Inversiones Inmobiliarias.
Estrategias de Inversión Inmobiliaria.
Estrategias de Inversión Inmobiliaria.
Los beneficios de invertir en bienes raíces son numerosos y pueden variar según el objetivo del inversor. La cantidad de dinero para invertir en una propiedad inmobiliaria puede depender de la tolerancia al riesgo del inversor.
Además, es importante considerar el horizonte temporal de un inversor al realizar una compra o inversión.
Es relevante conocer las principales estrategias de inversión inmobiliaria, ya que éstas permitirán evaluar las posibilidades de generar ganancias a corto, mediano y largo plazo.
El inversor inmobiliario puede sopesar las más apropiadas, según sus circunstancias y capacidad de inversión. Algunas estrategias de inversión inmobiliaria las detallaremos a continuación.
Alquiler.
La forma más conocida de invertir en bienes raíces es la del alquiler de propiedades. Comprar una casa y alquilarla a otros, es una forma rápida y directa de generar ingresos.
El alquiler puede ser a largo plazo o vacacional.
El éxito depende de encontrar inquilinos responsables y del mantenimiento de la vivienda. Esto asegurará un ingreso mensual fijo, con el cual podrá comprar otra propiedad. Se sugiere alquilar el inmueble por habitaciones, si su estructura lo permite. Los dividendos que genera esta estrategia, le aseguran un pronto flujo de caja al inversor.
Desarrollo inmobiliario.
Se conoce como desarrollo inmobiliario la generación de valor a través de las mejoras materiales realizadas en la propiedad inmobiliaria.
El desarrollador inmobiliario construye nuevas estructuras, modifica las existentes, generalmente cualquier mejora que se efectúe suma valor a la propiedad. Puede desarrollar en terrenos y estructuras, temporales o permanentes que ocupen el terreno.
Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT).
Esta estrategia es muy apreciada por los inversores debido a que, literalmente, se comparte la carga de responsabilidad financiera.
Los REIT, permiten tener bienes raíces comerciales sin poseer edificios de oficinas en físico, centros comerciales, edificios de apartamentos u hoteles.
Estos fideicomisos poseen y operan propiedades para generar ingresos. Mediante la compra de acciones, el inversor participa en las ganancias por venta de propiedades o en los ingresos por alquiler de ellas.
Venta Al Por Mayor.
Es la menos utilizada; no obstante, se está volviendo cada vez más conocida entre los inversores que desean una rentabilidad máxima, en poco tiempo, con un riesgo reducido.
El proceso es sencillo, solo requiere buscar propiedades en venta y su negociación; posteriormente, vende o asigna el acuerdo de venta a otro inversor por una tarifa o comisión previamente acordada.
La inversión es mínima, porque quienes invierten son los compradores finales, y la comisión la recibirá en corto tiempo.
Desarrollo en zonas de oportunidad.
En algunos países como en los Estados Unidos de América, el Estado ha instaurado la designación de zonas de oportunidad para fomentar la inversión local nacional e internacional; crear empleos y desarrollo económico.
Los inversionistas en estas zonas, reciben trato especial en impuestos. Pueden aplazar los impuestos sobre cualquier ganancia anterior hasta por diez años consecutivos, siempre y cuando se reinvierte el capital en un fondo de oportunidad calificado (QOF).
Para cualificar y mantener la exención contributiva la inversión del capital tiene que permanecer en la zona de oportunidad por diez años.
El inversionista puede desarrollar el proyecto o simplemente invertirlo en fondos de oportunidad para que otros desarrollen el negocio.
Plataformas de inversión inmobiliaria en línea.
Las empresas de recaudación de fondos, suministran plataformas en línea que conectan a los desarrolladores inmobiliarios, que requieren financiamiento para la ejecución de proyectos, con los inversionistas individuales, que buscan obtener ganancias en la inmobiliaria, sin todo el bagaje de responsabilidades que conlleva. Pueden invertir en deuda o en capital.
Inversión en ejecución hipotecaria.
Es una forma rápida y directa para que los inversores inmobiliarios obtengan propiedades en buenas condiciones a bajo costo.
La propiedad hipotecada debe ser vendida, para satisfacer las reclamaciones del capital invertido por el acreedor hipotecario.
El sobrante se adjudica al deudor hipotecario.
La inversión en ejecución hipotecaria se refiere al proceso de inversión de capital en la venta pública de una propiedad hipotecada, después de la ejecución hipotecaria del préstamo garantizado por esa propiedad.
Capital para Inversión Inmobiliaria.
El factor principal para convertirse en un inversor inmobiliario es el capital. Sin él no es posible desarrollarse como tal.
El dinero que se necesita para iniciar un proyecto en bienes raíces se denomina capital de inversión. Usualmente se habla de dos tipos de capital de inversión:
deuda y capital social.
Deuda. Es el capital de inversión de riesgo que proviene de prestamistas con amplias posibilidades, como los bancos o prestamistas privados de libre acción, y que, frecuentemente, requieren el pago de intereses.
El monto del precio de compra financiado con deuda se conoce como apalancamiento.
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Este tipo de prestamista no tiene voz alguna en la empresa.
El apalancamiento inmobiliario también conlleva riesgos. Independientemente de lo que suceda con la propiedad o cual sea su nivel de ingresos, el vencimiento de los pagos del préstamo no cesa.
Al usar capital prestado para comprar una propiedad, el prestamista tendrá un derecho de retención sobre los bienes raíces apalancados.
Este gravamen generalmente se conoce como hipoteca o escritura de fideicomiso.
Capital Social. Es el monto de inversión financiado por el propio capital del inversor. Las inversiones en bienes raíces provienen de ahorros personales, acciones, fondos mutuos y bonos.
