Proyectos Inmobiliarios mixtos ¿Cómo asegurar que sean un buen negocio?

Durante los pasados cinco años, en medio de la ralentización de la actividad inmobiliaria residencial, han vuelto a aparecer los llamados proyectos mixtos: edificios residenciales o de oficinas que incluyen locales comerciales de distintas características y formatos. Nuestra impresión es que la rentabilidad de esta alternativa es generalmente buena para el promotor inmobiliario, pero moderada o baja para el comprador/inversionista en renta. Pretendemos además explicar cómo mejorarla.

Un paseo por calles tradicionales de Lima -como las avenidas Wilson, Tacna, Colmena, Abancay, Iquitos, Arenales, Diagonal o Pardo- evidencia que los proyectos mixtos estuvieron de moda durante los 50s y 60s. No solo se trataba de restaurantes y negocios comerciales, sino en algunos casos de galerías comerciales pequeñas con cines incluidos. Los 70s y 80s fueron años lentos para el desarrollo inmobiliario, a pesar de lo cual se ejecutó algunos ejemplos paradigmáticos, como es el caso de los edificios Banco Continental, Centro Comercial Camino Real (que posee dos torres de oficinas) y algunos desarrollos en la Avenida Larco, espacios dimensionados para albergar gran flujo de personas. Hoy, en su versión 2.0, encontramos desde proyectos que ofrecen uno o dos locales comerciales medianos o pequeños puerta a la calle –en avenidas como Olguín, Amador Merino Reyna, Orquídeas, República de Panamá, Santa Cruz, Conquistadores, Pardo, Benavides o Pershing- pasando por strip centers en proyectos mixtos medianos ubicados en Av. Colonial, El Trigal, Óvalo Monitor, Pardo y Aliaga, Cavenecia o Av. 28 de Julio con Vía Expresa en Miraflores; hasta centros comerciales mixtos de gran formato, como es el caso de los proyectos del Grupo Breca en LA RAMBLA de San Borja o el Open Plaza de Angamos. En este artículo nos referimos al primer tipo de proyectos.

Las ventajas que ofrecen los proyectos mixtos a los actores del negocio inmobiliario -léase promotores, compradores e inquilinos, operadores y locatarios- están en 1) la mejor velocidad de venta, al haberse ampliado el mercado meta a inversionistas en locales comerciales, 2) la posibilidad de armar la estructura financiera del proyecto más rápido cuando participan operadores de centros comerciales; 3) el mayor precio por metro cuadrado al que se venden o alquilan estos espacios respecto a residenciales u oficinas y 4) la proveeduría de una oferta variada de comercios y servicios para los residentes o locatarios del edificio, potenciando su colocación. Estos beneficios ayudarán al desarrollador inmobiliario para realizar la primera venta, pero el comprador/inversionista en renta depende naturalmente de la tasa de ocupación que pueda lograr para el local que adquirió y puso en alquiler.

Es palmaria la cantidad de locales comerciales vacíos en edificios mixtos medianos y pequeños de manufactura reciente en Lima ¿A qué se debe esto? Trabajando con clientes especializados en la gestión de activos inmobiliarios comerciales hemos aprendido que alquilar locales comerciales en edificios mixtos depende no sólo del estado y características físicas de la infraestructura y del valor de la renta, sino particularmente de 1) la letra menuda en los usos permitidos por los parámetros municipales del predio, 2) los requerimientos técnicos de cada eventual locatario, como por ejemplo áreas técnicas, zonas de manejo de desechos o plataformas de atención; 3) una disponibilidad de parqueos acorde con el tráfico esperado y 4) el atractivo relativo de la mezcla de locales comerciales en el área de influencia inmediata del edificio. El proceso de prospección de nuevos locatarios es lento y de largo aliento, porque en la mayoría de casos es difícil hacer el match entre estos cinco factores: distintas municipalidades tienen distintas restricciones y exigencias para la misma actividad, por ejemplo. Así se explica parcialmente la baja ocupación observada en Lima Metropolitana.

Luego ¿Qué se puede hacer para mejorar las tasas de ocupación y así la rentabilidad de los inversionistas en activos inmobiliarios comerciales en edificios mixtos? El escenario ideal es que el desarrollador consiga al inversionista en la etapa de conceptualización del proyecto y no durante la preventa, pues sobre todo si aquel será el usuario final, idealmente se habrán considerado al diseñar las variables señaladas líneas arriba. De no ser ese el caso, pues el inversionista deberá buscar locales comerciales que sean lo más flexibles y polivalentes, analizando los cinco factores mencionados. Los proyectos mixtos son interesantes, pero desde nuestra perspectiva, no todos tienen asegurado un alto retorno.

Abril 2018