2015, el año del retail en México

Por Jorge Lizán

Director General de Lizan Retail Advisors (LRA)

En mis cerca de 20 años de experiencia en la industria de centros comerciales en México he declarado varias veces que tal año era el “año del retail” en el país. Lo hice a mediados de los 90’s con la llegada de las grandes superficies y tiendas departamentales globales: Auchan, Walmart, Carrefour, K Mart, JC Penney, Office Depot, Zara y todas las marcas de Inditex, etc. También lo hice al principio de la década del 2000, cuando ICSC comenzó a operar en México y mediados de la década pasada con la llegada de los inversionistas institucionales: PREI, Hines, O’Connor, MetLife, Walton Street, LIM, Clarion Partners, Black Creek, entre otros. Por ultimo, lo hice hace casi 4 años con la colocación de las primeras FIBRAS y hace 2 que en el mismo año prácticamente llegaron todas las marcas de fast fashion: H&M, Forever 21, Gap, etc.

Pero a pesar del pesimismo de muchas personas y de algunos indicadores económicos que se han deteriorado de forma coyuntural en los últimos meses, creo que 2015 se presenta como el mejor año para la industria de centros comerciales del país en sus 45 años de historia debido a que en este momento confluyen diferentes factores que producen una situación ideal para el correcto desarrollo de la industria, pero en esta ocasión es diferente ya que lo que esta provocando que se de esta situación no son factores externos sino internos.

La economía y las reformas estructurales

Para los especialistas, los países que han aprobado reformas estructurales como México y Perú tienen mejores expectativas de crecimiento económico frente aquellos que no lo han hecho, como Brasil. "El caso de México es particularmente interesante. Uno de los pilares clave de su reforma es la apertura del sector energético a la inversión extranjera. Se espera que esto aumente la producción petrolera de manera significativa en los próximos año", dijo el administrador global de activos PineBridge Investments.

Así mismo, la apertura de la economía mexicana desde su incorporación a la OMC, y la creación del TLCAN pone al país como uno de los que presentan un mejor ambiente de negocios para los desarrolladores, inversionistas y retailers extranjeros. La reducción de los aranceles a los productos chinos en 2011, en especial a los textiles y calzado, fue el detonador para la entrada de muchas nuevas marcas europeas y americanas. Actualmente los consumidores mexicanos podemos comprar en tiendas de marcas globales casi al mismo precio en México que en el extranjero, algo que por ejemplo los brasileños no pueden hacer, si quieren comprar localmente tienen que pagar un sobreprecio o comprar en Miami o Nueva York.

Madurez de la industria

A diferencia de otros países de la región, por ejemplo Bolivia donde el primer mall se abrió apenas hace un año, en México, la industria moderna de centros comerciales surgió hace 45 años. En sus primeros años, entre 1970 y 1990, los proyectos de centros comerciales fueron desarrollados por las tiendas departamentales y el formato era de “super regional centers”. En una segunda etapa, en los 90’s se comenzaron a desarrollar nuevos modelos de centros comerciales y surgieron nuevos desarrolladores, casi todos compañías familiares. Fue hasta los primeros años de este siglo, con la llegada de los fondos que la industria se comenzó a “institucionalizar”. Pero actualmente la industria de centros comerciales mexicana es una de las mas sofisticadas del mundo, y lo digo con autoridad ya que he tenido oportunidad de visitar mas de 80 países y ver el grado de desarrollo en muchos de ellos.

Hace un par de años tuve oportunidad de visitar las oficinas de uno de los principales desarrolladores de México, la compañía que hace algunos meses le vendió un portafolio importante de centros comerciales a la mayor FIBRA de México, y pude ver la forma en la que desarrollan y administran sus propiedades, los sistemas y controles que usan, realmente nunca había visto el mismo grado de detalle y sofisticación ni siquiera en muchos de los REIT’s de Estados Unidos. Definitivamente la industria de centros comerciales de México podría exportar talento.

Por otro lado, muchos de los proyectos actuales son de usos mixtos que teniendo al centro comercial como elemento central incorporan edificios de oficinas, hoteles y residencias. A nosotros en México nos puede parecer normal actualmente, pero en contraste, en otros países de Latinoamérica siguen enfrascados en desarrollar “malls” regionales. Muchos de los proyectos de usos mixtos están ubicados en zonas céntricas de la ciudad de México, donde el costo de la tierra haría inviable un proyecto que solo contemplara un solo uso, pero cada vez vemos mas de este tipo de emprendimientos en otras ciudades como Guadalajara y en especial en Monterrey donde muchos de los nuevos proyectos son planes maestros.

Los desarrolladores mexicanos han sido muy prolíficos en la incorporación de nuevos formatos de centros comerciales que se adaptan especialmente a las necesidades y gustos de los consumidores en el país, es importante mencionar algunos, que en mi opinión se destacan: Los “Parques” de Fibra Danhos los cuales son centros semi-regionales urbanos y en muchas ocasiones de usos mixtos. Los “Urban Centers” de Central de Arquitectura los cuales son centros comerciales de proximidad desarrollados en zonas muy consolidadas de diferentes ciudades del país. Las “Galerías” de Liverpool, que son centros comerciales regionales con presencial nacional. Los “Patios” originalmente desarrollados por MRP, y los “Senderos” y “Multiplazas” de Grupo Acosta Verde y FRISA respectivamente, ambos siendo centros comerciales anclados por tiendas de autoservicio, entre otros.

