Formas de comercializar un proyecto inmobiliario

FORMAS PARA COMERCIALIZAR UN PROYECTO


Cuando se está buscando comercializar un proyecto inmobiliario, debes analizar la forma que se implementara para su venta, los mismo que se podrán comercializan en alguna de las 3 etapas de construcción y que detallamos a continuación. 
Para dar inicio a ventas del proyecto, este debe estar planificado totalmente. Al tener las áreas definidas, los valores de venta analizados y establecidos y los costos de áreas comunales, que se cargan al m2 de venta, añadidos se puede iniciar con la comercilización.
A continuación, mencionamos los beneficios y perjuicios que tienen cada una de las modalidades de comercialización de proyectos.   


VENTA DE UN PROYECTO EN PLANOS, ETAPA DE PRE CONSTRUCCION
La venta de un proyecto en planos, para su comercialización se desarrolla el proyecto en su totalidad, de manera que se puedan tener definidos cada espacio a venderse con sus acabados y precios establecidos. La propiedad inmobiliaria que se construirá en el terreno debe tener:
a.	Estudios de factibilidad del proyecto y proyectada su velocidad de venta, comparándola en el mercado con propiedades similares
b.	Planos arquitectónicos revisados por el CAE, listos a ser aprobados por el municipio.
c.	Para dar mayor seguridad a los compradores, los promotores deberán conformar una fiducia de Administración Inmobiliaria que le da mayor seriedad a un proyecto, en la que se define una meta de ventas para lograr alcanzar un punto de equilibrio que permita dar inicio a la construcción. 
d.	Este punto de equilibrio se establecerá de acuerdo con el flujo de fondos de los promotores y/o la exigencia de quienes financiarían el proyecto como son los bancos, que normalmente se establecen de la siguiente forma 34% aporte del promotor en el que se incluye el valor del terreno y la planificación, 33% proviene de preventas y 33% con un crédito bancario o crédito constructor.
e.	Para dar inicio con las ventas es aconsejable que el terreno tenga un cerramiento provisional, en el que se colocara la publicidad del proyecto, así como una sala de ventas bien establecida y una unidad modelo con acabados y amoblada de lo que se está comercializando.
f.	Se debe tomar en cuenta que el proceso de la compra en planos se inicia con una reserva del 5 a 10% y el saldo del saldo del pago del anticipo del 30%, dentro de un periodo que se lo relaciona con la duración de la construcción, un plano de la unidad vendida y el listado de acabados y marcas establecidas. Esto es en el caso de proyectos que no son VIS o VIP. 
g.	Una vez realizada la reserva, antes de la firma de la promesa de compraventa, se deben confirmar los ingresos de los compradores, las condiciones de crédito de la entidad bancaria, su historial crediticio, capacidad de pago y que el inmueble comercializado cubra la garantía hipotecaria. Todo esto para asegurarnos de que la venta es efectiva. 
h.	Todas las condiciones se establecen en una promesa de compra-venta, la misma que deberá tener la firma del vendedor y del comprador.
i.	La venta en planos permite al promotor realizar una lista ascendente de precios que va subiendo cada cierto número de ventas. 


A los clientes que realicen una compra de un proyecto inmobiliario en planos se les recomienda que conozcan bien lo siguiente:
•	El historial de la constructora, que proyectos han realizado. Si han entregado sus proyectos en el tiempo establecido. Con que acabados entregan sus proyectos.
•	Las áreas de los espacios de los proyectos inmobiliarios.
•	Definición de acabados de las áreas de los proyectos.
•	Definición de forma y tiempos de pago.


EL COMPRADOR AL COMPRARSE UN PROYECTO EN PANOS OBTIENE: 
•	Valores de compra con un ahorro de hasta un 15 a 20%  que el valor de un proyecto de entrega inmediata
•	Pago de la cuota de entrada del 30% diferido en el tiempo de la construcción
•	Se pueden realizar cambios básicos en el diseño 
•	Posibilidad de elección de los acabados según el gusto del cliente.


Contras:
•	Tiempo de espera para la entrega del inmueble.
•	No se puede apreciar los espacios del proyecto.
•	Riesgo del tiempo de entrega en tiempo y calidades establecidas
VENTA DE UN PROYECTO EN OBRA GRIS. 
Preferida por algunos compradores, ya que ven más factible la entrega del proyecto.
  
