La necesaria integración y transformación urbana del espacio productivo de La Ermita de Marbella.

Cuando se abordan proyectos integrales de intervención en áreas con síntomas de degradación y marginalidad urbana, habitualmente tienen por objetivo la intervención en una zona residencial y con problemas sociales. Sin embargo, las ciudades tienen áreas en regresión urbana por otros motivos cuyos usos característicos no son residenciales e igualmente necesitan de una intervención integral por sus carencias físicas y/o su falta de adecuación a las necesidades económicas, medioambientales y productivas de la ciudad.

Como consecuencia de esta falta de adaptación, por ejemplo, las zonas industriales o productivas insertas en el tejido urbano de las ciudades pueden quedar en un estado disfuncional y de degradación. Pero esta regresión urbana no se refiere sólo a una degradación física del área, sino que también se manifiesta en la falta de adecuación a los requerimientos que precisan las nuevas formas de producción, como la implantación de infraestructuras de nuevas tecnologías y una industria más digitalizada, moderna e innovadora.

La respuesta ante esta situación de deterioro y obsolescencia de las zonas productivas de nuestras ciudades ha sido en muchos casos la del traslado de la actividad a otras áreas de nueva creación, polígonos mejor equipados capaces de responder a los retos de las nuevas dinámicas económicas y productivas. De hecho, para el caso que nos ocupa de Marbella, el anulado PGOU de 2010 ya amagó con su traslado al norte de la A-7, en la zona de la Cañada. Sin embargo, parte de las iniciativas de regeneración de las áreas industriales tienen por objetivo revertir el proceso de deterioro y falta de integración en el tejido urbano, introduciendo funciones que incrementan la variedad de uso y la complejidad, demandando un proceso integrador que engloba desde medidas de rehabilitación edificatoria y renovación urbanas hasta estrategias de carácter económico, medioambiental y social, incluso de paisaje urbano.

Este tipo de operaciones integrales pueden incorporar más zonas verdes, mejoras del viario y de los espacios para aparcamiento, renovación e introducción de infraestructuras, etc., así como adaptar la normativa urbanística para fomentar la compatibilidad de la industria con otro tipo de usos vinculados a la actividad productiva (residencial, comercial y servicios). Al tiempo, las estrategias de revitalización productiva deben encaminarse hacia la promoción de la actividad económica en el área mediante una transformación hacia parques empresariales.

La mejora de la calidad del medio ambiente urbano mediante la inserción de dotaciones y zonas verdes en espacios industriales como parte integrante de un modelo de desarrollo urbano sostenible inciden en la regeneración y renovación de los tejidos urbanos de la ciudad existente, toda vez que el fomento de la actividad económica a través de la regeneración urbana industrial se presenta como una necesidad socioeconómica clave.

La flexibilización de las actividades económicas, potenciando los usos comerciales y económicos, así como los del resto de usos terciarios más acordes con el desarrollo actual del casco residencial de la localidad y la necesaria definición de centralidades secundarias o periféricas en el conjunto de la ciudad para reequilibrarla funcionalmente definen áreas de oportunidad en localizar intervenciones integrales que supongan mejoras estratégicas en tejidos urbanos con usos en decadencia y escasa articulación con el entorno adyacente.

En nuestro caso, nos encontramos con un área urbana de unos 400.000 m2, principalmente de uso productivo llamada La Ermita, situada entre Arroyo Primero y Arroyo Segundo, al este del núcleo urbano de Marbella, y cuya construcción se inicia en la década de los años 70. Dicha área productiva ha venido degrándose en los últimos años al mismo tiempo que se ha acentuado su incompatibilidad urbana con el modelo de ciudad sostenible y con la realidad actual de dicha zona, que ha sido parcialmente absorbida por el crecimiento del tejido residencial adyacente. Este ámbito industrial es el más antiguo de la ciudad y se estima que acoge al 60% del tejido productivo de Marbella. Actualmente el área tiene un porcentaje de uso productivo del 80 %, 10 % Servicios y 10 % residencial. Además, no está dotada de zonas verdes ni de equipamientos públicos.

