Kündigung einer Garage oft schwierig !

Wurde eine Garage zusammen mit einer Wohnung vermietet, kann die Garage nicht getrennt gekündigt werden. Zwischen Wohnung und Garage besteht eine „Einheit“, die nur gemeinsam aufgelöst werden kann; so die Gerichte. Das gilt selbst dann, wenn zwei getrennte Mietverträge abgeschlossen wurden. Gleiches gilt für einen Stellplatz.

Davon zu unterscheiden ist selbstverständlich die Vermietung einer einzelnen Garage. Dieser Mietvertrag kann gekündigt werden.

 Kündigungsgrund und Kündigungsfrist

Kann die Garage gekündigt werden, bedarf es keinen Kündigungsgrund. Für die Kündigungsfrist gilt § 580a BGB. Sowohl der Vermieter, als auch der Mieter kann den selbstständigen Garagen-/Stellplatzmietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Beispiel: Geht die Kündigung bis zum 03. März eines Jahres zu, muss der Mieter die Garage oder den Stellplatz am 31. Mai des gleichen Jahres zurückgeben.

Selbstverständlich kann der Garagenmietvertrag auch fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Teilkündigung ist ausnahmsweise möglich:

Besteht für die Wohnung und die Garage ein einheitlicher Mietvertrag ist unstreitig, dass die Garage nicht getrennt gekündigt werden kann. Eine Ausnahme hierzu kann ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. Diese Vereinbarung müsste zu ihrer Wirksamkeit so ausgestaltet werden, als würde man zwei verschiedene Verträge abschließen, die quasi zufällig in einer Urkunde aufgenommen wurden:  z.B.: Mietvertragsparteien sind nicht identisch, es ist eine unterschiedliche Laufzeit oder/und Kündigungsfrist vereinbart etc. Im Ergebnis muss die einheitliche Betrachtung aufgehoben werden, durch eine ausdrückliche Individualvereinbarung.

Beispiele aus der Rechtsprechung: 

Garagenmietvertrag wurde zwei Jahre nach Abschluss des Wohnraummietvertrages abgeschlossen. Auch in diesem Fall entschieden die Gerichte, dass zwischen Wohnraummietvertrag und Garagenmietvertrag eine Einheitlichkeit besteht und eine Teilkündigung nicht möglich ist.

Die Einheitlichkeit ist immer dann gegeben, wenn die Garage sich auf dem gleichen Grundstück befindet, auf dem die Wohnung ist. Ab welcher Entfernung dieses Merkmal nicht vorliegt wurde durch die Rechtsprechung noch nicht entschieden.

Bei zwei separaten Verträgen ist normalerweise davon auszugehen, dass diese rechtlich selbstständig sind. Befinden sich aber Garage und Wohnung auf demselben Grundstück und stehen für beide Verträge gleichlange Kündigungsfristen, geht die Rechtsprechung davon aus, dass beide Verträge eine rechtliche Einheit bilden (BGH, AZ: IIX ZR 251/10).

In einem anderen Fall entschied der BGH, dass diese rechtliche Einheit nicht besteht, wenn unterschiedliche Kündigungsfristen vereinbart wurden (BGH, AZ: IIX ZR 422/12).

Untervermietung der Garage nur mit Zustimmung des Vermieters

Wenn der Mieter die Garage nicht mehr nutzen kann oder möchte, dann kann er sie meist nicht alleine kündigen. Er könnte aber die Garage untervermieten, allerdings nur mit Zustimmung des Vermieters (§ 540 BGB). Lehnt der Vermieter die Zustimmung ab, steht dem Mieter kein Sonderkündigungsrecht wie im Falle der rechtswidrigen Ablehnung bei der Untervermietung eines Wohnraummietverhältnisses zu.

Zweckbestimmung

Soll die Garage oder der Stellplatz nur zum Abstellen eines Autos, von Fahrrädern und anderen Verkehrsmitteln genutzt werden, müssen Sie das im Mietvertrag vereinbaren. Will der Mieter die Garage als Abstellraum, oder als Werkstatt nutzen, dann muss er den Vermieter fragen, ob er damit einverstanden ist. Ist er nicht einverstanden, dann darf der Mieter nur zu dem Zweck nutzen, der im Mietvertrag vereinbart wurde. Ist das nicht der Fall, kann der Vermieter abmahnen und kündigen.

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