Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat heute ihren Leitzins um 50 Basispunkte auf 0.5% gesenkt. Einer der Hauptgründe ist die anhaltend tiefe Inflation, die auch im aktuellen Quartal unter den Erwartungen liegt.
Die nunmehr vierte Leitzinssenkung in diesem Jahr dürfte sich in verschiedener Hinsicht auf den Bau- und Immobiliensektor auswirken.
- Bestandesmieten: Die mittleren Mieten in laufenden Mietverträgen werden im nächsten Jahr mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit sinken. Durch die heutige Leitzinssenkung ist ein Rückgang des relevanten Referenzzinssatzes im März 2025 so gut wie garantiert. Für viele Wohnmietverträge ergibt sich daraus ein Senkungsanspruch von 2.91%. Weitere Details folgen in einem morgen erscheinenden Blogbeitrag.
- Angebotsmieten: Das Wachstum der Mieten in den ausgeschriebenen Mietwohnungsangeboten wird durch die Leitzinssenkung gebremst. Die rückläufige Entwicklung des Referenzzinssatzes hat einen dämpfenden Effekt auf die Angebotsmieten (siehe Dubois & Weinert, Swiss Real Estate Journal, 2024). Eine Senkung um 25 Basispunkte dürfte das Wachstum der Angebotsmietpreise um rund 25 Basispunkte reduzieren. Mittelfristig dürfte zudem die Marktliquidität etwas steigen, da tiefere Zinsen die Bautätigkeit begünstigen.
- Neubautätigkeiten: Tiefere Zinsen erhöhen die Attraktivität von Immobilieninvestitionen gegenüber anderen Anlageformen und senken die Finanzierungskosten, was sich positiv auf die Bauaktivitäten auswirkt – insbesondere im Wohnsegment. Auf Basis der in diesem Jahr erteilten Baubewilligungen erwarten wir im gesamten Hochbau ein Plus der Neubauinvestitionen um rund 4.0%, ausgehend von einem tiefen Niveau. Die jüngste Leitzinssenkung könnte dazu beitragen, dass die Bautätigkeit auch mittelfristig etwas dynamischer verläuft als in den vergangenen Jahren.
- Zunehmende Transaktionsvolumen: Die Erwartung weiter sinkender Leitzinsen sowie tiefe Inflationserwartungen haben den Druck auf die Renditen von Bundesobligationen in den letzten Monaten verstärkt. Staatsanleihen werden somit weniger attraktiv, was die relative Anziehungskraft von Immobilieninvestments erhöht. Wir gehen davon aus, dass die Transaktionsvolumen von Renditeliegenschaften bis Ende 2024 leicht über dem Vorjahresniveau liegen und die Dynamik im Jahr 2025 weiter zunimmt.
- Preise für Renditeliegenschaften: Die gesteigerte Attraktivität von Immobilieninvestitionen dürfte zu höheren Preisen führen. Für 2025 erwarten wir – basierend auf der Entwicklung wichtiger Fundamentaldaten – einen Anstieg der Transaktionspreise für Wohnrenditeliegenschaften um 2.5 bis 3.0%. Diese Prognose berücksichtigt bereits die jüngste Zinssenkung. Bei Geschäftsobjekten wird die Entwicklung weiterhin stark von Lage, Zustand und CO2-Ausstoss abhängen und daher sehr heterogen sein.
- Performance von indirekten Immobilienanlagen: Angesichts der Aussicht auf anhaltend tiefe Zinsen war das Interesse an indirekten Immobilienanlagen in den vergangenen Monaten bereits hoch. Gemessen am WUPIX-A erzielten die Immobilienaktiengesellschaften im laufenden Jahr (bis Ende November) eine mittlere Gesamtperformance von 12.4%. Immobilienfonds (WUPIX-F) legten im Durchschnitt um 14.5% zu. Indirekte Immobilieninvestments dürften auch in den kommenden Monaten begehrt bleiben, allerdings ist nicht zwingend mit ähnlich hohen Performances zu rechnen, da die Agios insbesondere bei vielen Fonds wieder deutlich gestiegen sind.
- Preise für Wohneigentum: Tiefere Zinsen senken die Fremdfinanzierungskosten und erhöhen dadurch die Zahlungsbereitschaft für Wohneigentum. Ein Grossteil der heutigen Leitzinssenkung war bei langfristigen Hypotheken bereits eingepreist, sodass die Hypothekarzinsen zuletzt spürbar gesunken sind. Dadurch haben die Preise für Wohneigentum zuletzt schon wieder angezogen. Die Leitzinssenkung und der damit einhergehende Rückgang der Zinsen für an den SARON gebundene Hypotheken dürfte den Preisaufwärtstrends weiter stützen. Wir erwarten im Jahr 2025 ein Plus von 3.4% bei Eigentumswohnungen und 3.0% bei Einfamilienhäusern.
Eine Einschätzung von Simon Lüthi, Dr. Jörg Schläpfer und Dr. Robert Weinert.
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1 WocheOb die Angebotsmietpreise tatsächlich einen Dämpfer erhalten, bleibt für mich fraglich. Das Angebot ist weiterhin knapp, und die Nachfrage hoch. Aufgrund der hohen Mietpreise und der attraktiver gewordenen Immobilieninvestments erwarte ich mehr Aktivitäten von institutionellen Kunden bei den Renditeliegenschaften, was ebenfalls zu höheren Preisen führen wird.
Inhaber BLUMER IMMO
1 WocheDie späte Abschwungphase im Konjunkturzyklus entfaltet nun ihre wohlbekannte Magie auf die Zinsentwicklung des Immobilienmarkts – ein willkommenes Geschenk! Der Barwert von Immobilien präsentiert sich wieder freundlicher 👍 . Doch bei aller Euphorie sei daran erinnert: Es handelt sich immer noch um einen #Konjunkturzyklus. Der Barwert mag verlockend sein, doch letztlich bestimmt der Endwert den wahren Wert der Liegenschaft. Der eigentliche Wert einer Immobilie offenbart sich erfahrungsgemäss erst über zwei bis drei vollständige Konjunkturzyklen hinweg - leider für viele eine zu lange Zeit 😔 . Hier zeigt sich das Talent des versierten #Immobiliensachverständigen: Aus meiner Sicht seine Pflicht – und vielleicht auch seine Kunst – zumindest eine fundierte Vorstellung davon zu entwickeln, wie sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Bezug auf „seine“ Immobilien zukünftig gestalten könnten. Wer das grosse Ganze im Blick behält und nicht nur im Takt des Zyklus schwingt, erkennt mit dem nötigen Weitblick den wahren Immobilienwert.