Vorzeitiger Auflösung einer Hypothek

Vorfälligkeitsentschädigung oder Penalty

Die Vorfälligkeitsentschädigung - oder umgangssprachlich oft Penalty genannt - ist immer wieder ein Thema. Man spricht hier von den Kosten aus einer vorzeitigen Auflösung der Hypothek während der Laufzeit.

Wie rasch ist eine Hypothek mit fester Laufzeit abgeschlossen worden, ohne die genauen Konsequenzen zu berücksichtigen und mögliche Szenarien durchzudenken. Aber auch wenn alle Überlegungen sauber gemacht wurden, kann immer etwas dazwischen kommen und eine vorzeitige Auflösung der Hypothek wird nötig.

Ein Beispiel

Du hast am 1.3.2020 eine Festhypothek über 500'000 CHF für 5 Jahre zu genau 1.0 % vereinbart. Nun musst Du Deine Liegenschaft per 1.3.2022 verkaufen. Die Hypothek wird also nach 2 Jahren effektiver Laufzeit, also 3 Jahre früher als vorgesehen, gekündigt und zurückbezahlt. Du wirst als Kunde vertragsbrüchig und entschädigungspflichtig gegenüber deinem finanzierenden Institut.

Vertragsbruch kostet

Der vorzeitige Rücktritt aus dem abgeschlossenen Vertrag kostet. Infolge der aktuellen Negativzinsen kostet die vorzeitige Auflösung sogar mehr, als wenn Du die Hypothek einfach bis zum Ende der ordentlichen Laufzeit verzinsen würdest. Und zwar nicht etwas mehr, sondern happig mehr.

Deine Rechnung

Gesamtkostenbetrachtung über Laufzeit: 500'000 CHF, 5 Jahre zu 1% = 25'000 CHF

Zinskosten während der ersten 2 Jahre effektiv: 500'000 CHF, 2 Jahre zu 1% = 10'000 CHF

Zinskosten, die Du nicht mehr bezahlst: 500'000 CHF, 3 Jahre zu 1% = 15'000 CHF

Rechnung des Hypothekargebers

Entgangener Zins durch vorzeitige Auflösung: 500'000 CHF, 3 Jahre zu 1% = 15'000 CHF

Anlagekosten, die der Bank für die CHF 500'000 infolge Negativzins entstehen: 500'000 CHF, 2 Jahre zu 0.75% = 7'500 CHF (die Bank muss das Geld zu heutigen, negativen Zinsen während 3 Jahren parkieren oder neu anlegen, was verrechnet und Dir angelastet wird)

Total der Vorfälligkeitsentschädigung: 15'000 CHF zuzüglich Negativzins von 7'500 CHF = 22'500 CHF (per Rückzahlung am 1.3.2022 fällig)

Oftmals wird noch eine saftige Bearbeitungsgebühr verrechnet, die dann zusätzlich zu den 22'500 CHF anfallen.

Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzen

Im Kanton Zürich ist (ohne auf Spezialfälle einzugehen) die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Verkauf der Liegenschaft von der Grundstückgewinnsteuer abzugsberechtigt. Wird hingegen ein Gläubigerwechsel vorgenommen, also ein Wechsel des Hypothekargebers während der Laufzeit und daraus entsteht eine Vorfälligkeitsentschädigung, so ist diese steuerlich nicht abzugsberechtigt. Die rein steuerliche Betrachtung ändert nichts daran, dass die Kosten aus Vertragsauflösung sehr unschön und im heutigen Zinsumfeld zu Deinen Lasten sind.

Gibt es mögliche Alternativen?

Je nach Grund der vorzeitigen Auflösung einer Hypothek gibt es attraktive Alternativen, sofern der Kapitalgeber mitmacht.

Beim Liegenschaftenverkauf kann zum Beispiel die Hypothek auf einen Käufer übertragen werden. Das heisst, dass die Hypothek, im Beispiel hier die 500'000 CHF zu 1% bis 1.3.2025, weiterlaufen und der Vertrag so 1:1 übernommen wird. Hier wird in der Regel dann nur die Bearbeitungsgebühr fällig oder der Kapitalgeber ist dankbar für einen neu gewonnenen Kunden und bietet unter Umständen sogar kostenlos Hand für eine solche Lösung. Selbstverständlich kann der Käufer dann nach eigenen Bedürfnissen weitere Hypotheken aufnehmen und mit dem Hypothekargeber unabhängig vereinbaren.

Falls Du eine neue Immobilie erwirbst, ist eine Umschuldung auf die neue Liegenschaft denkbar. Dies bedarf einer genauen Prüfung durch den Kapitalgeber und ist in der Regel ebenfalls mit einer Bearbeitungsgebühr verbunden, die aber wesentlich günstiger ist als eine vorzeitige Auflösung des Vertrages. Somit läuft die Hypothek aus Deiner Sicht normal weiter bis 2025 und lediglich die Sicherungsübereignung mit den zur Sicherheit hinterlegten Schuldbriefen ändert.

Auch eine gute Planung, insbesondere bei Pensionierung und allen übrigen gut planbaren Rückzahlungen hilft enorm. Daher ist nie leichtsinnig aufgrund eines guten Angebotes ein Vertrag einzugehen. Es ist bei Hypotheken immer zu bedenken, welche Szenarien in den nächsten Jahren eintreten könnten und was Konsequenzen davon wären. Wie das Rechnungsbeispiel zeigt, ist eine Auflösung nur in seltenen Fällen sinnvoll und im heutigen Negativzinsumfeld sehr kostspielig.

Rechtzeitig planen und abklären

Kommst Du in die Situation, dass ein Hypothekarvertrag vorzeitig aufgelöst werden muss, so ist das frühzeitige Gespräch mit dem Hypothekargeber extrem wichtig. Es sollen mögliche Alternativen angesprochen und deren Machbarkeit geklärt werden. Bei einem Verkauf der Liegenschaft ist es wichtig, dass Deine Makler*in über die bestehende Verpflichtung informiert wird und alles daran setzt, eine verträgliche und möglichst kosteneffiziente Variante umzusetzen.

Hier geht es um grosse Kostenpositionen, die das Endresultat massgebend beeinflussen. Nimm das daher nicht auf die leichte Schulter.

Weitere Fragen? Ruf mich an, ich helfe gerne weiter. 078 420 59 29 und ich bin am Telefon.