CLÁUSULAS NULAS EN CONTRATOS DE ALQUILER

Desde la entrada en vigor de la última reforma de calado de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el 5 de marzo de 2019, se vienen detectando cláusulas que se incluyen en los contratos de alquiler para intentar evitar la aplicación de dicha reforma, de aplicación vinculante para los contratos firmados tras su entrada en vigor.

Una de dichas cláusulas es la que limita la duración del contrato o las prórrogas a las que tiene derecho el inquilino en caso de alquiler de vivienda habitual. Así, la norma prevé que, aunque se pacte una duración inicial del contrato inferior, el inquilino puede prorrogar el contrato hasta una duración de cinco años en caso de que el arrendador sea una persona física, o siete en caso de arrendador persona jurídica, aun en caso de oposición del arrendador, salvo por las causas excepcionales previstas en la ley. Por tanto, es nula la cláusula que impide la prórroga del contrato hasta la duración mínima prevista en la ley o que limita la duración del contrato en perjuicio del arrendatario.

Por otra parte, el nuevo texto legal permite al inquilino desistir del alquiler tras los primeros seis meses de contrato con un preaviso de treinta días. Pues bien, las condiciones contractuales que impongan un tiempo superior para que el inquilino pueda resolver el arrendamiento o que exijan un plazo para el preaviso superior a los treinta días serán igualmente nulas.

Por su parte, en caso de desistimiento del inquilino antes de los seis meses puede acordarse una penalización que consistirá en la indemnización al propietario de una mensualidad de renta por cada anualidad de contrato que falte por cumplir o la parte proporcional de una mensualidad en periodos inferiores a una anualidad de contrato, y es nula cualquier indemnización que se prevea en el contrato a favor del arrendador por importe superior.

En cuanto a la actualización de la renta, puede preverse anualmente en el contrato siempre y cuando no exceda del incremento del IPC.

La fianza que puede exigirse, que servirá para responder de los daños o deterioros que se le causen a la vivienda, debe ser por el importe de una mensualidad de renta, sin posibilidad de actualización, salvo en caso de duración del contrato más allá de los cinco o siete años de prórroga legal obligatoria.

Sin embargo, pueden pedirse al inquilino otras garantías o caución para asegurar el pago de la renta siempre que las mismas no superen el importe de dos mensualidades, salvo, como en el caso anterior, que la duración del contrato sea superior a los cinco o siete años mínimos legalmente previstos.