NOVEDADES DE LA NUEVA REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA

El pasado jueves, el congreso aprobó definitivamente la reforma de la Ley hipotecaria para adaptarla a la directiva europea al respecto y evitar así una multa millonaria. Esta nueva reforma supone una mayor protección a los consumidores y genera certidumbre en el mercado, aunque, previsiblemente, encarezca el precio de los préstamos hipotecarios. A continuación, vamos a analizar las principales novedades que trae consigo esta reforma:

1.   Los gastos de formalización los pagará el banco. Las entidades financieras y las cajas rurales tendrán que correr con todos los gastos de formalización de la hipoteca, excepto el de tasación, que pagará el futuro hipotecado al ser considerado una prueba que aporta el futuro hipotecado para obtener la deseada hipoteca. Es decir, pagarán el coste de notario, registro, gestoría y el impuesto hipotecario.

2.   No se podrá instar el proceso previo al desahucio hasta tener impagadas, como mínimo, 12 cuotas mensuales. 

Hasta este momento, las entidades bancarias podían ejecutar el vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios si los clientes no pagan 3 cuotas, aunque en la práctica no se solía hacer hasta pasados 7 u 8 meses. La nueva Ley hipotecaria da una mayor protección al cliente ampliando los meses de cuotas impagadas de la siguiente manera:

·        Durante la primera mitad del contrato se debe producir un impago de cuotas que alcance el 3 por ciento del importe del préstamo hipotecario o 12 cuotas mensuales. A partir de este momento, se puede ejecutar el desahucio.

·        A partir de la segunda mitad del contrato se debe producir un impago que alcance el 7 por ciento del importe del préstamo hipotecario o 15 cuotas mensuales. Se da un mayor margen dado que el cliente lleva más tiempo pagando su préstamo hipotecario, por lo tanto, es el esfuerzo ha sido mayor.

El texto definitivo de la nueva Ley hipotecario no incluye la dación en pago como vía para proteger a los clientes con problemas de pago, aunque puede ser pactada por las partes, lo que, a priori, cabe suponer que encarecerá las condiciones del préstamo hipotecario.

Esta ley no entrará con retroactividad en los casos que ya haya un procedimiento de desahucio, y si tendrá retroactividad para el resto de clientes.

3.   Las subrogaciones tributarán. Mover el préstamo de banco dejará de estar exento tributariamente. Los gastos generados por la operación se prorratearán entre las dos entidades financieras en función de la duración del crédito y del momento en el que se produzca la subrogación. La base imponible del impuesto será la deuda que queda por devolver más los intereses. De este modo, las subrogaciones dejarán de estar mejor tratadas fiscalmente que las hipotecas nuevas.

4.   El notario deberá asesorar gratis al hipotecado. El consumidor, por Ley, debe tener acceso al borrador del contrato de hipoteca, como mínimo, diez días antes de la firma y a recibir asesoramiento gratuito por parte del notario, que debe asegurarse de que el cliente entiende todas las cláusulas. Para ello, se establece una visita obligatoria al notario un día antes de la firma del contrato, tanto del titular como de los avalistas, para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test.

5. Comisiones de amortización más baratas. La ley actual establece una comisión por amortización anticipada de 0,5 por ciento los primeros 5 años de la hipoteca y de 0,25 por ciento a partir del sexto año de la hipoteca. La nueva ley quiere hacer más baratos los costes de la amortización anticipada de la hipoteca para equiparar la ley española a la directiva europea.

Para la amortización de hipotecas a tipo variables, los primeros 3 años de la hipoteca la comisión será del 0,25 por ciento sobre el importe que se quiera adelantar o amortizar. A partir del tercer año la comisión debe ser del 0,15 por ciento sobre el importe que se quiere adelantar o amortizar.

En cuanto a las hipotecas a tipo fijo, las comisiones máximas que se deben aplicar del 2 por ciento los 10 primeros años y del 1,5 por ciento a partir de los siguientes años. Las entidades bancarias serán libres de aplicar las comisiones por debajo de estas cifras.

Estas medidas se aplicarán con carácter retroactivo para las nuevas amortizaciones de hipoteca. Es decir, todas las amortizaciones anticipadas en las hipotecas desde la entrada en vigor de la nueva ley, podrán acogerse a estas nuevas condiciones. Pero aquellos que ya han realizado una amortización anticipada, antes que entre en vigor la ley, no podrán acogerse ni reclamar el dinero.

6.   Se abarata la conversión de una hipoteca variable en otra a tipo fijo. Para incentivar la segunda, la normativa fija una comisión máxima para el traspaso del préstamo 0,15%, inferior al 0,25% del borrador inicial. Durante los 3 primeros años de la vida de la hipoteca. Las entidades bancarias se reservan el derecho de aceptar o no el cambio de hipoteca.

7.   Se prohíbe la obligatoriedad de contratar productos vinculados. No va a ser obligatorio contratar vinculaciones en una hipoteca. Es decir, que las entidades bancarias no podrán obligar a sus clientes a contratar productos vinculados.

Las vinculaciones más repetidas son la domiciliación de la nómina del solicitante de la hipoteca, la contratación del seguro de vida y la aportación de un plan de pensiones. Existen otras entidades bancarias que piden hacer uso de tarjetas de crédito y domiciliar recibos, por ejemplo.

8.   Intereses de demora. Por último, los intereses por demora máximos que se establecen en los préstamos hipotecarios van a ser 3 veces el precio oficial del dinero.

9.   Se prohíbe expresamente la cláusula suelo. Se prohíbe la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas con tipo de interés variable e igualmente se establece que el interés remuneratorio no podrá ser negativo.

Esta nueva reforma entrará en vigor en tres meses desde su publicación en el BOE, tiempo en el que las entidades financieras deberán adaptarse a esta nueva legislación y los consumidores y profesionales ponerse al día con estos cambios para ser conocedores de sus derechos si van a contratar una nueva hipoteca.