En la parte noreste de dicho espacio se localizan algunos vacíos urbanos con potencial de completar la trama urbana con dotaciones y espacios públicos que recualifiquen el entorno urbano en su conjunto. Su integración completa con el tejido urbano adyacente hace necesaria una intervención estratégica e integral de gran complejidad y variedad tipológica que respondan a los parámetros de una ciudad razonablemente sostenible, compacta y compleja a la que aspira el modelo urbano actual de Marbella.

Por lo expuesto anteriormente, no se abordan en este caso problemas demográficos o sociales, sino principalmente físicos, medioambientales y económicos, así como otros problemas de servicios urbanos como de transporte y movilidad sostenible en su interior. Así pues, la degradación o regresión del entorno obedece principalmente a problemas debidos a la falta de adecuación del espacio productivo a los nuevos modelos industriales 4.0 más dinámicos, flexibles y de desarrollo sostenible. Por tanto, el diagnóstico no es tanto social sino mas bien físico, funcional y económico.

El Polígono Industrial La Ermita, alberga más de 300 edificaciones, principalmente naves, con un tamaño medio construido de unos 450 m2 que actualmente presentan un estado de cierto deterioro y bajo rendimiento funcional. Los principales problemas observados son algunas estructuras deterioradas y obsoletas, bajo atractivo empresarial, carencia de servicios modernos y la imagen general deteriorada del polígono que afecta negativamente a la atracción de nuevas empresas y a la escena urbana. El polígono carece de medidas adecuadas de gestión de residuos, de acerados accesibles, de transporte público interior, y falta de eficiencia energética.

En los últimos años, el Polígono Industrial La Ermita ha experimentado un notable declive, no sólo en aspectos físicos, sino también en su actividad, lo que ha generado problemas socioeconómicos y ambientales en la zona, por lo que debería ser objeto de un plan integral de regeneración urbana, orientado a revitalizar este espacio y transformarlo en un motor de desarrollo y sostenibilidad para Marbella. Además requiere una flexibilidad del espacio para adaptarse a las demandas actuales y una infraestructura física adecuada que permita el uso de las nuevas tecnologías. La carencia de estas características es un factor desencadenante del deterioro y obsolescencia del área productiva.

La estructura económica de Marbella se basa principalmente en el turismo y el comercio, por lo que el sector servicios es uno de los predominantes. El 80% de los trabajadores están vinculados al sector servicios que es el que más peso tiene en la economía local. Los otros sectores tienen un porcentaje bastante más reducido. Sin embargo, en el sector industrial Marbella se sitúa por debajo de la media provincial, un 3% frente a un 5%, por lo que debería impulsar e integrar su tejido productivo en la actual ciudad para hacerlo más atractivo y con mayor capacidad de generar una economía productiva más innovadora y moderna.

Aunque en las áreas de caracterización productiva son ámbitos en las que las calles son normalmente de prioridad modal motorizada con posibilidad de bandas de aparcamientos y plataforma segregada con acerados de sección mínima >2-3 m., en nuestro caso los acerados son de anchura insuficiente por lo que debería conseguirse secciones viarias para favorecer la implantación de otros usos con los productivos, regenerando estas zonas para hacerlas más amables al peatón y ciclista, donde salvo para la realización de la carga y descarga, se podrían realizar los desplazamientos en medios no motorizados y acondicionando espacios públicos de mayor convivencia y utilidad pública.

Se ha observado diversos síntomas de regresión urbana de forma simultánea:

1) Aspectos del entorno físico:

• Insuficiente calidad de la urbanización

• Espacios públicos insuficientes

• Déficit en la dotación de equipamientos y servicios comerciales y deportivos

• Falta de conectividad y accesibilidad con la zona oriental

• Envejecimiento del parque edificatorio y tipologías tradicionales de naves

• Falta de infraestructuras y servicios urbanos adecuados.

• Déficit de equipamientos, especialmente de zonas verdes

• Deterioro de la calidad del medioambiente y del paisaje urbano.

• Ausencia de medios de transporte que vertebren eficazmente el ámbito

2) Aspectos vinculados con la realidad socioeconómica:

• Ausencia de suficiente actividad comercial y servicios, ya que principalmente es productiva.

