Arquitectura de alquiler, el futuro del sector inmobiliario

By Javier Bernal – BIM Architect

El Build to Rent (BtR) como modelo de presente y de futuro.

En los últimos años se está viendo un gran crecimiento de las promociones de residencial para alquiler en el sector de la construcción, lo que llamamos Build to Rent (BtR). Algunas de las promotoras más importantes del país, están haciendo una apuesta firme por este sector que ya está en auge en muchos países. Según datos de ejeprime.com, actualmente hay proyectos para construir más de 90.000 viviendas para alquiler de aquí a 2028.

El Build to Rent tiene una serie de características que lo diferencian de las promociones de residencial para la venta. Por un lado, se priorizan tipologías más pequeñas, principalmente de 1 o 2 dormitorios, ya que el público objetivo de este sector está formado por jóvenes (y no tan jóvenes) solteros o en pareja con un nivel de ingresos medio-alto y que por el cambio cultural que se ha ido dando en los últimos años no valoran tanto la propiedad de una vivienda como el disfrute de su uso con la mínima fricción posible. Las viviendas se alquilan totalmente amuebladas como un producto ‘llave en mano’ y los estándares de acabados suelen ser bastante altos, aunque esto depende de la promoción y el público objetivo. Además, estamos hablando de promociones donde las amenities cobran una especial importancia, a diferencia del BtS (Build to Sale o Promoción para Venta); espacios comunes como gimnasio, piscina o espacio coworking pueden dar un valor diferencial a estos proyectos, ya que permiten a los usuarios disponer de una serie de servicios a demanda aumentando el disfrute y la productividad y fomentando la creación de relaciones interpersonales. Finalmente, veremos siempre en este tipo de proyectos la aparición del mostrador, o Front Desk, a la entrada del edificio. Este espacio funciona como nexo entre el gestor del edificio y los usuarios y facilita la gestión de los distintos servicios disponibles en el edificio, como limpieza, wifi, reparaciones, mudanza, etc.

La clave de este tipo de productos es la gestión de los activos en la fase de operación (Facility Management). Estamos hablando de una fase que ocupa la mayor parte de la vida de los activos, entre 30 y 50 años, y que, aunque en proyectos destinados al residencial para la venta no suponen tanta diferencia, en el caso del alquiler puede llegar a suponer hasta el 75% del coste total del ciclo de vida del edificio. Por esta razón es vital para asegurar la rentabilidad de este tipo de proyectos optimizar la gestión de los activos en esta fase. Esto tiene diversas implicaciones en el diseño del proyecto, como el uso de instalaciones centralizadas, o alcanzar el mayor grado posible de estandarización en el proceso para aprovechar economías de escala.

Una gestión correcta del mantenimiento asegura importantes ahorros a lo largo de la vida de los edificios.

En ON-A poseemos una amplia experiencia en el sector residencial de venta y alquiler ya que hemos proyectado más de 1500 viviendas para venta y alquiler durante los últimos 15 años y hemos trabajado con las principales promotoras de este país. También tenemos experiencia en el sector de las residencias de estudiantes. Esto es gracias a que somos un equipo multidisciplinar centrado en crear diseños que emocionen, pero siempre apoyados en la tecnología para hacerlos mejores. Trabajamos en la mejora continua de nuestros procesos mediante la creación de protocolos y guías de diseño que asienten aquellas prácticas que mejor funcionan y revisando y poniendo en crítica aquellas prácticas de las que podemos aprender algo.

Por esta razón, llevamos trabajando con la metodología BIM (Building Information Modeling), en grandes proyectos residenciales desde hace muchos años. Gracias a esta metodología disponemos desde las fases más tempranas del proyecto de un modelo virtual único que contiene toda la información del proyecto. Con este modelo integramos todas las disciplinas que forman parte del proceso permitiendo una mejor coordinación entre ellas y reduciendo los problemas posteriores en obra. A diferencia del proceso clásico de construcción basado en CAD, no se producen pérdidas de información en cada fase del proyecto y de esta manera, cuando acaba la obra del edificio disponemos un modelo as-built con toda la información unificada

Los modelos virtuales simplifican la gestión los activos construidos.

Este modelo es un activo digital que puede ser de gran ayuda para el operador del edificio al utilizarlo como parte de un GMAO en la fase de mantenimiento, ya que ofrece dos ventajas fundamentales: por un lado, simplifica la gestión de todos los espacios que conforman el activo, entendiendo de un golpe de vista cuál es el estado en cada momento de ocupación del edificio. También se puede conectar el modelo con una app que automatice la gestión de los usuarios, así como sus permisos de acceso a las distintas amenities del edificio. Por otro lado, disponer de un modelo digital del edificio permite mejorar la gestión del mantenimiento de todas las instalaciones del edificio, optimizando y reduciendo el coste final de las mismas. Esto es así porque todos los equipos importantes están correctamente identificados y marcados en el modelo con su documentación respectiva y fechas de revisión, en caso de ser necesaria. De esta manera, el gestor puede extraer en cualquier momento un inventario conjunto del estado de todos los equipos y además, la persona que venga a realizar la revisión del equipo en cuestión invertirá menos tiempo en el proceso al tener claramente identificada la posición del equipo en cuestión, así como cualquier documentación necesaria referente a su mantenimiento.

Imágenes cortesía 24studio – Proyecto Eteric Residencial.