Análisis de las principales novedades introducidas por la nueva ley hipotecaria

La Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, más conocida como nueva Ley hipotecaria, trata de dar cumplimiento a los requisitos de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, dirigida aalcanzar el equilibrio entre las partes contratantes, incrementando la seguridad jurídica, la transparencia y la comprensión de los contratos y cláusulas.

Pero la nueva Ley hipotecaria, va más allá de lo exigido por la Directiva Comunitaria, pues no sólo incluye en su ámbito de aplicación, a consumidores prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados con hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial. Además, su regulación también alcanza a las personas físicas no consumidoras, es decir, a los trabajadores autónomos.

La nueva ley hipotecaria, introduce novedades dirigidas a la banca y a sus clientes en el marco de los procesos de financiación dirigidos a la adquisición de una vivienda. Analizamos sus principales novedades:

Desaparecen las cláusulas suelo de las hipotecas. En el caso de préstamos a un interés variable, la banca no podrá establecer un límite si el indicador de referencia desciende. El euríbor a un año suele ser el más habitual.

La banca debe afrontar el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados relativas a las primeras copias del notario, de los gastos de registro y de gestoría.

Los clientes, deben correr con los gastos de tasación y las segundas copias del notario.

Se potencia la información previa proporcionada al cliente. Las entidades financieras están obligadas a proporcionar toda la información indispensable para que los futuros hipotecados comprendan todas las condiciones del crédito a contratar. La banca proporcionará toda la información indispensable, con una antelación mínima de diez días naturales previos a la firma de la escritura.

La banca tiene la obligación de publicar en la plataforma tecnológica de los notarios, las condiciones contractuales de los créditos.

Se confiere mayor relevancia al notario interviniente, quien debe certificar que las entidades cumplen con sus obligaciones, y por otro lado, que los clientes comprenden todas las condiciones de la hipoteca.

Gratuitamente el notario debe aclarar a los clientes o usuarios, las condiciones de los créditos, efectuar un test de comprensión al ciudadano, y volcar esa información en un acta notarial.

La Ley endurece los requisitos de solvencia de los demandantes de hipotecas, siendo obligación de las entidades comprobar la situación de empleo, ingresos presentes y previsibles, activos en propiedad, ahorros, o los gastos fijos de los usuarios contratantes.

Las comisiones de amortización anticipada descienden a la mitad para las hipotecas de tipo fijo (2 % durante los 10 primeros años y 1,5 % a partir de este período).

Se endurecen las condiciones para proceder al desahucio del cliente moroso por impago de cuotas hipotecarias. El desahucio únicamente puede iniciarse si se da una de las siguientes condiciones:

• A partir de doce cuotas impagadas
• El impago del 3 % del capital en la primera mitad de la vida del préstamo
• El impago del 7 % en la segunda mitad del préstamo.