Fuentes de financiamiento

Actualmente en la industria inmobiliaria mexicana hay mucha liquidez. El mercado cuenta tanto con fuentes de financiamiento externas; fondos de capital privado, fondos de pensiones, fondos soberanos y aseguradoras entre otras, como locales; FIBRAS, Cecades, “Family Offices” e inversionistas privados. Esta es una situación que no se había presentado antes, actualmente hay mas capital buscando donde colocarse que proyectos donde invertir, esto es bueno para el desarrollo y crecimiento de la industria, pero también ha encarecido un poco los precios.

Recientemente he visitado México con diferentes clientes, y he tenido oportunidad de reunirme con los principales desarrolladores, y el mensaje común es que no tienen necesidad de capital en este momento y que no están vendiendo ningún activo.

Interesantemente, al mismo tiempo, muchos nuevos inversionistas institucionales están considerando a México como el mercado mas atractivo en Latinoamérica para invertir ya que Brasil no esta mas de moda y los demás países son pequeños para sus necesidades. Además de que muchos de los fondos que invirtieron hace casi una década están en diferentes procesos de salida de sus anteriores inversiones y además de estar recapitalizados están levantando nuevos fondos para invertir en México, y especialmente en retail.

Definitivamente, el “salto cuántico” de la industria inmobiliaria mexicana lo provoco la introducción en 2011 de las FIBRAS como instrumento de inversión. Estos fideicomisos han revolucionado la forma en la que se fondean los proyectos actualmente, y es raro ver un día sin que haya una noticia de alguna transacción de las FIBRAS. Es cierto que muchas personas han expresado su temor a que se este creando una burbuja y explote en los próximos años, pero personalmente creo que aunque puede haber una corrección en los precios, es poco probable que haya una crisis. Lo importante en mi opinión, es que las FIBRAS pasen de ser una “maquina de adquisición de activos” a ser realmente desarrolladores inmobiliarios, tal como es en los Estados Unidos. Pero eso es un proceso que a nuestros vecinos del norte les tomó varios años.

Retailers

Durante mis años como responsable de Latinoamérica para ICSC, cada vez que me reunía con desarrolladores la principal solicitud que me hacían era la necesidad de atraer nuevos retailers para poder mejorar la mezcla comercial de sus centros comerciales. Los retailers globales han estado llegando a México en diferentes oleadas, la ultima comenzó en 2012 con la entrada de las marcas de fast fashion tales como H&M, Forever 21 y Gap, y a partir de su entrada a México comenzaron también a ingresar en otros mercados de Latinoamérica. Actualmente, si uno hace una visita a los principales centros comerciales de la región uno podría pensar que las marcas globales han estado siempre presentes, pero realmente es un fenómeno reciente.

Los retailers mexicanos con presencia en centros comerciales también han evolucionado considerablemente en los últimos 20 años, tanto en sus conceptos, mercancía, servicio y en general la experiencia que le ofrecen a sus clientes. Algunos de ellos ya están conquistando otros territorios y algunos de ellos hasta son considerados jugadores globales, en este caso es digno de mencionar el caso de Kidzania.

La presencia en los centros comerciales en México de retailers procedentes tanto de Estados Unidos, Canadá, Europa y de otros países de Latinoamérica, y la alta calidad de los retailers nacionales convierten a México en uno de los países con los centros comerciales con mejor mezcla comercial del mundo. Tal vez con la única excepción de los centros comerciales de Dubái, cualquier desarrollador del mundo envidiaría el directorio de tiendas de cualquiera de nuestros principales centros comerciales.

Pero a pesar de que en los últimos años han llegado muchas marcas internacionales, aun hay necesidad y espacio para la llegada de nuevos conceptos. Muchas de ellas están llegando de la mano de los grandes operadores multi-marca como Alsea, Grupo Axxo, CMR, Taco Holding y especialmente Liverpool y El Palacio de Hierro, quienes están diversificando su actividad principal que es la tienda departamental y se están convirtiendo en operadores de marcas internacionales.

En conclusión

2015 presenta condiciones ideales para el desarrollo de centros comerciales en México gracias al crecimiento económico que las reformas estructurales traerá, a la disponibilidad y diversidad de fuentes de financiamiento, a la sofisticación de los desarrolladores mexicanos y a la presencia de grandes retailers tanto nacionales como extranjeros.

Según cifras de Colliers International, los centros comerciales que se incorporarán en el periodo 2014-2016, sumarán aproximadamente un millón de metros cuadrados rentables. Tan sólo la ciudad de México contará con 8 nuevos centros comerciales, los cuales sumarán 266,000m² a la cuenta de 4.5 millones de m² existentes en la capital.

Podemos estar seguros de que la industria de centros comerciales mexicana tiene un lugar especial a nivel mundial y que seguirá evolucionando para servir mejor a un consumidor que cada vez exigen mejores espacios de compras, entretenimiento y socialización.

Fuentes: CNN Expansión, El Universal, Colliers, CBRE, Cushman & Wakefield, Lizan Retail Advisors (LRA).

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