CALCULO DE RENTABILIDAD EN INVERSIONES INMOBILIARIAS.

Cuando se realiza una inversión, se hace con el objetivo de obtener  ganancia económica. Es por eso, que uno de los aspectos más importantes a la hora de elegir dónde y en que invertir, es saber cuánto es lo que se puede ganar, y para ello, es necesario calcular algunos indicadores de rentabilidad.

Valor por Metro Cuadrado

Esta fórmula es la más simple de todas, por lo que es un buen comienzo y le permitirá hacer un análisis de las opciones de inversión. Con este indicador, podemos conocer el valor de una propiedad en relación a sus metros cuadrados y compararla con otras ofertas similares.

Para calcular esto, lo único que debes hacer es tomar el valor total de la propiedad que estás pensando comprar y dividirlo por la cantidad de metros cuadrados totales.

VALOR DE LA PROPIEDAD/ M2 TOTALES

Esto nos dará un número que es el valor por m2 de propiedad, el cual lo podemos comparar con el valor x m2 promedio que existe en la zona para verificar si estamos comprando a un buen precio o si las características del inmueble ameritan pagar un poco más o un poco menos.

Rentabilidad Bruta

Esta fórmula nos permite hacer un primer filtro de la propiedad que estamos considerando comprar como inversión. El indicador que obtenemos es el porcentaje del flujo de dinero anual que generaría el inmueble alquilado en relación a su valor de venta.

R = (I/V) x 100

I = Ingreso anual por alquiler  

V = Valor total de la propiedad.

Ejemplo:

Una propiedad tiene un valor de US$ 160.000.000. Se puede arrendar en US$ 800 al mes, lo que generará US$ 9,600 al año.

R = (US$ 9,600/US$ 160,000) x 100 = 6,0%

La rentabilidad anual según la fórmula anterior será de 6,0%. Esto quiere decir que la inversión estará totalmente recuperada en un plazo aproximado de 16.6 años. La rentabilidad bruta de 6% a más se considera una buena inversión.

 Retorno sobre el Activo (ROA)

La fórmula del Retorno sobre el Activo ROA (por sus siglas en inglés Return on Asset) es usada para evaluar la rentabilidad de un Activo. En esta fórmula se considera los flujos que genera anualmente un Activo en relación al valor total de adquisición, pero esta vez se restan los gastos por impuestos.

ROA = (Alquiler anual – Impuestos) / Valor de la propiedad.

Según el ejemplo anterior.

Donde los Impuestos a cobrar son:

De 1ra. Categoría (5% mensual sobre el monto de alquiler) = US$ 40 x 12 meses  = US$ 480.00

Impuesto predial. US$ 100.00 (Estimado)

Tenemos:

ROA = (US$ 9,600 – US$ 580) / US$ 160,000 = 5,6%

·        ROA < 4% es un activo con baja rentabilidad.

·        5% < ROA < 7% es un activo con rentabilidad razonable.

·        ROA > 7% es una activo con alta rentabilidad.

Cash on Cash

Si estamos pensando en comprar el inmueble con financiamiento bancario. Esta fórmula permite estimar los flujos que generará una inversión inmobiliaria en relación al capital aportado y a los gastos del crédito hipotecario. Esta fórmula es muy similar a la anterior, pero usa datos del crédito hipotecario como la cuota mensual del crédito y  la cuota inicial.

CoC = ((Alquilar anual – Monto anual del crédito) – Impuestos)/ Cuota inicial del crédito)

Un CoC por sobre el 10% es considerado indicador de buena inversión.

Esta fórmula es de las más utilizadas para evaluar el retorno sobre la inversión en propiedades y explica por qué es beneficioso apalancar tu inversión y utilizar la deuda a tu favor.