Welche Struktur passt besser zu deinem Immobilieninvestment?Privat oder GmbH
Soll man privat Immobilien kaufen und etwa 42 % Steuern zahlen, dafür aber nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen können? Oder ist eine Immobilien-GmbH besser, bei der man konstant 15,825 % Steuern zahlt, aber nie steuerfrei verkaufen kann?
Die Antwort darauf ist komplex. In diesem Artikel möchte ich versuchen, etwas Klarheit zu schaffen.
Steuervorteile bei Immobilieninvestitionen
Egal, ob du privat oder über eine GmbH investierst, Immobilien sind stark steuerbegünstigt. Das liegt vor allem an der Absetzung für Abnutzung (AfA).
Obwohl du einen wertstabilen Vermögenswert kaufst, darfst du die Anschaffungskosten jedes Jahr in Höhe von 2 %, 2,5 % oder 3 % als Ausgabe absetzen. Das führt zu einem Steuernachlass für einen fiktiven Wertverlust, auch wenn die Immobilie im Wert steigt.
Die AfA wird auf den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten berechnet. Oft ist der Kaufpreis fremdfinanziert, sodass wenig eigenes Geld in der Investition steckt. Dadurch erhältst du einen Steuernachlass auf Ausgaben, die du noch gar nicht hattest.
Ein Beispiel zur Verdeutlichung:
- Kaufkosten Mehrfamilienhaus: 500.000 Euro
- Anteil Gebäude: 375.000 Euro (75 %)
- Steuerliche Ausgaben über AfA pro Jahr: 9.375 Euro (2,5 % von 375.000 Euro)
- Aufgenommenes Darlehen: 400.000 Euro
- Tilgung: 10.000 Euro (2,5 % von 400.000 Euro)
Wenn die Immobilie wertstabil bleibt, entspricht die Tilgung des Darlehens dem Vermögensaufbau. Von den 10.000 Euro Vermögensaufbau bleiben durch die AfA 9.375 Euro steuerfrei, da diese als steuerliche Ausgaben angesetzt werden können.
Diese Regelung führt dazu, dass der Staat den Vermögensaufbau mit Immobilien in vielen Fällen subventioniert. Die Rechtsform, in der die Immobilie gehalten wird, spielt dabei eine untergeordnete Rolle.
Fazit:
Egal, ob du dich für eine private Investition oder eine GmbH entscheidest, Immobilien bieten erhebliche Steuervorteile. Die Wahl der Struktur hängt letztlich von deiner individuellen Situation und Strategie ab.