La navaja de ockham y el precio de la vivienda

¿Por qué los precios de la vivienda continúan su ascenso pese a la subida de tipos de interés?

Aunque este año el BCE y los economistas apuntan que los tipos de interés se situarán por debajo del 3%, la subida de los precios de la vivienda sigue sin tocar techo.

Son muchas las voces que apuntan a diversos motivos, como el creciente número de viviendas durante los últimos 10 años dedicadas al alquiler turístico o la entrada de fondos de inversión al mercado, lo que supuestamente habría reducido la competencia al haber un mayor número de viviendas en manos de menos propietarios, favoreciendo así una mayor especulación. No obstante, si analizamos la evolución de la oferta y la demanda de vivienda en Madrid, observamos una reducción muy acentuada del número de viviendas construidas en el mercado.

Gracias al análisis realizado por @graphext, en un tuit publicado por Victoriano Izquierdo, se puede observar cómo el número de nuevas viviendas construidas se ha reducido notablemente en la última década. Esto tiene como consecuencia evidente un ascenso de los precios de la vivienda, que, por un lado, no permite acceder a una vivienda en alquiler o en propiedad a nuevas familias y, por otro lado, representa una merma en su poder adquisitivo a aquellas familias que sí han podido acceder al mercado de la vivienda, dado que deben dedicar un mayor esfuerzo para adquirir una vivienda.

Aplicando una perspectiva basada en los datos, el aumento sostenido año tras año en el precio de la vivienda en los últimos 10 años se debe fundamentalmente a esta drástica reducción del número de viviendas disponibles en el mercado (oferta) y al aumento del número de hogares demandantes de nueva vivienda (demanda). Este desequilibrio entre la oferta y la demanda es el principal responsable del aumento desproporcionado del precio de la vivienda en España.

Según la navaja de Ockham, principio de economía o principio de parsimonia atribuido al fraile franciscano y filósofo Guillermo de Ockham, que sostiene que «en igualdad de condiciones, la explicación más simple suele ser la más probable», el principal motivo del aumento del precio de la vivienda en España está fundamentado en este desequilibrio entre la oferta y la demanda.

Analizando el gráfico mencionado anteriormente, se puede observar cómo desde la década de 1960 hasta la década de 2000, justo antes del estallido de la crisis de 2008, en Madrid se construyó un promedio de 30.000 nuevas viviendas anualmente. Desde 2008, el número de viviendas construidas en Madrid se ha desplomado hasta las 10.000 viviendas. Tanto es así que la última década la oferta de vivienda está en su mínimo histórico de los últimos 50 años.

Si analizamos, por otro lado, el número de nuevos hogares en Madrid, según cifras del INE, durante la última década se han constituido cada año más de 20.000 nuevos hogares solo en la Comunidad de Madrid. Estos datos arrojan un desfase de 10.000 viviendas al año entre la oferta disponible y la demanda de estos nuevos hogares, desfase que se acumula año tras año.

Atendiendo a la teoría económica, un ascenso de la demanda acompañado de una reducción significativa de la oferta solo puede traer como consecuencia un alza de los precios.

Quizá sea aventurado pensar que, si deseamos resolver esta situación y facilitar o favorecer el acceso a la vivienda en España, esto pasa irremediablemente por aumentar el número de nuevas unidades disponibles en el mercado. Por tanto, cualquier medida que tenga como resultado desincentivar la inversión en la construcción de nuevas viviendas tendrá como efecto un aumento de los precios.

Si las instituciones y las administraciones no incentivan la construcción de nueva vivienda, pública o privada, difícilmente se podrá poner freno al continuado alza de los precios de la vivienda en España.