LA DACIÓN EN PAGO DE LA HIPOTECA MOROSA Y LAS CUOTAS DE CONDOMINIOS (Deed-in-lieu and condo fees)

   El 13 de abril de 2016, el Tribunal Supremo de Puerto Rico resolvió en en la opinión Cooperativa de Ahorro y Crédito Oriental v. Consejo de Titulares y Palmas del Mar, 2016TSPR79, 195 D.P.R. ___ (2016), que cuando un acreedor hipotecario recibe un apartamento, sujeto al régimen de propiedad horizontal, en pago del crédito hipotecario (mediante escritura de dación en pago), se convierte en un adquirente voluntario del apartamento y por consiguiente responde solidariamente por la totalidad de la deuda que exista por concepto de cuotas de mantenimiento del condominio. Al contrario, si el acreedor adquiere mediante venta judicial como resultado de la acción de ejecución hipotecaria, se considera un adquirente involuntario que solo responde por las cuotas correspondientes a los 6 meses previos a adquirir la propiedad. También responde de las cuotas que venzan luego de la adquisición.

   La decisión del Tribunal Supremo tendrá el esperado efecto de desincentivar a los bancos a considerar ofertas de dación en pago de sus deudores morosos interesados en desprenderse de la deuda y la propiedad. Si el acreedor hipotecario procede con la dación en pago, responderá solidariamente por la totalidad de la deuda pasada y futura por concepto de cuotas de mantenimiento. 

Para algunos condominios la opinión de Coop. Oriental debe reducir la litigación y cuantías en controversia con los bancos.

   Para el deudor moroso o con una hipoteca “bajo agua” (debe más de lo que vale) la decisión seguramente descarrilará algunas propuestas de dación en pago que tengan deudas por concepto de cuotas de mantenimiento si es que el deudor no tiene una propuesta para atender esa deuda.

   On April 13, 2016, the Supreme Court of Puerto Rico ruled in Cooperativa de Ahorro y Crédito Oriental  v. Consejo de Titulares y Palmas del Mar, 2016TSPR79, 195 D.P.R. ___ (2016), that when a mortgagee receives an apartment, subject to the horizontal property regime, in payment of the mortgage (deed-in-lieu of payment), the mortgagee becomes a voluntary acquirer of the property and becomes jointly and severally liable for all condominium maintenance fees owed on the day of the signature of the deed and those that may inure thereafter. If the creditor acquires through a judicial sale (public auction) as a result of a foreclosure action, the creditor is deemed an involuntary acquirer jointly and severally liable only for the 6 months prior to receiving the property. Of course, the creditor is liable for the condo fees that become due thereafter.

    The decision of the Supreme Court is expected to discourage banks from considering deed in lieu of payment offers from delinquent debtors interested in unloading the mortgage debt and the property. If the mortgagee executes the deed in lieu of payment, it becomes jointly and severally liable for the totality of condo maintenance fees.

    For the debtor or property owner with a mortgagee "under water" (owes more than it is worth) the decision surely will reduce interest from its creditor for deed-in-lieu of payment proposals if it does not contain a solution for the overdue condo fees.

The author is an Attorney at Law and Certified Public Accountant with offices in San Juan, Puerto Rico and telephone 787-380-0671 and email: acaban @caribe.net.