Arrendamientos de local de negocio, Estado de Alarma e impago.
Arrendamientos de local de negocio, Estado de Alarma e impago.
Miguel Prieto
Miembro de la Asociación Profesional de Administradores Concursales (ASPAC)
Diario La Ley, Sección Tribuna, 8 de Abril de 2020, Wolters Kluwer
Resumen
El estado de alarma puede ser un caso de fuerza mayor o caso fortuito, impredecible o inevitable, que puede llevar a modificar el contrato para reequilibrar las obligaciones y, solo en caso de imposibilidad, a la resolución de la obligación por completo.
I. EL ESTADO DE ALARMA
El R.D. 463/2020 (LA LEY 3343/2020), uno de los dictados por la crisis del COVID-19, ha obligado a cerrar al público durante, al menos, 15 días naturales (prorrogados a otros 15 días más), la mayoría de los locales comerciales en España. A estos locales con cierre al público nos referimos en este artículo.
Para los contratos públicos, el R.D.L. 8/2020 (LA LEY 3655/2020), también referente al COVID-19, señala propuestas específicas. Estas van desde la suspensión del contrato, a la indemnización de los daños y perjuicios que el mismo precepto señala.
El R.D.Ley 11/2020 (LA LEY 4471/2020), de nuevo sobre medidas frente al COVID-19, regula modificaciones para el arrendamiento de vivienda habitual con alguna de las partes en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19.
Nada esta previsto en la actualidad sobre los arrendamientos de negocio.
II. IMPAGO DE LA RENTA COMO CONSECUENCIA DIRECTA DEL ESTADO DE ALARMA
Es correcto calificar el estado de alarma con el cierre de locales como un suceso imprevisible, o si previsto, inevitable. Así define la Ley y la Jurisprudencia el caso fortuito y fuerza mayor (arts. 1105 (LA LEY 1/1889), 1602 (LA LEY 1/1889), 1625 (LA LEY 1/1889), 1777 Cc (LA LEY 1/1889) entre otros). El Código Civil, en referencia a los arrendamientos rústicos, contempla un supuesto de rebaja de rentas en los casos fortuitos (art. 1575).
Pero debemos recordar que los efectos de la fuerza mayor tratan de «flexibilizar» la regla «pacta sunt servanda» (STS 447/2017). No puede recaer únicamente sobre unas de las partes las consecuencias de la situación excepcional y liberar por completo a la otra parte de las obligaciones contraídas.
El fundamento es la buena fe, y por tanto el efecto tiene que ser la modificación del contrato para reequilibrar las obligaciones, y solo en caso de imposibilidad, la resolución de la obligación. En ambos casos sin indemnización por incumplimiento.
Por su parte, la cláusula «rebus sic stantibus» permitiría la modificación de los contratos en situaciones excepcionales, para restablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes sobre un principio de equidad. Solo en su defecto, la resolución. Es de aplicación subsidiaria, a falta de otro remedio legal, y de interpretación restrictiva. (STS, Sala Primera, 518/2002, y STS, Sala Primera, 333/14).
Para ampararse en esta cláusula, se debe valorar si esta situación (i) frustra o hace inalcanzable la finalidad económica del contrato (ii) quiebra la conmutatividad del contrato, esto es, se produce un desequilibrio importante entre las prestaciones y (iii) no se trata de una circunstancia que sea un riesgo normal de este tipo de contratos o esté contemplada en el mismo contrato.
III. EL CONCURSO DE ACREEDORES, CRISIS ECONÓMICA Y FINANCIERA
Resolución o alteración del contrato en el concurso de acreedores. El concurso significa estado de insolvencia, y ésta no ha sido causa para aplicar la regla rebus sic stantibus, caso fortuito ni fuerza mayor que permita suspender el contrato. El régimen general de la LC en esta materia son los arts. 61 y ss de la LC.
En derecho concursal, lo más próximo a esta situación de desequilibrio grave en las prestaciones como causa de modificar o extinguir, ha sido la resolución del contrato de arrendamiento sometido a prórroga forzosa, con grave desequilibrio de las prestaciones, pero en interés del concurso. TS (Civil), n.o 660/2016, y TS (Civil), n.o 650/2018.
Crisis financiera. La STS, Sala Primera, 214/19, reiteraba que había descartado la aplicación de la regla «rebus» cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato. De manera específica, respecto de la crisis financiera como hecho determinante para la aplicación de la cláusula, esta sala ha declarado, STS 742/2014 «que la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable».
Crisis económica. En la misma línea, la STS, Sala 1ª 64/2015, afirmó que «del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula "rebus sic stantibus", sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate».
Aplicó el TS esta cláusula como consecuencia de la última crisis económica, en la que hace prevalecer el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos en el caso de un contrato de arrendamiento de larga duración, llegando a una solución temporal y justificada en la reducción de la renta. STS, Sala Primera, 591/2014. Por su parte, la STS 237/2015, la aplica a quien se ve afectado por la crisis económica, pero «previene no obstante contra el peligro de convertir esa posibilidad en un incentivo para incumplimientos meramente oportunistas». Será por tanto el caso concreto el que determine la resolución del fallo.
IV. CONCLUSIÓN
El estado de alarma puede ser un caso de fuerza mayor o caso fortuito, impredecible o inevitable, que puede llevar a modificar el contrato para reequilibrar las obligaciones, y solo en caso de imposibilidad, la resolución de la obligación por completo. No puede ser nunca excusa para que recaiga únicamente sobre unas de las partes las consecuencias de la situación excepcional de fuerza mayor y liberar por completo a la otra parte de las obligaciones contraídas. Es decir, dejar de pagar la renta y continuar con el contrato.
La rebus sic stantibus puede llevar también a la revisión o resolución de los contratos, cuando se produzca una alteración de los supuestos básicos del contrato, completamente extraordinaria, que origine una desproporción inusitada entre las recíprocas prestaciones de las partes y que no pudieron prever al contratar, pero siempre también con el fin de restablecer un equilibrio roto entre las partes, no hacer cargar a una de ellas con las consecuencias del evento imprevisible.