Sommerserie "Beschlüsse im Stockwerkeigentum": Wie ist ein ungültiger Beschluss anzufechten?
ProSteg AG
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Eine Anfechtungsklage muss immer dem zuständigen Gericht unterbreitet werden. Die gerichtliche Beurteilung kann unter folgenden Voraussetzungen zur Aufhebung des Beschlusses führen:
- Die Stockwerkeigentümerversammlung hat einen Beschluss gefasst.
- Dieser verletzt das Gesetz oder die Statuten (Achtung: schlechte oder «dumme» Beschlüsse werden durch das Gericht nicht aufgehoben).
- Die Klägerin ist Stockwerkeigentümerin. Beklagt wird die Stockwerkeigentümergemeinschaft.
- Die Klägerin hat entweder gegen den Beschluss gestimmt oder sich enthalten.
- Die Klage wird spätestens einen Monat nach Kenntnisnahme des Beschlusses beim Gericht bzw. bei der zuständigen Schlichtungsstelle eingereicht (war eine Stockwerkeigentümerin zugegen beginnt die Frist bereits mit der Versammlung zu laufen, ansonsten in der Regel ab Zustellung des Protokolls).
Achtung: Man muss wissen, dass die Anfechtung eines Beschlusses stets gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft eingereicht werden muss. Das bedeutet, dass ich gegen alle anderen Stockwerkeigentümerinnen prozessiere. Das ist in emotionaler Hinsicht eine sehr schwierige Ausgangslage und es führt oft dazu, dass die Klägerin von den anderen Stockwerkeigentümerinnen schräg angeschaut wird. Es muss also wohl überlegt werden, ob man dieses Risiko eingehen will und welche Wirkung eine solche Klage allenfalls auf die Stimmung in der Stockwerkeigentümerversammlung haben kann.
Eine Anfechtungsklage wird oft im ordentlichen Zivilprozessverfahren beurteilt. Je nach Kanton, kann ein solches Verfahren – sollte es denn bis ans Bundesgericht weitergezogen werden – über fünf Jahren in Anspruch nehmen. Ebenso ist für die Klägerin oft ein grosser Betrag vorzuschiessen, namentlich für ihre Rechtsanwaltskosten und für die Gerichtsvorschüsse. Das immer mit einem unsicheren Verfahrensausgang. Nebst der Wirkung auf die Stimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft muss ich also entscheiden, ob es mir diese Zeit, diese Nerven und dieses Geld wert ist, dass eine Richterin die Problematik beurteilt. Denn sehr oft ist es so, dass niemand vollumfänglich befriedigt aus einem solchen Prozess herauskommt, selbst wenn sie das Verfahren gewonnen haben sollte.
Achtung: Die Frist ist eine Verwirkungsfrist. Das heisst: Sie kann weder erstreckt noch wiederhergestellt werden. Der Fristenlauf kann für anwesende Stockwerkeigentümerinnen und abwesende Stockwerkeigentümerinnen, die nicht anlässlich der Versammlung vertreten waren, zu einem unterschiedlichen Zeitpunkt beginnen. Anwesende Stockwerkeigentümerinnen dürfen sich nicht auf die Zustellung des Protokolls verlassen. Sollte dieser mehr als einen Monat nach der Versammlung eintreffen, kann es sein, dass ihr Anfechtungsrecht bereits verwirkt ist!
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Zur Anfechtungsklage des einzelnen Stockwerkeigentümers siehe Wermelinger-ZK, N 199 – 248 zu Art. 712m.
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