• Mayor inseguridad al no ser un barrio netamente residencial ni central.

• Insuficiente porcentaje de usos residenciales compatibles actualmente en el área.

• Insuficiente capacidad de generar puestos de trabajos más cualificados y tecnológicos.

Por tanto, tras esta evaluación inicial cualitativa observamos la necesidad de un plan de intervención integral y estratégico a medio plazo que reconduzca urbanísticamente el espacio a fin de paliar sus déficits y tendencia palpable de regresión urbana. En el análisis y diagnóstico previo nos encontramos que el área urbana de La Ermita es un área con un tejido urbano disfuncional y morfológicamente inadecuado, constituyéndose en un área de oportunidad para integrarla en la trama urbana residencial adyacente, regenerando el tejido y uso productivo existente a fin de diversificar y flexibilizar los usos y permitir la posibilidad de aumentar el porcentaje de viviendas y dotarla de espacios públicos: zonas verdes y equipamientos.

El deterioro del área productiva no afectaba solo a la dimensión física, sino también a la socioeconómica dada la necesidad de buscar nuevas formas de producción más innovadores y tecnificadas, generar más oportunidades sociolaborales y de accesibilidad urbana e insertando espacios públicos de convivencia y actividad social y económica. La renovación física debía combinarse, por tanto, con medidas que promuevan el desarrollo económico, el aumento de las oportunidades sociolaborales, la inclusión social, la accesibilidad, la movilidad sostenible y la protección medioambiental. En definitiva, garantizar una regeneración urbana integral, integrando la transformación física con la transformación sociolaboral y económica.

El reto, por tanto, de transformar el espacio urbano hay que abordarlo desde una perspectiva multidimensional ya que afecta tanto a aspectos físicos, como económicos y sociales. A la hora de definir los objetivos estratégicos hay que tener en cuenta la necesidad de alinear el plan de transformación urbana integral con las políticas y los objetivos de desarrollo sostenible en que debe enmarcarse la actuación, que a su vez son el marco del nuevo POU de Marbella.

En concreto, el ODS 11 de la Agenda 2030 que hace referencia a la necesidad de conseguir que las ciudades y los asentamientos urbanos sean inclusivos, seguros, resilientes y sostenibles, para lo cual se ha de llevar a cabo acciones en materias de mejorar las zonas marginales, proporcionar acceso a sistemas de transporte sostenibles, aumentar la urbanización inclusiva y sostenible y proporcionar zonas verdes y espacios públicos. Los ODS 8 y 9 también tienen vinculación con el plan de transformación urbana del que debería ser objeto el espacio productivo.

Asimismo, el Objetivo 2 de la Agenda Urbana de España trata de revitalizar la ciudad existente con un modelo urbano que fomente la compacidad, el equilibrio urbano y la dotación de servicios básicos, buscando garantizar, asimismo, la complejidad funcional, la diversidad de usos y la accesibilidad universal de los espacios públicos, impulsando la regeneración urbana y mejorar la calidad y sostenibilidad de los edificios. También su Objetivo 5 habla de la ordenación urbanística orientada a crear proximidad y movilidad sostenible y el Objetivo 7 de impulsar y favorecer la economía urbana buscando la productividad local, la generación de empleo y la dinamización y diversificación de la actividad económica.

A nivel municipal tenemos que Plan Estratégico de Marbella-San Pedro 2022, que busca entre otros muchos objetivos, facilitar el acceso a la vivienda, como la regeneración y transformación urbana de espacios urbanos consolidados, solventar los déficits de equipamientos de la ciudad, generar compacidad y proximidad y espacios productivos innovadores y parques tecnológicos, fomentar el empleo y emprendimiento tecnológico, generar nuevas oportunidades empresariales en el marco de la economía digital y la tecnologías. Por su parte, el nuevo PGOM y POU de Marbella (en tramitación) buscan traducir urbanísticamente los objetivos anteriores, y para el espacio en cuestión, una regeneración urbana integral diversificando usos, dotándolo de más espacios públicos y orientándolo a un espacio más innovador y diversificado.

