigkeit.
Auch die Finanzbranche betont zunehmend die Bedeutung von Nachhaltigkeit, während die damit verbundenen rechtlichen Anforderungen an Berichterstattung und Transparenz steigen.
Eine zuverlässige Datenbasis ist entscheidend für die Bewertung von Produkten nach ESG-Kriterien und die Erfüllung gesetzlicher Vorschriften. Eine Studie der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, für die 30 deutsche Kapitalverwaltungsgesellschaften und sechs ESG-Ratinganbieter befragt wurden, zeigt jedoch ernüchternde Ergebnisse:
Trotz dieser Herausforderungen zeigen steigende Budgets für ESG-Daten, dass ihr Stellenwert im Investmentprozess zunimmt und voraussichtlich weiter wachsen wird.
Was bedeutet das für Immobilienunternehmen? Projektentwickler und Bestandshalter werden verstärkt dazu angehalten sein, ESG-Faktoren in ihre Geschäftsstrategien zu integrieren und entsprechende Maßnahmen zur Compliance umzusetzen. Dies ist erforderlich, um weiterhin attraktiv für Investoren zu bleiben und den steigenden Marktanforderungen gerecht zu werden.
Die komplette BaFin-Studie finden Sie hier.
PROJEKT DES MONATS
Das polnische Studio Robert Konieczny KWK Promes verwandelt einen verlassenen Schlachthof in eine Galerie für zeitgenössische Kunst
Das für den Mies van der Rohe Preis 2024 nominierte Projekt, dessen Gewinner am 25. April bekannt gegeben wird, befindet sich in der tschechischen Stadt Ostrava.
In der PLATO Galerie können Besucher nicht nur eine beeindruckende Auswahl zeitgenössischer Kunst bewundern, sondern auch revitalisierte Vergangenheit erleben.
Das Gebäude, einst ein Schlachthof aus dem 19. Jahrhundert, wurde nach dem Krieg von verschiedenen Eigentümern chaotisch umgebaut und verfiel schließlich.
Die Restaurierung des rußgeschwärzten Mauerwerks und die Behebung struktureller Probleme, wie eingestürzte Holzdächer, durch Stahlkonstruktionen und helle Membranen, stehen im Mittelpunkt des Projekts. Innovative Drehwände, die auf Abdichtung und minimalem Wartungsaufwand ausgelegt sind, betonen das Engagement des Projekts für Ästhetik und Funktionalität.
Die sorgfältige Handwerkskunst zeigt sich in der Restaurierung des vorherrschenden Baumaterials - Ziegel -, wobei geborgene Exemplare nahtlos integriert wurden.
Der Einsatz von keramischem Siebdruck auf der Verglasung erzeugt ein harmonisches Lichtspiel innerhalb der Galerien. Aus hygienischen Gründen wurden die Wände des ehemaligen Schlachthofs mit Kalk weiß getüncht, was auch das Design der Ausstellungsräume prägt.
Das Projekt erweiterte seine Wirkung auf die Außenbereiche, indem es die Betonpflasterung in einen artenreichen Park mit wasserdurchlässigen Böden, Blumenwiesen und Rückhaltebecken verwandelte.