Crédito Hipotecario: 2.000 MM UF

El sector inmobiliario habitacional pasa por un período de notable bonanza, especialmente en consideración del actual contexto marcado por la pandemia, con todavía riesgos latentes por la aparición de nuevas variantes, y el proceso social político chileno que afectará de manera profunda nuestra institucionalidad en los próximos años. Por más optimista que uno quiera ser (personalmente lo soy) es insoslayable que tenemos por delante un período de incertidumbre que pesa a la hora de tomar decisiones de inversión de más largo plazo. En múltiples conversaciones sostenidas en estas semanas, uno de los temas que emerge como gravitante para las perspectivas del mercado inmobiliario es el crédito hipotecario. Sin crédito hipotecario, el mercado de desarrollos inmobiliarios no es pensable como hoy lo conocemos. El crecimiento de los países va de la mano del desarrollo de su mercado de crédito y particularmente del crédito hipotecario. Países con mayores niveles de ingreso per cápita y, en general, mayor desarrollo de sus mercados inmobiliarios, alcanzan también mayores niveles de crédito hipotecario sobre su producto interno. Es lo que muestra el gráfico más abajo: la relación entre PIB per cápita y crédito hipotecario, medido como proporción total del crédito hipotecario otorgado a actores no financieros. En muy pocos países de América Latina, el crédito hipotecario como proporción del PIB supera el 10%, limitando fuertemente el desarrollo de sus mercados inmobiliarios. Chile ha tenido aquí una historia distinta en la Región.

El crédito hipotecario en Chile ha tenido un sostenido aumento en los últimos 40 años. La deuda hipotecaria pasó entre 1980 y 1990 de algo menos de 50 a algo más 100 MM UF y llegaba en 2000 a 306 MM UF. Ya en 2010 estaba en los 1.000 MM UF y superó en 2020 los 2.000 MM UF (80 Bill USD), lo que representa casi un 30% del Producto Interno Bruto de nuestro país. Es lo que muestra el gráfico que sigue. El volumen de crédito se ha multiplicado por 40 en estos años, muy por sobre el crecimiento de nuestra economía. Sin duda este último ha favorecido esta expansión, pero también los precios de las viviendas y la baja en las tasas de interés explican el aumento en los volúmenes de crédito. El crédito hipotecario ha tenido por tanto un crecimiento notable y ha contribuido de manera muy importante al desarrollo del mercado inmobiliario habitacional. 

Los factores que explican el desarrollo de este mercado de crédito hipotecario en Chile son conocidos y han sido detallada en otras fuentes (ver por ejemplo el capítulo 31 “Financiamiento Habitacional” de Felipe Morandé y Cristián Díaz en el libro “La Industria Inmobiliaria en Chile” que editamos con Verónica Niklitschek en 2017). Solo menciono aquí tres elementos que me parecen clave sin querer desmerecer otros que han contribuido también. En primer lugar, la Unidad de Fomento ha sido elemento importante, especialmente porque este mercado empezó a desarrollarse en una época en que Chile tenía todavía altas tasas de inflación. Durante los 80 casi nunca tuvimos tasas de inflación de un dígito y 1990 la inflación era de casi 30%. La UF es un mecanismo único a nivel internacional y que permitió el desarrollo de un mercado de crédito de largo plazo a pesar del contexto inflacionario. En segundo lugar, el surgimiento de las AFP a partir de la reforma previsional de 1981 ayudó también. En sus primeros años éstas eran grandes compradoras de letras hipotecarias, principalmente mecanismo que se usaba entonces. En 1990 eran algo menos del 20% de la cartera de inversión del sistema. Las AFP han venido disminuyendo de manera sostenida su exposición en este mercado y hoy aproximadamente el 6% de su cartera (en términos absolutos no es poco) está invertida en financiamiento hipotecario. Pero las AFP tuvieron también otro rol que tiene que ver con el desarrollo y sofisticación del mercado financiero chileno que fue exigiendo el crecimiento del ahorro en Chile. En tercer lugar, contribuyó también el sistema de subsidio habitacional chileno que suplía en parte el ahorro de las familias y reducía la necesidad y el riesgo del endeudamiento.

En los últimos años ha venido disminuyendo la velocidad de expansión de la cartera hipotecaria. Esto es razonable dado el tamaño que ésta ha alcanzado. Así y todo, en términos absolutos la cartera crece en torno a los 120 MM UF por año en promedio en los últimos tres años. Incluso en 2020 creció en casi 100 MM de UF y a Mayo muestra un crecimiento 113 MM UF en doce meses (5,8%).

Las perspectivas para el mercado inmobiliario habitacional son buenas ya que los hogares seguirán creciendo a un buen ritmo (sobre los 100.000 por año) por al menos 10 años más. Esto explica el dinamismo que hoy vemos. Ahora, la compra de viviendas en el futuro necesitará de crédito hipotecario y habrá que estar atento a aquellos cambios que puedan afectarlo.