Los objetivos estratégicos del plan especial de transformación integral, deberían ser, por tanto, básicamente los siguientes:

O.E. 1. Crear un espacio productivo mixto, moderno, innovador y tecnológico

Destinado a modernizar y diversificar la capacidad productiva del espacio, creando un entorno renovado, más compacto y complejo desde el punto de vista urbanístico, con comercios, viviendas y zonas verdes que favorezcan la vitalidad social y empresarial. Se trata de llevar a cabo un modelo de renovación y regeneración urbana que se enmarca en la Marbella productiva e innovadora pero con un impacto en la Marbella diversa e inclusiva. Se busca en definitiva un modelo más compacto, complejo, flexible y correctamente insertado y conectado con su entorno adyacente, con mas potencial económico y social-laboral. Para ello se cambiará la calificación de industrial (y usos compatibles actuales) a otra que permita una mayor diversificación de usos que genere proximidad. Las actividades productivas serán principalmente actividades intensivas en el uso del conocimiento y de las nuevas tecnologías que, en convivencia con las actividades más tradicionales, se cree un tejido productivo mas diversificado y cohesionado con su entorno. Se ampliará suelo urbano hacia el norte para futuras ampliaciones del espacio.

O.E. 2. Propiciar una regeneración social y económica del entorno.

Se trata de crear un espacio con más equipamientos y un mayor porcentaje de viviendas, solucionando así la demanda existente del entorno y la vitalidad del espacio en horas no laborables. Vivir cerca del trabajo fomenta la cohesión social. El incremento de edificabilidad nos ayudará a obtener espacios públicos y otros usos para actividades económicas. Se podría plantear que del porcentaje de cesión gratuita para suelos públicos el un tercio sean para nuevos equipamientos comunitarios, otro tercio para nuevas zonas verdes y el restante para vivienda social. En cuanto a equipamientos públicos el espacio nuevo debe prever un centro de formación donde llevar a cabo actividades formativas en colaboración con centros tecnológicos o universitarios, a fin de promover los perfiles laborales mas digitales y tecnológicos ampliando la diversidad de las oportunidades laborales. En definitiva, favorecer actuaciones que permitan diversificar la oferta laboral y generar nuevas oportunidades de empleo que garanticen una regeneración social y económica del entorno.

O.E. 3. Adaptar el espacio a los estándares urbanísticos exigidos por normativa.

Se trata, como requisito previo y transversal, adaptar el planeamiento urbanístico existente para alcanzar los objetivos estratégicos del plan, implantar el porcentaje de zonas verdes que establece la normativa actual, las cuales podrán obtenerse del espacio perimetral no edificado y de los márgenes de Arroyo Segundo creando un parque fluvial y otro urbano. Respecto de la dotación normativa de equipamientos públicos se debería obtener suelo en el interior de manzanas no edificadas mediante adquisición del solar o transferencia de aprovechamientos, y ampliando suelo hacia el norte del ámbito. La propuesta de intervención urbana mantendría calles pero trazará otras nuevas para reordenar el espacio privativo y los nuevos espacios públicos. Se reurbanizarán todas las calles para adaptarlas a normativa actual de accesibilidad universal, mejorando su espacio peatonal, extendiendo la red ciclista y de transporte urbano a todo el espacio. Por último, se tendrá que crear ordenanzas que faciliten reconducir y recualificar usos y volumetrías, tipologías y mejorar el paisaje urbano.

Programas como el URBACT, los UIA, los EDUSI, Next Generation EU o incluso los derivados del PRTR y las Estrategias de Desarrollo Integrado Local (equivalentes a las antiguas EDUSI) son instrumentos con los que poder financiar parcialmente las actuaciones de este plan de transformación urbana integral con un claro impacto económico y social. Se entienden que todas ellas son actuaciones que impactan en mejorar, además de las condiciones físicas, las condiciones sociales, ambientales y económicas y de competitividad del ámbito sobre el que se actúa. Por tanto, ese foco de «hacer ciudad en la ciudad» en el marco del desarrollo urbano sostenible integral nos permite asumir la vocación multidimensional del plan y de la transformación urbana que se pretende llevar a cabo con él, a fin de orientarlo eficazmente para hacer viable su financiación y regenerar una pieza importante de la ciudad.