En esta etapa ya se desarrolla todo el proceso de construcción exceptuándose los acabados y le da al comprador un mayor rango de tiempo para visitar y ver el desarrollo de la construcción antes de decidirse a comprar en un proyecto inmobiliario.
En esta etapa se elimina el tiempo establecido para cancelar la reserva del proyecto inmobiliario. 
Pros:
•	En esta etapa si se podrán realizar cambios de acabados, según el gusto del cliente.
•	Otra opción es entregar la unidad sin los terminados, artefactos y accesorios para que el comprador lo realice a su gusto y se descuentan los valores establecidos por el promotor para estos trabajos.
•	El proyecto inmobiliario al estar en etapa de construcción le asegura al comprador que definitivamente se van a entregar las unidades.
•	Se puede apreciar los espacios del proyecto, y el cliente tiene una idea más real de los espacios.
Contra:
•	Los acabados del proyecto pueden ya estar definidos y el cliente tendría que asumir los gastos para los cambio de material.
•	Si los espacios ya están definidos y construidos, no habría opciones de cambios.
•	Se elimina el monto reducido a cancelarse durante la construcción para la reserva
VENTA CON ENTREGA INMEDIATA:
En esta etapa el proyecto se encuentra culminado y listo para ser entregado. El Inmueble ya alcanzó el precio de mercado. 
No hay posibilidad de realizar cambios de acabados ni de superficies, ya que el proyecto está totalmente terminado. 
La compra en esta etapa es con el precio de mercado, a menos que se ofrezca un descuento o una promoción.


  Pros:
•	El proyecto está terminado, con la firma de la escritura y el pago se entregara el inmueble.
•	La entrega es inmediata, y no existen posibles retrasos de entrega por motivos de la construcción.
•	Se puede apreciar los espacios ya terminados del proyecto.
Contra:
•	Los acabados están instalados, el cliente tendría que asumir los gastos para cualquier cambio que quiera realizar.


RIVADENEIRA BARRIGA ARQUITECTOS S.A. 
Quito, julio del 2017FORMAS PARA COMERCIALIZAR UN PROYECTO


Cuando se está buscando comercializar un proyecto inmobiliario, debes analizar la forma que se implementara para su venta, los mismo que se podrán comercializan en alguna de las 3 etapas de construcción y que detallamos a continuación. 
Para dar inicio a ventas del proyecto, este debe estar planificado totalmente. Al tener las áreas definidas, los valores de venta analizados y establecidos y los costos de áreas comunales, que se cargan al m2 de venta, añadidos se puede iniciar con la comercilización.
A continuación, mencionamos los beneficios y perjuicios que tienen cada una de las modalidades de comercialización de proyectos.   


VENTA DE UN PROYECTO EN PLANOS, ETAPA DE PRE CONSTRUCCION
La venta de un proyecto en planos, para su comercialización se desarrolla el proyecto en su totalidad, de manera que se puedan tener definidos cada espacio a venderse con sus acabados y precios establecidos. La propiedad inmobiliaria que se construirá en el terreno debe tener:
a.	Estudios de factibilidad del proyecto y proyectada su velocidad de venta, comparándola en el mercado con propiedades similares
b.	Planos arquitectónicos revisados por el CAE, listos a ser aprobados por el municipio.
c.	Para dar mayor seguridad a los compradores, los promotores deberán conformar una fiducia de Administración Inmobiliaria que le da mayor seriedad a un proyecto, en la que se define una meta de ventas para lograr alcanzar un punto de equilibrio que permita dar inicio a la construcción. 
d.	Este punto de equilibrio se establecerá de acuerdo con el flujo de fondos de los promotores y/o la exigencia de quienes financiarían el proyecto como son los bancos, que normalmente se establecen de la siguiente forma 34% aporte del promotor en el que se incluye el valor del terreno y la planificación, 33% proviene de preventas y 33% con un crédito bancario o crédito constructor.
e.	Para dar inicio con las ventas es aconsejable que el terreno tenga un cerramiento provisional, en el que se colocara la publicidad del proyecto, así como una sala de ventas bien establecida y una unidad modelo con acabados y amoblada de lo que se está comercializando.
f.	Se debe tomar en cuenta que el proceso de la compra en planos se inicia con una reserva del 5 a 10% y el saldo del saldo del pago del anticipo del 30%, dentro de un periodo que se lo relaciona con la duración de la construcción, un plano de la unidad vendida y el listado de acabados y marcas establecidas. Esto es en el caso de proyectos que no son VIS o VIP. 
g.	Una vez realizada la reserva, antes de la firma de la promesa de compraventa, se deben confirmar los ingresos de los compradores, las condiciones de crédito de la entidad bancaria, su historial crediticio, capacidad de pago y que el inmueble comercializado cubra la garantía hipotecaria. Todo esto para asegurarnos de que la venta es efectiva. 
h.	Todas las condiciones se establecen en una promesa de compra-venta, la misma que deberá tener la firma del vendedor y del comprador.
i.	La venta en planos permite al promotor realizar una lista ascendente de precios que va subiendo cada cierto número de ventas. 


