ÚLTIMA OPORTUNIDAD: ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN DE DESAHUCIO

De conformidad con los datos arrojados desde el Instituto Nacional de Estadística (en adelante, INE), en el Censo de Población y Viviendas de 2011, publicado en Diciembre de 2013, se puede apreciar que ha habido un cambio de tendencia en la población española con respecto al régimen de posesión de una vivienda. En los precitados censos, como principales resultados, nos encontramos con que el porcentaje de viviendas en propiedad ha descendido en los diez últimos años hasta el 78,9%, mientras que el de viviendas en alquiler ha aumentado hasta el 13,5%. Esto significa que, en comparación con una década atrás, el número de viviendas en alquiler ha crecido un 51,1% y se sitúa en 2.438.574 viviendas.

Si atendemos al número medio de miembros por hogar, 2,58 personas, ello implica que unas 6.291.521 de personas se encuentran residiendo en régimen de alquiler y, por tanto, sometidas a alguna de las leyes especiales para los arrendamientos. Decimos “alguna de las leyes” porque en el panorama legal actual, dependiendo de la fecha de celebración del contrato, deberemos acudir a una ley u otra.

No obstante, y pese a existir distintas leyes que resultan de aplicación, existe una obligación, entre otras, que se repite en todas y cada una de las redacciones de los textos normativos: el arrendatario viene obligado a pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos. Esto es debido a la naturaleza de este tipo de contratos. El arrendamiento es un contrato consensual, es decir, que se perfecciona con el consentimiento de las partes respecto del objeto, que no es otro que la cesión del uso de la vivienda a cambio de un precio. Además, es necesariamente oneroso, pues el elemento “precio” resulta relevante en este tipo de negocio jurídico ya que la cesión de la posesión puede realizarse a título gratuito que, dependiendo de la existencia de un plazo para su restitución, se tratará bien de un comodato de inmueble o bien de un precario. En cualquier caso, resulta esencial la onerosidad para que nos encontremos ante un arrendamiento.

Habiendo asentado lo anterior, resulta incuestionable que el pago de la renta en la forma convenida es un elemento esencial del contrato de arrendamiento, así como su impago una de las principales causas de desahucio en nuestro país. Tal es su importancia, que su incumplimiento se sustancia judicialmente siguiendo un procedimiento relativamente novedoso, diseñado especialmente para agilizar este de litigios y que impide a los arrendatarios incumplidores la adopción de conductas obstativas perjudiciales para los derechos de los propietarios de las viviendas. Y ello se debe al carácter sumario que la ley le confiere. El carácter sumario de los procesos se caracteriza por la rápida tutela en el ejercicio de los derechos, que en este caso se trataría del derecho de posesión del arrendador. Este carácter sumario permite que el juicio de desahucio se sustancie siguiendo los trámites del juicio verbal, limitando de este modo las causas de oposición del demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Así pues, y habiéndose producido un incumplimiento por parte del arrendatario de abonar las rentas, el arrendador podrá solicitar del juzgado que desahucie a su inquilino presentando la correspondiente demanda en la que ejercite la acción de desahucio fundamentado en el impago de las rentas, pudiendo además acumular al desahucio la reclamación de esas rentas dejadas de abonar y adicionar las rentas futuras hasta la efectiva entrega de posesión.

Presentada la demanda en legal forma y habiendo sido admitida a trámite, la Ley establece un procedimiento distinto del de los juicios verbales corrientes para el traslado al demandado. Cita el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 que el secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. Esta forma de requerir al demandado le ha valido el sobrenombre de “monitorio de desahucio”. La lege data considera título suficiente el contrato de arrendamiento y el desglose de las rentas impagadas (deuda líquida, vencida y exigible) para principiar la reclamación judicial como si de un monitorio se tratase, por lo que si el demandado no realiza ninguna de las acciones anteriores, el procedimiento finalizará con la condena al desalojo y al pago si el actor ha acumulado al desahucio la reclamación de las rentas.

Pero, ¿qué acciones puede realizar el demandado?

1.      Desalojar el inmueble sin abonar las rentas. Esta acción únicamente dejará sin efecto el desahucio, pero, en cambio, condenará al demandado al pago de las rentas que ha dejado de abonar. Si se es un arrendatario con dificultades económicas, ésta puede resultar la acción más beneficiosa, pues se dejarían de devengar rentas y la deuda no se vería aumentada.

