Immobilien für private Kapitalanleger: Drei Gründe, warum das Angebot nicht immer passt

Wir prüfen seit einer Dekade tagtäglich Wohnimmobilien für Bauträger und Bestandshalter, die sich einen Vertrieb an private Kapitalanleger wünschen. Nicht immer eignen sich die Angebote. Aber bei manchen Punkten kann man durchaus gegensteuern und den privaten Kapitalanleger doch noch für sich öffnen.

1. Die Bau- und Ausstattungsqualität ändern

Oft ist die Bau- und Ausstattungsqualität ein enormer Hebel. Entspricht sie dem Niveau, das man im jeweiligen Segment erwarten darf? Wenn eine Neubauwohnung als gehobene Qualität angepriesen wird, aber der Energiestandard nicht einmal dem KfW-55-Standard entspricht, dann ist das für viele Käufer keine gehobene Qualität. Fehlende Dämmung bei Bestandsobjekten, sodass der Energieausweis einer Wohnung den roten Bereich anzeigt, einfache Laminatböden, Wandheizkörper statt Fußbodenheizung oder Duschwände aus Plastik statt Glas sind weitere offensichtliche Punkte, die man hinterfragen sollte. Denn wenn private Kapitalanleger mit solchen Wohnungen in die Vermietung gehen, kann dies je nach Marktsituation zu ernsten Schwierigkeiten führen: Man hat erhöhte Leerstandszeiten oder erzielt nicht die Miete, die man eigentlich bräuchte. 

Einen Duschvorhang findet man bei Neubauten heutzutage zwar nicht mehr, aber Plastikwände durchaus | Bild: Shutterstock

2. Beim Preis nicht die künftige Entwicklung vorwegnehmen

Manche Bauträger und Bestandshalter nehmen schon die erwarteten Preissteigerungen der kommenden zwei oder drei Jahre vorweg. Sie legen dabei auch mitunter bereits Mieteinnahmen zugrunde, die erst in künftigen Jahren wahrscheinlicher werden. Für private Kapitalanleger muss die Mietkalkulation schon ab Tag eins funktionieren. Das heißt nicht, dass Bauträger und Bestandshalter ihre Produkte unter Marktniveau veräußern sollen. Aber das Pricing muss die besondere Situation der Menschen berücksichtigen, die sich in ihrem Leben vielleicht genau eine Kapitalanlagewohnung leisten können. Das Pricing ist hierbei eine hohe, aber machbare Kunst.

3. Lage und Käuferzielgruppe gemeinsam denken

Auch in puncto Lage wird häufig schon die Zukunft eingepreist oder in manchen Fällen auch nur eine eher vage Hoffnung. So dürfte eine Lage, die 60 Kilometer von Dresden entfernt ist, auf absehbare Zeit nicht zum Speckgürtel zählen und muss entsprechend anders als der Speckgürtel bewertet werden. Es steht dabei außer Frage, dass sich Standorte verändern und entwickeln. Gerade für professionelle Großanleger, die innerhalb ihres Portfolios auch etwas höhere Risiken eingehen können, sind „unfertige“ Lagen als Beimischung durchaus möglich und je nach Fall sogar sehr attraktiv. Nicht aber für den „normalen“ Privatanleger: Anders als bei der Bau- und Ausstattungsqualität sowie dem Preis kann dort nicht weiter geschraubt werden. Es kann lediglich die Entscheidung erfolgen, die Käuferzielgruppe neu zu bestimmen und beispielsweise auf die genannten Großanleger zu fokussieren. Auch Eigennutzer sind mitunter eine geeignetere Klientel für periphere Lagen.

Fazit

Insbesondere das letztgenannte Thema bleibt bestimmend: Baugrund in zentralen Lagen ist bekanntlich knapp, das gilt für Frei- und Konversionsflächen gleichermaßen. Eine gewisse Ausweichbewegung ist daher durchaus erforderlich und nachvollziehbar. Wenn dabei allerdings weiterhin private Anleger die Käuferzielgruppe sein sollen, muss die Ausweichbewegung mit Augenmaß erfolgen. Natürlich bleibt auch der Kaufpreis beziehungsweise das Pricing nicht ganz einfach. Betongold ist allgemein gefragt. Inflationssorgen sowie mangelnde Alternativen im festverzinslichen Bereich treiben die Nachfrage und damit den erzielbaren Preis. Dieser muss sich mit Blick auf die besonderen Anforderungen privater Kapitalanleger bestimmen, ohne dabei Potenziale aus Verkäufersicht zu verschenken. Die erstgenannte Bau- und Ausstattungsqualität halte ich für den Punkt, der oft die größte Hebelwirkung hat. Gerne diskutieren wir mir Ihnen, welche Stellschrauben im konkreten Projekt die besten sind.