Gastos hipotecarios que podemos reclamar según el Tribunal Supremo

En más de una ocasión nos hemos sorprendido con comentarios, publicidad, análisis… que daban por sentado conseguir todos los gastos hipotecarios y además de una forma fácil y sencilla y extremadamente barata en cuanto a costes judiciales se refería.

En más de una ocasión hemos puesto del derecho y del revés las normas y la jurisprudencia para comprobar si algo se nos estaba escapando… porque el panorama ni nos parecía tan claro, ni tan contundente, ni tan fácil de conseguir y porque en estas cuestiones, obtener o no la imposición de las costas a la otra parte es clave para que el asunto finalmente le resulte interesante al cliente consumidor.

Pues al fin lo tenemos claro.

Claro clarísimo después de cinco sentencias del Tribunal Supremo dictadas todas ellas el pasado 23 de enero y que el propio Tribunal acompaña de una nota de prensa para que no nos llamemos a engaño ni tengamos duda alguna sobre ninguna de las partidas.

Así están las cosas para todos aquellos que, por unas circunstancias u otras, aún no nos hemos animado a llevar a nuestro banco y las condiciones de nuestro préstamo hipotecario ante los tribunales:

1.- Comisión de apertura. Algunos tribunales obligaban a su devolución, ahora el Tribunal Supremo dice que no. Que lo tiene que asumir íntegramente el prestatario, es decir, el consumidor. ¿Por qué? Porque es una cláusula legal, no abusiva, de general conocimiento por todos los consumidores. De hecho es uno de los puntos que aparece en cualquier publicidad de los préstamos hipotecarios. Y también porque forma parte del precio del préstamo junto con los intereses.

Asombradas nos quedamos con esta argumentación. El precio del préstamo efectivamente son los intereses. La comisión de apertura es, como su propio nombre indica, una comisión bancaria y, como tal, debe responder a la efectiva prestación de un servicio por parte del banco y de una cuantía razonable en relación con dicho servicio.

No está nada claro qué servicio nos presta el banco para imponer una comisión en la concesión de un préstamo, comisión que además se calcula habitualmente en base a un porcentaje que puede variar, y mucho, de banco a banco. Algunas entidades señalan que el servicio al que hace referencia es el estudio de solvencia del cliente… análisis de solvencia en el que, con los actuales medios técnicos, se tarda apenas minutos… en fin… sobra decir que no lo entendemos y no estamos de acuerdo.

2.- Gastos hipotecarios que se abonan a terceros:

2.1.- Arancel notarial. El Tribunal Supremo mantiene que la escritura de constitución del préstamo interesa a ambas partes, por tanto, debe abonarse por mitad. Misma solución si se trata de una escritura de modificación de un préstamo. La de la cancelación, como interesa solo al prestatario, es este, es decir, el consumidor, quien asume íntegramente su pago y las copias que se soliciten las abona aquel de los dos que las haya pedido.

Dos notas en este punto. Una: si resulta que la cláusula que impone el pago de todos los gastos al consumidor es nula por abusiva… ¿ahora por qué se reparten de forma salomónica los gastos?

Dos: si la escritura de cancelación tan solo interesa al consumidor y, por tanto, debe abonarla íntegramente él, ¿la de constitución no interesa únicamente al banco para que pueda procederse a su inscripción en el registro? Evidente que sí. Pero es que es tan claro que el propio Tribunal Supremo lo argumenta así en relación con el arancel registral. Vamos con él.

2.2.- Arancel registral. La inscripción de la garantía hipotecaria interesa solo al banco, ahora sí, y, por tanto, debe asumir íntegramente su importe. Ahora bien, la de cancelación corresponde al prestatario por el mismo criterio.

Patente contradicción entre este arancel y el notarial.

2.3.- Gastos de gestoría. El pago aquí también es por mitad. Pues ya de ser así, deberíamos poder elegir si queremos o no servicio de gestoría y, en caso positivo, con qué gestoría… pero no, el prestatario paga la mitad y de todos es sabido, igual que la publicidad de la comisión de apertura, que el banco nos va a imponer el servicio de su gestoría de cabecera.

2.4.- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Sobre este punto ya estaba todo escrito. Lo paga el prestatario porque sí. Sin más. Porque los argumentos legales no nos cuadran. Ni al propio Supremo que se dijo y se desdijo a sí mismo. Eso sí, en los préstamos hipotecarios que se firmen tras la entrada en vigor del Decreto Ley del 8 de noviembre el impuesto corresponde al Banco.

Habrá que esperar que la nueva ley hipotecaria dé un giro a la situación. Pero mientras tanto y para los préstamos hipotecarios ya firmados esta es lo que tenemos.

Mucho cuidado con las reclamaciones pendientes y, sobre todo, con las que se van a iniciar a partir de ahora porque seguro continuarán existiendo vendedores de humo o magos de la justicia.

La realidad es esta. No nos gusta, nos parece más que criticable, no entendemos el vaivén del Supremo, pero al menos, como decíamos, hemos ganado en claridad.

Si tienes cualquier duda o estás pensando iniciar la reclamación de tus gastos hipotecarios, consúltanos en el 985348424. Más contenidos en nuestras redes sociales y en nuestra Web :

Facebook

Twitter

Canal de Youtube

Instagram: @cuervoyalfagemeabogados

Artículo publicado en nuestro blog de El Comercio Digital TUS DERECHOS CON LUPA https://blogs.elcomercio.es/cuervoalfageme/2019/02/04/estos-son-los-gastos-hipotecarios-que-podemos-reclamar/