Los activos líquidos son los componentes básicos del negocio inmobiliario. Se puede solicitar un préstamo solo cuando se tiene suficiente para invertir. La inversión propia tiene sus ventajas, la más sobresaliente es el ahorro de intereses por no tener deuda con ningún prestamista.
Estrategias del Capital Privado Inmobiliario.
La inversión inmobiliaria constituye una de las mejores alternativas para inversores de todo tipo, desde pequeños empresarios hasta desarrolladores institucionales.
Sin embargo, es necesario conocer las diversas estrategias de inversión inmobiliaria para definir las modalidades de trabajo a seguir, al desarrollar un proyecto.
Las principales estrategias aplicadas por los fondos inmobiliarios de capital privado son:
Core, Core Plus, de valor agregado y oportunistas; estos términos definen el perfil de riesgo y los beneficios que puede aportar una inversión inmobiliaria.
Tomando en cuenta, por supuesto, las variaciones del mercado inmobiliario y las condiciones para invertir de cada país en cuestión. Veremos las especificaciones de cada una de ellas.
Core: Esta es una inversión de bajo riesgo/bajo apalancamiento/baja rentabilidad con flujo de caja fijo y predecible. Es una alternativa a la renta fija para inversores
Conservadores.
La inversión se realizará en propiedades estables, en buenas condiciones y pertenecientes a la clase A. Su ubicación debe ser en zonas metropolitanas resistentes y diversificadas a nivel empresarial.
En proporción, las inversiones estarán conformadas por inmuebles con uno o múltiples inquilinos con una amplia capacidad crediticia.
La valoración de estos activos, resiste mejor los cambios por su probada estabilidad. El apalancamiento para esta estrategia será de un rango de 10 – 30%.
Core Plus: Es una estrategia que combina el flujo de caja con el trabajo de remodelación, en bienes inmuebles de alta calidad y bien ubicados, con las características funcionales para resistir el paso del tiempo, que requieren mejoras superficiales.
Un porcentaje amplio de la rentabilidad total, está generado por las rentas periódicas con baja volatilidad.
Las inversiones que incluyen propiedades de Clase A / B ubicadas en mercados secundarios, o edificios de Clase B en ubicaciones de Clase A, se consideran un poco más riesgosas, pero generalmente generarán rendimientos anuales de más del 10%.
El apalancamiento para esta estrategia se ubica entre el 30 – 50%.
Valor agregado: Esta es una estrategia de riesgo medio a alto / rendimiento medio a alto. Consiste en inversiones en inmuebles “no estables”, donde aproximadamente la mitad de la rentabilidad total está generada por la revalorización del inmueble, tiene una volatilidad superior.
Los inmuebles son de calidad, pero requieren mejoras físicas, operativas o financieras. El cambio de las propiedades tras la restauración, genera mayor flujo de efectivo y un alto porcentaje de retorno, proveniente de la apreciación del capital. El apalancamiento suele ser de entre 40 – 60%.
Oportunista: Esta es una estrategia de alto riesgo / alto rendimiento. Las propiedades requerirán un alto grado de mejora. Implica la inversión en terrenos, inmuebles varios, reposicionamiento de edificios y otros.
Las propiedades oportunistas a menudo tienen poco o ningún flujo de efectivo en el momento de la adquisición, pero tienen el potencial de producir una enorme cantidad de flujo de efectivo una vez que se ha agregado el valor. Los inversores oportunistas tienden a utilizar un apalancamiento del 70% o más.
Fuentes del flujo de efectivos.
La propiedad de inversión le genera flujos de efectivo al inversor de cuatro formas a nivel general: Ingreso Operativo Neto NOI, compensaciones de refugio fiscal, acumulación de capital, apreciación del capital.
Cada una tiene sus propias características, así que pasamos a definirlas por separado:
Ingreso Operativo Neto: (NOI) consiste en una fórmula de rentabilidad utilizada en bienes inmobiliarios para medir las ganancias potenciales de un bien inmueble.
El cálculo de los ingresos se realiza deduciendo los gastos operativos, es decir, mide el flujo de efectivo generado después de cancelar todos los gastos implicados (Tarifas de administración de propiedades, seguro, utilidades, impuestos de propiedad, reparaciones y mantenimiento).
La relación entre el NOI y el precio de compra del activo, expresada como un porcentaje, se denomina tasa de capitalización o tasa CAP, y es una medida común del rendimiento de una propiedad de inversión, para obtener el ingreso operativo neto.
Compensaciones de refugio fiscal: estas compensaciones se producen por alguna de tres maneras: depreciación (Las leyes fiscales permiten que el propietario del activo realice una deducción por la depreciación de la estructura), créditos fiscales (los créditos fiscales reducen su obligación tributaria, lo que reduce la cantidad adeudada al IRS), pérdidas por arrastre (un arrastre de pérdidas fiscales traslada una pérdida fiscal de una empresa a un año futuro de ganancias, las cuales, según las leyes, se pueden arrastrar indefinidamente).
La acumulación de capital:
La acumulación de capital se centra principalmente en el crecimiento de la riqueza existente a través de la inversión de beneficios y ahorros obtenidos.
Los inversores inmobiliarios aumentan el capital mediante las reformas realizadas a los bienes inmuebles.
Al comenzar el retorno de inversión, la deuda se paga con los ingresos de la propiedad. Esto constituye un flujo de efectivo positivo del activo. La apreciación del capital: Una apreciación del capital se describe como un activo que se compra a un precio fijo y que aumenta de valor con el tiempo.
Si no se realizan mejoras la apreciación es impredecible.
El flujo de efectivo se da cuando se vende la propiedad. Al calcular la apreciación del capital, se toma como referencia la base de costo del activo, es decir; toda la inversión que se hizo para su adquisición, incluyendo tanto el precio de compra como los costos generados en el proceso.