La actualización del Índice de Precios de Viviendas (IPV)

El Banco Central de Chile publicó la semana pasada, junto con el Informe de Estabilidad Financiera del primer semestre, la actualización de su Índice de Precios de Viviendas (IPV) hasta el cuarto trimestre de 2020, completando así la información para ese. El IPV general, que incluye información de casas y departamentos nuevos y usados para todo el país y utiliza los precios registrados en el CBR, subió 4,3% respecto del 2019. Las casas subieron 3,1% y los departamentos 5,4%. Varias cosas podrían destacarse en la publicación el índice. Destaco tres. 

En primer lugar, se observa una creciente divergencia entre los precios en la RM y los precios en las demás zonas del país. En la Zona Norte (Regiones XV, I, II y III) los precios aumentan poco desde 2015: algo menos de 10% en 6 años versus más de 30% en la RM. Lamentablemente no están disponibles los precios para las principales zonas metropolitanas, especialmente para el Gran Valparaíso y el Gran Concepción que permitirían conjeturar que el fenómeno de precios ocurre más fuertemente en zonas metropolitanas. Varias razones podrían explicar esto. Por un lado, es en las zonas metropolitanas donde los cambios en planes reguladores han limitado el crecimiento de la oferta inmobiliaria a través de restricciones de altura, densidad y constructibilidad. Por otro lado, la población migrante que ha llegado a Chile y que ha sido numerosa en los últimos cinco años, se instala principalmente en zonas metropolitanas. Y en tercer lugar, podría haber un mayor interés en vivir en zonas metropolitanas debido a sus mercados laborales y los servicios que ofrecen. 

En segundo lugar, el IPV diferencia varias zonas dentro de la Región Metropolitana (la zona centro, sur, oriente y poniente) y los cambios de precios en 2020 son notoriamente distintos en ellas. Sobresale la zona centro en la cual los precios aumentan casi 9% en 12 meses (dic 2019 a dic 2020). Pareciera que este salto tiene que ver con una recuperación de los valores de los activos en esa zona que habían mostrado una fuerte caída entre el 3er y 4to trimestre de 2019. Es importante agregar que muestran una leve baja en el cuarto trimestre de 2020. Le siguen en aumento la zona poniente (7,7%) y la zona sur (6,7%). Muy probablemente esto refleja una cierta “suburbanización” que sigue a la pandemia, pero todavía es muy prematuro para decir nada con mucha certeza. Por último, la zona oriente de la RM es la que muestra el aumento más bajo de los precios de las viviendas (0,7%). Aquí es donde están las propiedades más caras y es probablemente el mercado que fue más afectado durante 2020. 

Lo tercero que podría mencionarse es el comportamiento de los precios en el ciclo de actividad. Como señalaba en un artículo anterior (ver artículo), los precios de las viviendas suelen tener un comportamiento procíclico, es decir, suben cuando la actividad crece y bajan (o desaceleran su aumento) cuando la actividad cae. Es lo que ha ocurrido en ciclos anteriores y es lo que muestra también la experiencia internacional. Sin embargo, esto no es lo ocurrió en esta oportunidad. Los precios subieron en todos los trimestres del 2020 con una importante desaceleración en el segundo pero en ninguno bajaron. Muy probablemente esto tiene que ver con el hecho que la demanda por viviendas siguió muy dinámica, el flujo de crédito hipotecario sostuvo también la compra de viviendas. El Banco Central en el mencionado Informe de Estabilidad Financiera pasada muestra que la tasa de incumplimiento de los créditos hipotecarios bajó durante el 2020. También los retiros desde las AFP y las ayudas del Gobierno permitieron que las familias pudiesen seguir comprando y que los inversionistas volvieran a comprar. 

¿Qué esperar para los precios de las viviendas en el futuro? Muy probablemente seguirán subiendo. Se necesitan muchas viviendas y por tanto la demanda por viviendas seguirá siendo dinámica. Por otro lado, la oferta está afectada por la dificultad para avanzar con los proyectos por las restricciones sanitarias en algunos lugares y alzas en los costos de construcción. ¿Hay riesgos? Sí. Y estos tienen que ver con un deterioro más permanente en el mercado laboral en combinación con el retiro de los estímulos tanto por parte del Banco Central como del Gobierno. Las ayudas han sido cuantiosas y han permitido a muchos “seguir respirando”. Si se acaba o reducen, algunos podrían empezar a ahogarse.