El futuro de la vivienda en un contexto de incertidumbre financiera
La crisis como la que estamos viviendo trae efectos en cascada que afectan a todas las industrias. En el caso de los bienes raíces, específicamente, relacionados a vivienda, me atrevo a afirmar que tres factores principales afectarían los negocios de la cadena de valor: 1) una recesión forzada de la economía que trae consecuencias de desempleo y mayor dificultad de acceso a créditos para compra de inmuebles, o avales para arriendo ; 2) una necesidad de transformación dadas las medidas de aislamiento que implican detener o desacelerar actividades tanto de construcción como de comercialización de vivienda; 3) una búsqueda de innovación para mitigar las variaciones en los costos directos de construcción, especialmente por materiales importados que se afectan con la devaluación del peso. Sin embargo, como todas las industrias que se ven afectadas de manera negativa, este momento de pausa es clave para repensar el modelo de negocio como lo conocemos actualmente, ya que de acuerdo a datos de CAMACOL, del sector edificador dependen al menos 36 ramas de actividad productiva en el país.
Quiero abordar esta incógnita desde lo que yo considero debe ser el centro del modelo de negocio en el futuro, proveer acceso a vivienda de calidad basada en el usuario. Con esto en mente, vale la pena mencionar que en 2019 teníamos un déficit de 2.3 millones de unidades en Colombia, de las cuales 1.5 millones equivalen a déficit cuantitativo (hogares sin vivienda) y 800 mil a déficit cualitativo (hogares en viviendas de baja calidad) . Si bien el sector construcción ha hecho un importante esfuerzo por lograr un equilibrio entre oferta y demanda, lo cual podría sonar como la solución al menos el déficit cuantitativo, según CAMACOL, apenas hasta el año pasado se logro ver una ligera recuperación del sector el cual venía bajando su participación en el PIB anual del país (9,52% en 2014 a 7,6% en 2018) . Esta ligera recuperación se logra en buena medida por esfuerzos de política pública como el decreto 1533 de 2019 con el que se garantizan recursos de subsidio hasta el 2024, se incrementan la línea de tope para Vivienda de Interés social, y se desarrollan mecanismos para acceder a vivienda con financiación de hasta el 90% del valor del inmueble, mejorando así la confianza de los hogares para acceder a vivienda.
Esto es fundamental para un equilibrio oferta y demanda, ya que por mas que en un escenario ideal donde las constructoras puedan suplir la demanda de hogares, si los compradores no pueden acceder a esta oferta por falta de recursos, la tasa de crecimiento de inventarios de vivienda aumentaría más rápido que la disminución del déficit de vivienda, tal como se evidenció hasta 2018. Esto de la mano con el hecho de que la Vivienda de Interés Social represente el 67% del total del mercado para 2019, es una señal de que el sector constructor empezó a entender que el mercado en Colombia está compuesto en su mayoría por familias de bajos recursos y una clase media en crecimiento lento.
RECESIÓN
Teniendo esto en cuenta, el primer factor que afectará los negocios en la cadena de valor de producción de vivienda es la recesión forzada, la cual incrementa el desempleo a corto y mediano plazo, lo cual tiene dos consecuencias fundamentales para el modelo de negocio, por un lado, menos personas que tengan ingresos futuros asegurados para al menos considerar acceder a la compra de un bien del costo de una vivienda (Disminución en indicadores de confianza del consumidor); y por otro lado, un mayor riesgo de cesaciones de pagos de créditos hipotecarios y cánones de arriendo que trae como resultado una crisis de liquidez del sector bancario, el cual examinará con mayor detenimiento la solicitud de nuevos créditos (o seguros en el caso de los arriendos), disminuyendo así la posibilidad de que más personas accedan a vivienda, representando esto un importante ciclo de refuerzo negativo sistémico que puede contribuir de manera importante a una caída estrepitosa del sector.
Teniendo en cuenta mi propuesta de aproximación al modelo de negocio -desde el usuario- la situación no radicará en cubrir con oferta una demanda dada por el déficit habitacional, sino que las unidades de vivienda que se producen deben estar acompañadas con soluciones creativas de acceso a estas desde el punto de vista financiero, siendo esto un factor clave a considerar cuando se reconsidere el modelo de negocio del pasado bajo el cual se ha estado entregando vivienda hasta el día de hoy.
TRANSFORMACIÓN
Como segundo factor que afectará los negocios en la cadena de valor de producción de vivienda, tenemos el aislamiento preventivo y otras medidas de distanciamiento social, lo cual ha detenido y desacelerado obras y esfuerzos comerciales de las constructoras, a pesar de que suplir vivienda debería ser una actividad vital, la imagen que deja el sector actualmente en Colombia, no es tal, acceder a vivienda está siendo comercializado como una oportunidad de inversión, lo cual opaca el valor social del sector. Adicional a esto, es claro que la interacción comercial de los bienes raíces va en contra de el concepto de aislamiento social (al menos en el modelo comercial tradicional) y ante esto muchas constructoras están “reinventando sus estrategias” forzando algunos procesos comerciales tradicionales a canales digitales.
