El Comercio Tradicional ¿Una buena oportunidad de negocio inmobiliario?

Durante la primera parte de este año nos ha tocado evaluar cuatro proyectos inmobiliarios de comercio moderno en Lima y provincias. A estas pruebas de concepto uno va a (1) verificar un diseño y (2) validar hipótesis sobre su potencial de ventas y tennant mix, que se creó en base a la experiencia y el conocimiento empírico. En los casos del comercio tradicional y del moderno, por ejemplo, uno asume que aquello que ocurre en Lima –el núcleo urbano más grande y desarrollado- pasa o pasará más adelante en las capitales de provincia también. Nos referimos a hábitos de compra y consumo de clientes finales, pero también a los formatos comerciales, hábitos y preferencias de los comerciantes.

En Lima uno encuentra un mercado, mercadillo o paradita cada 8 cuadras. Cuando evaluamos el potencial de un proyecto comercial -stripcenter, galería, mercado o cualquier otro tipo de conglomerado- nuestro protocolo parte con un benchmarking de comercios en la zona de influencia: el barrido, identificación, levantamiento de variables por observación y conteo de todos los existentes y sus puestos comerciales. Así hemos aprendido que, con excepción de zonas puntuales de Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco, San Miguel y La Molina (donde residen menos de 180,000 de las 2´200,000 familias que hay) si trazamos, por ejemplo, un circulo de 10 cuadras de radio alrededor de la Comisaría de Bellavista, en el distrito del Callao, encontraremos 8 conglomerados (Mcdo San José, Mcdo José Olaya, Mcdo Trabajadores Unidos, Mcdo Pacífico, Mcdo Bellavista, Mcdo Algarrobo, Mcdo Bello Amor, Mcdo Nueva Familia). Si hacemos lo mismo en Lince, tomando como referencia el cruce de Av. José Leal con Av. Arenales, encontramos cuatro (Mcdo Risso No 2, Mcdo Risso No 1, Mcdo Lobatón, Mcdo Jardín No 3). Ubiquémonos en Breña, cruce de Av. Huaraz con Av. Arica y en el mismo diámetro encontraremos 8 mercados (Paradita Carhuaz c/Loreto, Mcdo Conde de la Vega, Mcdo Manoa, Mcdo El Progreso, Mcdo No 3 de Breña, Mcdo Moderno, Mcdo Loreto, Mcdo María Auxiliadora). Algo parecido ocurre si nos ubicamos en el cruce de Av. Universitaria con Av. Angélica Gamarra, en Los Olivos ¿Por qué abundan los núcleos comerciales barriales y zonales en Lima?

En Lima, el comercio tradicional no es sólo herencia del pasado: es una necesidad. El hecho de que en Lima existan 49 municipalidades tiene algo que ver: en cualquier distrito encontraremos dos o tres mercados municipales. Otro factor: habiendo pocas plazas de trabajo en la industria, construcción o manufactura, son el micro comercio, comercio y los servicios –en los que abundan el subempleo y la informalidad- los primeros generadores de oportunidades ¿Y la idiosincrasia del limeño? Lima fue siempre un centro administrativo, punto de entrada y salida de lo que se produce, exporta o importa: un gran cluster de rentistas e intermediarios, más que de productores de bienes. Además, teniendo la mayor parte de las familias limeñas ingresos bajos -55% ganaría en promedio S/. 3,500 mensuales o menos, según los NSEs APEIM 2017*- el comercio de subsistencia es una segunda ocupación para muchas de ellas. Finalmente, el comercio minorista tradicional –compuesto por mercados, mercadillos, paraditas y bodegas- es indispensable para una población que en su mayoría percibe ingresos diariamente, visita todos los días a sus caseros y es adepta a comprar todo en fracciones, formatos pequeños, personales o minis, que encuentra solo en los mercadillos y bodegas.

¿Existe una oportunidad de negocio esperando por usted? Hace dos meses, explorando usos alternativos para un terreno con zonificación comercial en el núcleo urbano de una capital de provincia, verificamos con sorpresa que, a diferencia de Lima, en esa ciudad -que alberga más de 800,000 personas en un polígono irregular de casi 15 kilómetros de extensión - sólo existen cuatro mercados de abastos. Las familias recorren grandes distancias cada dos días para comprar el pan llevar, recurren frecuentemente a las bodeguitas o al supermercado, si existe ¿Por qué el contraste con Lima? Pues el núcleo urbano de esta ciudad se extendió de 4 a 15 kilómetros de largo en 20 años, básicamente por grandes desarrollos urbanos privados que han aportado espacios para zonas comerciales modernas, pero casi no han considerado el comercio tradicional. Y donde los municipios han promovido mercados tradicionales, han entregado su gestión a asociaciones de propietarios precarios o cooperativistas, que por tener cientos de miembros difícilmente se ponen de acuerdo, con el consiguiente caos y deterioro de las instalaciones. Esto ocurre a pesar de que, a juzgar por las condiciones de mercado, los comerciantes podrían pagar alquileres que harían rentable construir, gestionar y administrar mercados tradicionales ¿Qué estamos esperando?

Julio 2018