2.      Oponerse a la demanda. En este punto resulta importante traer a colación lo mencionado. Únicamente podrá alegar lo relativo al pago de las rentas, aportando los justificantes o bien, incluso, los motivos por los cuales no las ha abonado (v.g. que no ha abonado las rentas porque ya no reside en el inmueble arrendado).

Al demandado no se le permitirá alegar otros motivos de oposición, como por ejemplo, justificar el impago de las rentas en un incumplimiento del arrendador de alguna de sus obligaciones, lo que en derecho se conoce como la exceptio non adimpleti contractus. Cualquier otra causa deberá ventilarse en otro procedimiento, pudiendo incluso entrar a discutir si tenía que pagar o no las rentas a las que se le ha condenado en el proceso de reclamación de rentas ya que, como recordarán, el desahucio tiene carácter sumario y por tanto carece de cosa juzgada.

3.      Pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. La primera acción no tiene mayor problemática. El arrendatario desea abonar las rentas y paga las rentas que debe. Sin embargo, mayor dificultad reviste la pretensión de la enervación, cuya acción procederemos a explicar.

¿Qué es la enervación? El término enervación utilizado en términos judiciales puede resultar de difícil comprensión para una persona lego en derecho. Cuando el Letrado de la Administración de Justicia refiere “pretender la enervación”, se está refiriendo a que la acción de desahucio quedará sin efecto. En otras palabras, no se realizará el desalojo de la vivienda. Y ello se consigue, como bien se acordará en el Decreto de admisión de la demanda, pagando la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Esto último resulta de especial importancia ya que los contratos de arrendamientos son de tracto sucesivo y no de tracto único, es decir, que la obligación se prolonga temporalmente (≠ la compraventa en la que la obligación se cumple cuando el comprador paga y el vendedor entrega la cosa). Por tanto, no podremos dejar sin efecto el desahucio pagando solamente lo reclamado en demanda sino que habrá que prestar especial atención a los meses devengados con posterioridad y que resten por abonar.

Este pago enervador puede realizarse de diversas maneras. El Decreto de admisión hará referencia a la puesta a disposición en el tribunal o notarialmente, pero no son los únicos medios de pago como se detallará a continuación:

1.      El pago judicial: En los Decretos de admisión (no en todos ya que cada juzgado es diferente), se suele designar el número de cuenta del juzgado y el concepto a indicar para que el demandado pueda realizar dicho pago. Esta consignación judicial se podrá realizar tantas veces como mensuales discurran hasta que la litis finalice. Si en el Decreto de admisión no se pronuncia sobre la forma de consignación, se podrá uno dirigirse al juzgado directamente para que le indiquen el número de cuenta y el concepto por el cual deberá ingresas las cantidades que se le reclaman más las que se hayan o vayan devengando.

2.      El pago notarial: Este pago se puede hacer igualmente a través de la consignación notarial, depositando el importe reclamado y solicitando del notario que requiera al arrendador para que retire los importes consignados. Este medio de pago es menos frecuente que se dé en la práctica por el coste que supone el acudir a un notario. En las pocas ocasiones que se produce, suele concurrir el mismo elemento: confusión en la figura del acreedor/arrendador. El arrendatario ha cesado de abonar las rentas porque se está produciendo una transmisión de la propiedad (v.g. ejecuciones hipotecarias) y desconoce a quién tiene que venir abonando regularmente las rentas. Así mismo, puede ocurrir que una vez producida la transmisión, el nuevo propietario no le comunica la subrogación en la posición de arrendador ya que no existe una norma legal que obligue a ello, con lo cual, puede producirse una incertidumbre respecto del titular del derecho de cobro de las rentas. Si se diesen estas circunstancias, se podrá realizar la consignación notarial, repercutiendo en el arrendador los gastos que se hayan ocasionado por ésta y que se han ocasionado por la falta de notificación de la subrogación en el contrato de arrendamiento.

3.      El pago al arrendador: El hecho de existir una litis entre arrendador y arrendatario no impide una negociación directa entre arrendador y arrendatario. Este último podrá dirigirse al arrendador para que ambos acuerden el medio de pago que más convenga a las partes, siendo esta vía de pago tan válida como las anteriores. Eso sí, se recomienda poder acreditar ante el juzgado que ese pago se ha realizado por lo que se aconseja firmar un documento privado o bien el justificante de haber ingresado/transferido las cantidades a una cuenta titular del arrendador.