A los clientes que realicen una compra de un proyecto inmobiliario en planos se les recomienda que conozcan bien lo siguiente:
•	El historial de la constructora, que proyectos han realizado. Si han entregado sus proyectos en el tiempo establecido. Con que acabados entregan sus proyectos.
•	Las áreas de los espacios de los proyectos inmobiliarios.
•	Definición de acabados de las áreas de los proyectos.
•	Definición de forma y tiempos de pago.


EL COMPRADOR AL COMPRARSE UN PROYECTO EN PANOS OBTIENE: 
•	Valores de compra con un ahorro de hasta un 15 a 20%  que el valor de un proyecto de entrega inmediata
•	Pago de la cuota de entrada del 30% diferido en el tiempo de la construcción
•	Se pueden realizar cambios básicos en el diseño 
•	Posibilidad de elección de los acabados según el gusto del cliente.


Contras:
•	Tiempo de espera para la entrega del inmueble.
•	No se puede apreciar los espacios del proyecto.
•	Riesgo del tiempo de entrega en tiempo y calidades establecidas
VENTA DE UN PROYECTO EN OBRA GRIS. 
Preferida por algunos compradores, ya que ven más factible la entrega del proyecto.
  
En esta etapa ya se desarrolla todo el proceso de construcción exceptuándose los acabados y le da al comprador un mayor rango de tiempo para visitar y ver el desarrollo de la construcción antes de decidirse a comprar en un proyecto inmobiliario.
En esta etapa se elimina el tiempo establecido para cancelar la reserva del proyecto inmobiliario. 
Pros:
•	En esta etapa si se podrán realizar cambios de acabados, según el gusto del cliente.
•	Otra opción es entregar la unidad sin los terminados, artefactos y accesorios para que el comprador lo realice a su gusto y se descuentan los valores establecidos por el promotor para estos trabajos.
•	El proyecto inmobiliario al estar en etapa de construcción le asegura al comprador que definitivamente se van a entregar las unidades.
•	Se puede apreciar los espacios del proyecto, y el cliente tiene una idea más real de los espacios.
Contra:
•	Los acabados del proyecto pueden ya estar definidos y el cliente tendría que asumir los gastos para los cambio de material.
•	Si los espacios ya están definidos y construidos, no habría opciones de cambios.
•	Se elimina el monto reducido a cancelarse durante la construcción para la reserva
VENTA CON ENTREGA INMEDIATA:
En esta etapa el proyecto se encuentra culminado y listo para ser entregado. El Inmueble ya alcanzó el precio de mercado. 
No hay posibilidad de realizar cambios de acabados ni de superficies, ya que el proyecto está totalmente terminado. 
La compra en esta etapa es con el precio de mercado, a menos que se ofrezca un descuento o una promoción.


  Pros:
•	El proyecto está terminado, con la firma de la escritura y el pago se entregara el inmueble.
•	La entrega es inmediata, y no existen posibles retrasos de entrega por motivos de la construcción.
•	Se puede apreciar los espacios ya terminados del proyecto.
Contra:
•	Los acabados están instalados, el cliente tendría que asumir los gastos para cualquier cambio que quiera realizar.


RIVADENEIRA BARRIGA ARQUITECTOS S.A. 
Quito, julio del 2017