Die Eigenmittel reichen nicht für die Traumliegenschaft

Oft habe ich Kunden enttäuscht nach Hause schicken müssen, weil die Eigenmittel für die Finanzierung der Wunschliegenschaft nicht ausgereicht haben. Sparen geht nicht von heute auf morgen, sondern dauert. Es gibt also nicht die einfache Lösung für diese Limitierung.

Dennoch sehe ich oft, dass eine etwas bescheidenere, kleinere oder an einer etwas unattraktiveren Lage stehende Liegenschaft absolut finanzierbar wäre. Da stehen sich insbesondere jüngere Immobilieninteressenten selber im Weg.

Wie erhöhe ich mein Sparpotenzial?

Wie wäre es, wenn du anstelle der Miete für deine aktuelle Mietwohnung plötzlich nur noch die Hälfte oder weniger für dein neues Eigenheim bezahlen müsstest? In der Regel liegt das zusätzliche Sparpotenzial mit der neuen Ausgangssituation rasch bei CHF 1'000 pro Monat.

Somit kommen zu den heute (zu) knappen Eigenmitteln für die Traumliegenschaft monatlich zusätzlich CHF 1'000 dazu. Dies unterstützt den bereits laufenden Sparfortschritt ganz ordentlich und verkürzt damit das Warten auf die Traumliegenschaft. Wer sagt denn, dass es gleich die gewünschte Traumimmobilie sein muss? Ausserdem konnte man in Vergangenheit so von den stark steigenden Immobilienpreisen profitieren und ein teurerer Verkauf der "Übergangslösung" ist ein zusätzlicher Eigenkapital-Booster.

Beispiel: Miete versus Kauf einer 3,5-Zimmerwohnung

Option Miete:

5 Jahre Mietdauer, monatlich CHF 1'800, total bezahlte Miete CHF 108'000

Option Kauf:

Jahr 2015: Kauf einer 3,5-Zimmerwohnung für CHF 590'000 mit rund 20 % Eigenmitteln, also CHF 120'000, Hypothekarfinanzierung mit rund 80 % resp. CHF 470'000.

Die Mindestamortisation (Rückzahlung der Hypothek) liegt bei rund CHF 6'000 pro Jahr. Diese Amortisationen dienen der Rückzahlung deiner Schuld und erhöhen somit das gebundene Eigenkapital. Dieser Vorgang schmälert also deine Liquidität, unterstützt aber den Sparvorgang. Dieses Kapital zahlst du im Gegensatz zur Miete nicht an eine Drittpartei, sondern du reduzierst damit deine Hypothekarbelastung.

Kostenrechnung beim Kauf:

Hypothekarzins mit 1.3 Prozent auf CHF 470'000 auf 5 Jahre fest ergibt in 5 Jahren CHF 30'550, Nebenkosten mit 1 Prozent vom Kaufpreis auf 5 Jahre CHF 29'500, total also CHF 60'050

Jahr 2020: Verkauf der Wohnung für CHF 705'000, Hypothekarrückzahlung über CHF 440'000 (nach Amortisation von CHF 6'000 in je 5 Jahren, also CHF 30'000 total), gelöste Eigenmittel CHF 265'000.

Somit kommen zu den monatlich eingesparten rund CHF 800 (also CHF 48'000 in 5 Jahren) zwischen der Miete und dem Kauf in diesem Beispiel zusätzlich gelöste Eigenmittel beim Verkauf von CHF 145'000 (Differenz aus 2015 eingesetzten Eigenmitteln von CHF 120'000 zu den gelösten Eigenmitteln von CHF 265'000 im 2020), wobei hier die CHF 30'000 geleistete Amortisationen inkludiert sind. Somit müssten wir gegenüber der Mietvariante die CHF 30'000 als neutrales Sparpotenzial, unabhängig ob Miete oder Kauf, zuweisen. Dein zusätzliches Sparpotenzial in diesem Beispiel beim Kauf beträgt total für die Dauer von 5 Jahren somit CHF 115'000, was stolze CHF 23'000 pro Jahr mehr sind.

Wertentwicklung der Immobilie

In diesem Beispiel gehe ich von einer historischen Preiszunahme der Wohnung von rund 20 Prozent vom Jahr 2015 ins Jahr 2020 aus. Klar ist, dass diese Rechnung in naher Vergangenheit immer für Immobilienbesitzer gesprochen hat. Ob dies in Zukunft immer so sein wird, bleibt abzuwarten und steht in den Sternen. Das Bauland ist knapp und die Ressourcen sind endlich und dies spricht für eine ähnliche Entwicklung in Zukunft.

Sicherlich darf nicht immer mit so hohen Wertsteigerungen gerechnet werden und dennoch zeigt dieses Beispiel auf, wie viel Unterschied zwischen Miete und Kauf liegt. Selbst ein leichter Preisrückgang würde bei den aktuellen Zinskonditionen diese Rechnung nicht unmittelbar ins Gegenteil kehren.

Eine Immobilie kann auch wieder verkauft werden

Wenn du nun also eine gangbare Immobilie findest, die mit deinen finanziellen Eckdaten finanzierbar ist, dann ist ein Kauf zu prüfen. Auch wenn es nicht dein Traumobjekt ist, hilft dir dieser Schritt zu den eigenen vier Wänden. Ausserdem unterstützt zu langfristig deinen finanziellen Haushalt damit und kannst dir später deine Traumimmobilie, die aktuell wirklich nur ein Traum zu sein scheint, trotzdem leisten.

Willst du später wieder zurück in Miete (und da kenne ich niemanden, ausser vielleicht im Alter, wo andere Punkte wichtig werden), dann kannst du eine Immobilie auch wieder verkaufen. Denn das ist auch nötig, wenn du später deine Traumimmobilie kaufen willst.

Was heisst das für mich als Käufer, wenn ich knappe Eigenmittel habe?

Etwas Bescheidenheit hilft hier mit einem pragmatischen Ansatz ungemein. Für viele nicht einfach - aber ein effektiver Weg, sich den Traum in Zukunft zu verwirklichen. Du kannst dir eine günstigere Immobilie kaufen und so den Sparprozess enorm unterstützen. In einigen Jahren reichen die Eigenmittel dann vielleicht für die Traumimmobilie. Du profitierst bis dahin ungemein und hilfst dir, deinen Sparprozess zu unterstützen.

Sei trotzdem wachsam, was für eine Immobilie du kaufst. Nicht jedes Schnäppchen bringt dich weiter. Zu hohe Kaufpreise in Bieterverfahren und unerwartete Unterhalts-/Renovationskosten verunmöglichen ein höheres Sparpotenzial. Bei bescheidener Wahl spreche ich hier von einem Zimmer weniger, nicht gleich das Einfamilienhaus im Villenquartier, ein Bad anstelle von zwei Bädern und so weiter. Die gute Handelbarkeit der Immobilie sollte dabei immer gegeben sein. Du siehst, dass du zwar auf etwas verzichtest, dadurch jedoch enorm viel gewinnen kannst.

Brauchst du Unterstützung? Ruf mich an, ich helfe gerne weiter.