INVERSION INMOBILIARIA: QUE TIPO DE PROPIEDADES COMPRAR.

Existe una diferencia entre invertir en propiedades residenciales (es decir, propiedades que solo tienen una o dos puertas, como pequeñas propiedades multifamiliares o viviendas unifamiliares) e invertir en propiedades de inversión (es decir, propiedades, como bienes raíces comerciales, multifamiliares grandes, mixtas, etc.).

Si la propiedad solo tiene una o dos puertas, es para vivir, no para invertir.

Es decir:

1 puerta = 1 hipoteca = 1 inquilino = 1 sola fuente de ingresos = + riesgos.

3 o más puertas o  = 1 hipoteca = 3 o más inquilinos = 3 o más de ingresos = − riesgos.

De lo anterior se puede concluir lo siguiente:

-         Si inviertes en una sola unidad estas aumentando tu riesgo porque dependes de un solo inquilino. Si el inquilino se marcha, tienes una vacancia del 100% y tu ingreso desaparece.

-         Si inviertes en una propiedad de inversión (3 unidades o más), tu riesgo es menor porque el ingreso ahora está repartido entre varios inquilinos. Si un inquilino se muda, tu vacancia no es del 100% y seguramente podrás continuar cubriendo los gastos y la respectiva deuda con las rentas que te generan los otros inquilinos.

El problema de invertir en una sola unidad es que limita tu economía de escala: Una propiedad a la vez, una fuente de ingresos a la vez, una hipoteca a la vez. Es más difícil escalar de esta manera. Por el contrario, si tienes una propiedad multifamiliar de 24 departamentos, todos están concentrados en un mismo sitio, solo tienes una hipoteca y podrás negociar servicios y gastos operativos (como la administración) a un precio menor. Si tienes las mismas 24 unidades pero repartidas en viviendas unifamiliares separadas, la administración será más compleja, tendrás 24 hipotecas en lugar de una sola y escalar el negocio de esta manera requerirá mucho más trabajo y esfuerzo.

Muchos creen que no calificarían para un préstamo cuando se trata de grandes viviendas. Eso sería verdad en el caso de ser una vivienda unifamiliar o un condominio. En esos casos, el préstamo se respalda con los activos personales y la calificación crediticia del prestatario. ¿Por qué? Porque un banco o un prestamista privado considera que estas son propiedades para vivir, no para invertir. El valor de este tipo de propiedades depende únicamente del mercado. En el caso de una propiedad de inversión (3 unidades o más), el préstamo se respalda con el activo mismo, ya que su valor se basa en su desempeño, más específicamente en su Ingreso Operativo Neto. Los tasadores profesionales evalúan el valor de las propiedades grandes de inversión utilizando dos métodos: el método del Valor Presente Neto, y el método de la Capitalización de la inversión operativa neta (ION).

Las inversiones multifamiliares grandes (3 unidades o más) son uno de los pocos sectores de los bienes raíces que no se ven afectados por ciclos de negocios tradicionalmente considerados como negativos, como el aumento en las tasas de interés. De hecho, un aumento en las tasas de interés es bueno para los propietarios de este tipo de inmuebles. Si las tasas suben, comprar una casa propia se vuelve más costoso para las personas, por lo que la demanda por alquiler de vivienda aumenta. Si la demanda aumenta, la ocupación y las rentas mensuales aumentan. Si la ocupación y las rentas mensuales aumentan, aumenta la ION. Y si la ION aumenta, el VJM (Valor Justo de Mercado) aumenta.

En las propiedades grandes, se puede elevar el valor aumentando la ION. Con las propiedades pequeñas, la apreciación de la propiedad depende casi por completo de la apreciación del vecindario, los inmuebles alrededor y el estado de la economía. Si compras bien, la apreciación por lo general será buena, pero al final está fuera de tu control. Tú no controlas el valor de una propiedad pequeña; el mercado sí.

En las grandes inversiones, una gran compañía inmobiliaria se encargará de administrar la propiedad por ti y enviarte los cheques. En una pequeña inversión, tendrías mucho de tu tiempo involucrado y contratar a un administrador en muchas casos ocasionará que tu flujo de efectivo se vuelva negativo.

Muchos inversionistas exitosos comenzaron sus carreras invirtiendo en pequeñas viviendas unifamiliares y en tratos modestos antes de pasar a proyectos más ambiciosos. De hecho, muchos continúan operando de esta manera y tienen muchísimo éxito. Está bien comenzar poco a poco. Lo que quiero es que no cometas el mismo error que comete la gran mayoría de los inversionistas que está comenzando: cerrarles la puerta a los grandes tratos solo porque tienes la falsa creencia de que están fuera de tu alcance o son para los ricos exclusivamente. Te sorprenderías al escuchar las historias de inversionistas que comenzaron en los bienes raíces con propiedades de 30 o 60 unidades en su primer trato. La adversidad más grande de todas está en la mente de cada persona.

Las viviendas unifamiliares en ocasiones ofrecen oportunidades de inversión excelentes, son más abundantes y pueden financiarse en mayor medida.

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Fuente: Mr.Monopoly.