El Boom residencial de la Avenida Colonial

Av. Colonial, en sus cuadras 4 a la 21, vive un boom inmobiliario. Desde el 2012, Los Portales, Imagina, Besco y Cissac han lanzado hasta tres condominios c/u dirigidos al NSE B2C1. Se trata de proyectos con 380/1,200 departamentos, de 1 a 3 dormitorios de 38 a 73 mts2 -algunos dúplex de 130 mts2- que en el 2023-TIII vendieron unas 180 unidades entre todos. Allí, la calidad de producto, concepto y diseño son inclusive más sofisticados que sus equivalentes en Av. Brasil. Esto se debe a factores estructurales, no de coyuntura, pues (1) la zona une ahora el Oeste de Lima con el Cono Norte, (2) en su entorno se ha formado un excepcional ecosistema residencial clase mediero y (3) hay en oferta grandes lotes que antes fueron industriales.

Las avenidas Colonial, Venezuela y Argentina -que corren en el sentido del tren Lima/Callao- fueron construidas por el Presidente Leguía en 1920 para facilitar el flujo de obreros y carga a las fábricas que se mudarían del Rímac y La Victoria a (a) Chacra Ríos, (b) el Callao y (c) la vecindad de la línea férrea. En 1949/1952 se construyeron las innovadoras Unidades Vecinales No 3 y Mirones; en 1960 se levantaron los campus de San Marcos y la PUCP. El mismo año, el Aeropuerto Jorge Chávez, que dio vida a la Av. Faucett. Se inició entonces el lento proceso de habilitación de los fundos ubicados entre el antiguo camino de Lima-Magdalena Vieja (Av. Brasil) y el Callao, formándose las urbanizaciones del oeste de Lima y así los distritos de Pueblo Libre, Magdalena del Mar, San Miguel, La Perla y Bellavista. Los uniría más tarde la Avenida Universitaria con sus 30 kilómetros de recorrido Oeste/Noreste, que hoy te lleva de San Miguel al límite de Comas con Carabayllo. Así, cuando entre los 1990s y 2010s florece el eje industrial y residencial Cercado/SMP/LOL/Comas/Carabayllo/Puente Piedra, el cruce de Universitaria con Colonial se convierte en el acceso más rápido al Centro de Lima para, al menos, 3 millones de personas.

La oferta de servicios públicos al alcance desde este cruce es única en Lima, pues entre 6 y 20 minutos de recorrido en taxi se llega a cinco colegios privados (AELU, CLARETIANO, LA SALLE, SALESIANO, PERUANO CHINO); ocho universidades (UCV, PUCP, UNMSM, UPN, VILLAREAL, UTP, UNI, CAYETANO HEREDIA) y una treintena de Institutos superiores. Además, tres de los cinco conglomerados comerciales más grandes del Perú, Plaza San Miguel, Plaza Norte y Megaplaza -y al menos un hub mayorista, Caquetá- están a 12, 16 y 18 minutos.

Al mismo tiempo, la desindustrialización que experimenta el país y el incremento del valor de la tierra están llevando a los negocios industriales de Av. Colonial a vender sus locales y mudarse a nuevos polos en Chilca, San Bartolo, Lurín, Huachipa y Ventanilla.

¿Qué se viene para los siguientes 15 o 20 años en Av. Colonial? Una expansión de oferta y demanda mucho mayor a la que vemos hoy.