VERWALTER RECHNET DIE BETRIEBSKOSTEN VERSPÄTET AB - VERMIETER KANN NACHFORDERUNG NICHT MEHR DURCHSETZEN ! Bundesgerichtshof : VIII ZR 249/15
Am 25.01.2017 musste sich der BGH zu der Frage äußern, ob der Vermieter von seinem Mieter eine Nachforderung verlangen darf, wenn er nicht innerhalb der Jahresfrist abrechnen konnte, weil der WEG-Verwalter seinerseits verspätet abrechnete.
Hat der Vermieter schuldhaft die Betriebskosten nach Ablauf der Jahresfrist abgerechnet, bekommt er keine Nachzahlung mehr. Nach Ansicht des BGH genügt nicht, wenn der Vermieter sich lediglich auf die verspätete Abrechnung durch den Verwalter beruft. Er muss dem Gericht nachweisen, dass er aktiv geworden ist und alles dafür getan hat, damit die Abrechnung innerhalb der Jahresfrist den Mieter erreicht.
Der BGH fordert mehr Eigeninitiative des Vermieters
Der Vermieter kann eine Nachforderung nach Ablauf der Jahresfrist nur dann stellen, wenn er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Er muss sich zwar das Verschulden des WEG-Verwalters nicht zurechnen lassen, weil der Verwalter nicht sein Erfüllungsgehilfe ist. Er kann sich aber nicht auf den Standpunkt stellen, der WEG-Verwalter habe nicht oder verspätet gehandelt und deshalb konnte er nicht rechtzeitig handeln. Er muss selbst aktiv werden und alles Erforderliche unternehmen, damit er eine ordnungsgemäße Abrechnung fristgerecht vornehmen kann. Im konkreten Fall entstand die Verspätung dadurch, dass ein Hausverwalter abberufen wurde und der neue Hausverwalter es nicht mehr fristgemäß schaffte, die Betriebskosten abzurechnen.
Die vom Mieter einzuhaltende Jahresfrist gem. § 556 III Satz 1 BGB ist nicht davon abhängig, ob dem Vermieter der Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt oder nicht. Es ist auch nicht davon abhängig, ob der Verwalter nicht rechtzeitig abrechnen konnte. Der BGH sagt ausdrücklich, dass die Betriebskosten für eine vermietete Eigentumswohnung unabhängig von WEG-Beschlüssen sind.
Eine Scheinabrechnung ist aber keine Lösung !
Nur weil der Verwalter es nicht schafft innerhalb der Frist abzurechnen, genügt nicht um sich zu entlasten. Als Vermieter müssen Sie möglicherweise die Rechnungen herausverlangen und selbst anhand dieser versuchen eine Betriebskostenabrechnung durchzuführen. Sie müssen selbst aktiv werden, um den Richter später überzeugen zu können, dass Sie an der verspäteten Abrechnung kein Verschulden trifft.
Bitte achten Sie jedoch darauf, dass eine Scheinabrechnung zur Fristwahrung grundsätzlich nicht genügt. Das entschied bereits das Landgericht Bonn am 08.01.2015, 6 S 138/14: Eine vorsätzlich falsche Betriebskostenabrechnung wahrt nicht die Abrechnungsfrist. Andererseits hat der BGH bereits entschieden, dass zur Fristwahrung eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung genüge. Auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es nicht an. Nach Auffassung des Landgerichtes Bonn soll dies jedenfalls nicht gelten, wenn der Vermieter absichtlich eine falsche und nicht ernstgemeinte Abrechnung vorlegt. Bitte kein Fantasiezahlen in der Abrechnung angeben, sondern Zahlen die nachvollzogen werden können. Das genügt.
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