Estos esfuerzos de comercialización y el carácter de activo de inversión que se le da a la vivienda, parece lógico en este escenario dado que de acuerdo a patrones post depresión, vemos en un estudio de la PropTech Zillow que de las últimas 5 recesiones en Estados Unidos, en solo 2 los precios de los bienes raíces disminuyeron, lo cual es una de las muchas evidencias de que la inversión en bienes raíces es una de las mas seguras posibles, y que es una oportunidad para impulsar ventas de inventario existente en estos momentos, no en vano un artículo de Portafolio, asegura que a pesar de las caídas en ventas durante el mes de marzo, el sector saldrá fortalecido dado que la vivienda es una “inversión defensiva”, claro está siempre y cuando, de acuerdo a Alfredo Barragán, los constructores implementen esquemas “gana-gana” .
Sin embargo esta visión de los bienes raíces como inversión, en el futuro de la vivienda, deja por fuera al usuario final (quien habita la vivienda). El hecho de abordar los bienes raíces como una inversión, evidencia una errónea aproximación (a mi parecer) de suplir la oferta de vivienda – desde el producto- y no desde el usuario (como debería ser), esto obliga a que el modelo de negocio sea poco flexible y completamente dependiente de esquemas de producción y comercialización difíciles de reinventar correctamente, que como hemos visto, al menos desde el lado comercial se traduce en tratar de forzar el proceso de comercialización tradicional en plataformas digitales, sin estudiar realmente como es un correcto proceso omnicanal de comercialización de inmuebles. Por otro lado, en cuanto producción, dada la naturaleza misma de la construcción, es mas complejo forzar la operación tradicional a herramientas tecnológicas, para esto, se debe abordar la situación desde el impulso de la innovación.
INNOVACIÓN
Como tercer y último factor, tenemos las variaciones posibles en costos directos de construcción, como resultado de la devaluación del peso. No es un secreto que la balanza comercial del Colombia es negativa, dependemos de materia prima importada, lo cual hace que los precios a los consumidores o los márgenes de las empresas se vean afectados con las fluctuaciones de la tasa de cambio. Esto no es ajeno a la cadena de valor de la construcción de vivienda, de acuerdo a un estudio de la Oficina de Estudios Económicos del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, únicamente entre 2017 y 2018 pasamos de importar 127 a 137 millones de USD en materiales de construcción. Se podría afirmar de manera práctica que con una posible disminución en proyectos nuevos, y una alta oferta de mano de obra, esta disminuya en precios, en un ciclo sistémico de balance, pero personalmente considero que mantener precios a los consumidores o márgenes de las empresas a costillas de la mano de obra es completamente inhumano.
Esto como resultado, en contexto con las oportunidades futuras en el marco de la oferta de vivienda, resulta en una necesidad importante de mantener una producción que supla la demanda (déficit cuantitativo) teniendo en cuenta sobrecostos y sin acudir a disminuir los costos de mano de obra. Esto implica repensar a profundidad el componente de producción del modelo tradicional de las constructoras. Los métodos constructivos deben pensarse de tal manera que dependan menos materiales importados, pero no quedándonos en los métodos de siempre – que además tienen una huella ecológica desastrosa, como el ladrillo- y que impliquen una verdadera innovación con la que al mismo se tecnifique la mano de obra, dotando no solo al personal de nuevas capacidades, sino que abra la puerta a nuevas cadenas productivas vinculadas a la construcción. Esto es un reto importante especialmente en nuestro país ya que como lo expresa Alicia Bárcena, Directora Ejecutiva del CEPAL, la inversión en Investigación y Desarrollo en el país equivale apenas al 0,5% del PIB, lo cual evidencia una necesidad urgente de promover la innovación.
En conclusión, me atrevo a afirmar que el futuro de la vivienda en este contexto de incertidumbre financiera depende de una transformación radical en el modelo de negocio tradicional de bienes raíces tal como lo conocemos hoy en día en Colombia. Por esto, los líderes de las empresas del sector, deben aprovechar estos momentos para dar un paso atrás, y como dice Cynthia A. Montgomery en The Strategist, “mirar desde el balcón” la estrategia integral del negocio en el nuevo contexto que trae la situación global actual.
Para esto, mi propuesta es que se en este proceso de transformación se redefinan los modelos tradicionales de oferta de vivienda de tal forma que 1) A raíz de la recesión, se entienda no solo como una fórmula de producción en la que se maximizan las ganancias, sino como una respuesta integral (Incluyendo acceso financiero) al déficit de vivienda en el país; 2) Que desde la transformación del negocio no se contemple este como un simple desarrollo de producto, sino desde la satisfacción de las necesidades de un usuario, lo que implicará exploraciones más profundas e integrales, además de los esfuerzos exclusivos del arquitecto diseñando mejores espacios para reproducir en masa; y 3) Que desde la innovación, se impulse de manera extraordinaria la investigación y el desarrollo tanto de materiales como de metodologías constructivas locales que mejoren las capacidades de la mano de obra y mejoren los procesos de construcción siendo suficientemente flexibles para responder de manera eficiente a las contingencias imprevisibles como la que estamos viviendo en este momento.
Teniendo en cuenta estos tres parámetros, mi apuesta es que el resultado a futuro serán empresas flexibles y capaces de reinventarse constantemente con el fin de suplir la demanda constante y creciente de vivienda en Colombia que según CAMACOL serán 3,2 millones de vivienda en la próxima década, sin contar efectos migratorios como el que además vivimos desde la crisis en Venezuela.