INVERSIÓN INMOBILIARIA. ¿QUÉ PASARÁ EN EL 2017?

LIGERO DESCENSO DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA EN 2016, AUNQUE SE MANTIENE EN NIVELES PRÓXIMOS AL RÉCORD DE 2015.

A lo largo de los primeros días del año, se vienen presentando las cifras más destacadas de actividad e inversión en el sector inmobiliario correspondientes al año 2016. En las próximas semanas a partir del análisis de dichas cifras y las series históricas, vamos a tratar de estimar cuál será la actividad e inversión del sector inmobiliario en el año 2017 y 2018.

Empezamos nuestra serie de posts, analizando la actividad de inversión en el sector inmobiliario. Conviene realizar dos puntualizaciones con carácter previo:

•  La cifra de la inversión inmobiliaria de la que hablamos en este post, se refiere exclusivamente la inversión en el sector terciario, por lo que no incluimos la inversión institucional en el sector residencial.
•  Asimismo, no se incluyen en dicha cifra el resultado de la inversión indirecta correspondiente a operaciones corporativas, como por ejemplo, la integración entre Metrovacesa y Merlin Properties.

La inversión inmobiliaria descendió un 7,5% con respecto al volumen record alcanzado en el año 2015, hasta los 8.800M. Pese a este descenso, la inversión inmobiliaria se situó en el segundo lugar en la serie histórica, por detrás del año 2015.

Las razones de ese descenso en la inversión son de diversa índole:

•  La incertidumbre política provocada por la falta de gobierno retrasó los procesos de inversión, ya que las opciones de formar gobierno resultaban del todo antagonistas (PP +C´s vs. PSOE+ Podemos).

De esta forma el volumen de inversión en el 2ºS2016 resultó sensiblemente superior al del 1ºS2016 (+25%), una vez que la incertidumbre política desapareció.

•  Menor actividad inversora por parte de las SOCIMIS, dado que éstas fueron el principal inversor a lo largo del ejercicio record de 2015.

Si analizamos la evolución comparada de la inversión por sectores entre 2016 y 2015, podemos llegar a las siguientes conclusiones:

•  Oficinas: Sigue siendo el sector líder en inversión, si bien el volumen de inversión desciende casi un 23% con respecto al año 2015, por la falta de oferta.
• Comercial: El volumen de inversión crece casi un 30%, en línea con la recuperación del consumo como consecuencia de la sensible disminución del paro (390.000 parados menos en 2016).
•  Hotelero: La inversión desciende casi un 19%, debido al significativo descenso de la actividad inversora por parte de las SOCIMIS (Hispania).
•  Logístico: Es el único sector donde la inversión no ha mostrado cambios significativos entre 2015 y 2016.

De cara poder realizar una previsión sobre la actividad en el año 2017, es necesario tener en consideración las siguientes cuestiones:

•  Analizar el comportamiento de las variables que inciden sobre la inversión inmobiliaria.
•  Revisar el pipeline de operaciones a corto plazo en cada uno de los sectores.  

En primer lugar; las variables que influyen o tienen incidencia sobre el volumen de inversión inmobiliaria son las siguientes:

• Evolución del PIB; En este caso y cómo podemos ver en el siguiente gráfico, existe una correlación prácticamente perfecta entre la inversión inmobiliaria y la evolución del PIB.

• Otras variables a considerar serían la rentabilidad del bono español a l/p y la rentabilidad prime, es decir, la que corresponde a los activos inmobiliarios con mejor ubicación y cuya venta resulta más rápida. Históricamente, se ha considerado que dada la iliquidez inmediata que caracteriza al sector inmobiliario, debe existir una prima de riesgo para la inversión inmobiliaria sobre el bono español que se situaría entre 100-150 pbs. El exceso o defecto sobre esta prima provoca incrementos o descensos en la inversión.

Asimismo será necesario considerar las previsiones de los analistas, sobre el comportamiento esperado de dichas variables macroeconómicas en 2017 y 2018:

De acuerdo con las previsiones de los analistas, el PIB en el año 2017, se desacelerará con respecto al 2016 (3,2%), hasta crecer un 2,8%. En el caso de la rentabilidad prime inmobiliaria no se esperan cambios a lo largo del 2017, puesto que el repunte de la inflación – el 3% previsto para cierre de febrero, tenderá a suavizarse a lo largo del año para cerrar el 2017 en el 1,6% - apenas provocará una subida en la rentabilidad del bono español hasta el entorno del 1,7%, desde el 1,4% con que cerró el 2016.  

Por lo que se refiere al pipeline a corto plazo para cada uno de los diferentes sectores, nos encontramos con que:

• Oficinas: El año ha empezado con una notable actividad con la compra de la Torre Agbar (142M) por Merlin, las 2 compras de sedes corporativas por Axiare – PSA y Cap Gemini por 85M – y las 3 operaciones anunciadas por Colonial (123M). La venta de la cartera de oficinas de Hispania; así como de los edificios de oficinas de Acciona, permitirá aumentar la oferta de producto en el sector.
• Comercial: El año ha comenzado con importantes operaciones – compra de Xanadú (500M) por Intu, Trajano compra C.C. Alcalá Plaza (100M) y Hines la sede del B Popular en Barcelona (80M) -, que podrían permitir al sector igualar o aumentar las cifras de inversión del 2016.
•  Hotelero: La actividad deberá situarse en volúmenes de inversión importantes, gracias a que Hispania aumentará su inversión en el sector con el resultado de la venta de su cartera de oficinas, así como con la próxima incorporación de nuevas SOCIMIS a cotización (Blue Bay y/o Millenium).
•  Logístico: En este caso no es de esperar novedades reseñables en el sector. La venta de la cartera de GreenOak debería ser la operación más significativa en el año para el sector.

En resumen, podemos esperar un buen comportamiento de la inversión inmobiliaria en el año 2017, si bien el volumen de inversión debería situarse por debajo de los ejercicios precedentes, hasta el entorno de los 7.500-8.000M.

De cara al año 2018, y dado que a día de hoy es difícil poder estimar el pipeline por sectores, la estimación sobre la actividad de inversión se realiza en base a la evolución prevista de los principales indicadores macroeconómicos.

Se recogen en el siguiente cuadro, los escenarios contemplados para el año 2018:

El crecimiento del PIB continuaría desacelerándose, si bien de una forma más suave que entre 2016 y 2017, con el consiguiente efecto sobre el volumen de inversión inmobiliaria. En todo caso, el indicador más relevante será la evolución de la inflación. La posible subida de la inflación por encima de las previsiones iniciales, implicaría subidas más aceleradas en la rentabilidad de los bonos, así como la presión al alza sobre la rentabilidad prime en el sector inmobiliario. En caso de que la subida de la inflación sea mayor que la contemplada en los escenarios expuestos; la caída en el volumen de inversión inmobiliaria a futuro aumentará significativamente, pudiendo a su vez dar lugar a cambios de escenario en el ciclo inmobiliario.

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