Hoy preguntamos a...

El sector inmobiliario, incluido el retail, no puede escapar de las incertidumbres que rodean la actividad económica en general y, por lo tanto, afronta un 2023 complejo. De todas formas, pensamos que hay motivos para el optimismo, que sería de hecho confirmación de los datos que deja 2022. Uno muy claro es que este segmento representó en el pasado ejercicio, según la consultora Cushman and Wakefield, el 38% del volumen de las transacciones de todo el sector inmobiliario en España, frente apenas el 10% en 2021. Pensamos que hay motivos para esperar que el año próximo no sea desfavorable tampoco en retail.

Podemos empezar analizando la situación financiera del actor principal: los consumidores. No es muy mencionado el hecho de la progresiva mejora de su posición global de endeudamiento, pero pensamos que es un dato a tener muy en cuenta. Así, en 2008, la diferencia entre deudas y depósitos en manos de las familias era cercana al 25% del PIB; los años de crisis vieron un fuerte ahorro por parte de éstas hasta pasar a una situación de equilibro hacia finales de 2014. Esta evolución no ha variado su tendencia desde entonces, y en la actualidad las familias presentan un estado de “caja neta” del 23% del PIB, aproximadamente. No todas ellas están en la misma situación, por supuesto, pero desde luego en conjunto debemos suponer que su consumo debería verse menos afectado de lo que pudiera suponerse a primera vista por la inflación y la subida de tipos de interés.

Otro actor fundamental son sin duda los propios retailers, ya que son los clientes de las Socimis como Lar España. Ni qué decir tiene que se han visto afectados por la subida de costes que afecta al conjunto de la economía, pero no debemos olvidar que en una buena parte, la inflación que notamos los consumidores es debida precisamente a que los retailers han repercutido sus propios incrementos de gastos en los precios de venta de sus productos. Por otro lado, un dato clave es el esfuerzo de éstos a la hora de pagar los alquileres; lo cierto es que tanto Lar España como otras Socimis del Mercado Continuo han informado que no está habiendo problemas por parte de sus inquilinos para asumir la repercusión de la inflación. De hecho, la tasa de esfuerzo se mantiene en el caso de estas socimis muy aproximadamente en los niveles prepandemia. Por otro lado, las ocupaciones no han sufrido daños permanentes de momento, ni siquiera debido a la pandemia.

Los bancos centrales están actuando con una firmeza frente a una inflación que no habíamos visto desde hace décadas, y han anunciado de facto nuevas subidas de tipos en 2023. Al ser las socimis en general un negocio apalancado, a priori existe una justificada inquietud por parte de los inversores en su situación financiera. Sin embargo, creemos que también hay que tener en cuenta que la mayor parte de la deuda existente en Lar España y resto de socimis del IBEX está constituido por bonos con tipos fijos. Los vencimientos no son importantes hasta al menos 2024, y de hecho hasta 2026 en el caso de Lar España, por lo que no debemos esperar un incremento significativo de los gastos financieros en 2023.

Las socimis no han tenido en 2022 el mejor de los ejercicios en lo que a sus cotizaciones en bolsa se refiere. Los precios de las acciones se encuentran en descuentos respecto a los NAV en el entorno de al menos el 50%. Es posible que el mercado esté descontando una futura rebaja de éstos debido a incrementos de tipos de interés. No cabe duda que ello es un factor negativo, pero pensamos que hay que considerar que las socimis están siendo capaces de repercutir la inflación en sus inquilinos, por lo que las rebajas de los NAV, en su caso serían moderadas, y el mercado debería terminar por reducir los descuentos en bolsa respecto a ellos. Esta es una razón adicional por lo que tenemos a día de hoy recomendaciones de compra tanto en Lar España como también en Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial.

Guillermo Barrio, Analista de Renta Variable en Intermoney Valores, S.V. Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos, MBA IESE