Por tanto, la facultad de enervar la acción de desahucio resulta un beneficio en pro del arrendatario, pero ¿puede enervar el arrendatario la acción de desahucio sin ninguna limitación? A esta cuestión se deberá responder en sentido negativo. Existen limitaciones establecidas legalmente para el uso de la enervación. La facultad de enervar la acción de desahucio puede verse desvirtuada por medio de dos vías:

1.      Haber enervado con anterioridad. Establece el artículo 22.4 II de la LEC que el arrendatario no podrá enervar la acción de desahucio cuando ya se haya hecho en una ocasión anterior.

Ello implica que se ha sido parte en un juicio verbal de desahucio por impago de rentas y que, dentro del mismo, se procedió al pago de todas las cantidades debidas en concepto de renta por alguna de las vías anteriormente comentadas; y siempre dentro del plazo de los 10 días preceptuados legalmente, o bien, hasta la fecha de la celebración de la vista en caso de que el arrendador se haya opuesto a la petición de enervar la acción de desahucio y esta cuestión deba dirimirse en la celebración de la vista.

No obstante lo anterior, el precepto estudiado establece una excepción a la regla general. Se exceptúa cuando la falta del pago de las rentas sea imputable al arrendador. Es decir, nos encontramos en una situación en la que el arrendador, actuando de mala fe y con abuso de derecho, rechaza el pago del arrendatario y utiliza esos impagos que se van ocasionando para iniciar un juicio verbal de desahucio con objeto de recobrar la posesión de su vivienda. Como el arrendatario ya enervó una vez, se puede pensar que el arrendador podrá obtener un pronunciamiento favorable que condene al desalojo de la vivienda al arrendatario. Sin embargo, como la falta de pago es imputable al arrendador, el arrendatario podrá enervar nuevamente la acción de desahucio y podrá continuar en posesión de la vivienda.

Pero debemos tener en cuenta que se trata de una situación un tanto peculiar ya que tanto la mala fe como el abuso de derecho deben ser probados en nuestro derecho puesto lo que presume en totalmente lo contrario, la buena fe, y, como parte de esa prueba, se deberá acreditar que se ha procedido al ofrecimiento del pago por medio de las vías establecidas en el artículo 1176 del CC.

2.      Cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Esta segunda vía es una actuación precontenciosa. La redacción del precepto deja poco margen a la interpretación. Especial mención debemos hacer en cuanto a la especialidad del requerimiento, que deberá hacerse por cualquier medio fehaciente, es decir, que la fehaciencia en relación con la comunicación no supone, sino utilizar cualquier procedimiento de intercomunicación entre los interesados, para que uno de ellos conozca la voluntad por parte del otro (STS 575/2000 de 09 de junio).

En cuanto a la comunicación, la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 2014 exige que la misma deba contener los siguientes elementos:

·        La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

·        Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

·        Ha de referirse a rentas impagadas.

·        Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, 30 días de antelación a la presentación de la demanda.

·        Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Una vez transcurrido el plazo de, al menos, 30 días sin que el arrendatario haya procedido al pago, se podrá interponer la demanda de desahucio incorporando el resultado de la comunicación y manifestando que el arrendatario no le asiste la facultad de enervar la acción de desahucio.

Tras lo expuesto, cabe concluir que, aunque la enervación del desahucio es una facultad que le es inherente al arrendatario, su concesión queda a la libre elección del arrendador. Si con carácter previo a la interposición de la demanda se requiere al arrendatario para que abone las cantidades dentro de un plazo no inferior a 30 días, éste no procede al pago y se interpone la consecuente demanda, durante la sustanciación del proceso judicial, por más que el demandado abone las rentas que se le reclame, no podrá enervar la acción de desahucio y se resolverá el contrato de arrendamiento, seguido del desalojo judicial en caso de no entregar voluntariamente. Únicamente podrá salvar el desahucio, a pesar de haber sido requerido, si acredita que realizó el pago con anterioridad a la interposición de la demanda, por lo que no existiría deuda y se desestimaría la pretensión del arrendador de desalojar a su inquilino.

Guillermo Peregrín Millán

Abogado