¿Cómo identificar la mejor inversión inmobiliaria?

Ya todos, o al menos en su mayoría, conocemos la frase: “para invertir en inmuebles, las tres primeras cosas que debemos pensar son: ubicación, ubicación, ubicación”, pero me gustaría comenzar unos pasitos antes con algunos disparadores. La base para identificar una buena o la mejor inversión comienza por conocer nuestro perfil inversor. 

El nivel de riesgo que estás dispuesto a tomar y la claridad de los objetivos que el sector debiera satisfacer, o sea, para qué y porqué estamos pretendiendo invertir allí, serán las preguntas que tendrás que responderte para lanzarte en búsqueda de aquella mejor alternativa de inversión.

Para ampliar esto, debo explayarme en indicar que no es lo mismo identificar una “mejor inversión” para quien cómo prioridad quiere refugiar un capital líquido en un bien durable, que para quien desee cómo prioridad, la multiplicación del capital en un periodo de tiempo acotado. Cómo verás, la variable tiempo (para refugiar o multiplicar) entra a jugar un rol fundamental en esta ecuación.

Miremos cómo el “Timing” o “momento de entrar y salir” de una inversión inmobiliaria interviene en el juego, luego continuamos. Para ponerlo en un ejemplo, ctual momento argentino: Tipo de cambio estacionado, inflación ascendente en pesos, demanda agregada actual deprimida, encarecimiento de los precios relativos internos, precios de los inmuebles argentinos en comparación con los internacionales de los más bajos de la media de la región. El ciclo económico está claro: Depresión o pozo, cómo se lo suele llamar. Cuando los costos dolarizados se incrementan, el siguiente paso es el recupero de los precios dolarizados, no se puede sostener en largo plazo una producción de bienes con costos por encima de su precio. Luego, los ingresos se ajustarán encontrando el punto de equilibrio. Esto es lo que sucede dentro de un proceso cómo el que debiera estar transitando la argentina. La gran incógnita a resolver, es saber el tiempo que todo esto nos llevará.Volviendo a las inversiones inmobiliarias, y ahora sabiendo que el tiempo por todas las variables a considerar en determinados momentos específicos juega un papel crucial, la clave es identificar en cada región, por dónde pasa su potencial productivo. Cómo verás tiempo + ubicación serán tus dos grandes pilares que te van a ayudar a determinar la posible rentabilidad de la inversión. El potencial productivo que hablé más arriba acarrea afluencia de personas, los inmuebles están habitados por personas, entonces si determinada zona está influenciada por polos estudiantiles, ahí está el nicho. Si determinada ciudad o departamento está influenciado por un sector semi industrial, ahí está la situación a atacar. Otra es una ciudad movilizada por el turismo y/o por un comercio fuerte y atractivo. Así mismo, vas a encontrar que dentro de una misma ciudad, sobre todo las capitales, existen micro zonas de influencia. Identificar por dónde pasa su máximo potencial productivo es la clave. Este perfil determina la conformación urbana, suburbana, o similar y a su vez, dicha conformación te va mostrando el desarrollo socio-económico que en la zona se va gestando o ya está generado. En resumen, dime qué actividad económica gira alrededor de quien va a comprar o alquilar un inmueble, y te diré dónde tenés que invertir.