Mercado inmobiliario de Montevideo

1.   CARRASCO UN BARRIO JARDIN EN ALZA

Carrasco al igual que otros barrios de Montevideo, ha tenido sus subidas y sus bajadas. Después del profundo shock económico financiero que atravesó el Uruguay en el 2002, el barrio entro en una espiral positiva de aumento de precios, empujado por una potente demanda que comenzó a aflojar a partir del 2012, hasta el 2019. Durante los últimos 10 años, Carrasco sufre de una oferta sobrevalorada de inmuebles de época, a lo que se le sumaron los problemas de seguridad recurrentes. Simultáneamente se consolida la venida de empresas al barrio, revitalizando el mercado de oficinas y al sector gastronómico, comercial y de servicios.

Con el COVID y los beneficios fiscales que el actual gobierno promovió para captar extranjeros, surgieron nuevos clientes de la región que revitalizaron el mercado durante los años 2020 y 2021. La seguridad fue mejorando, la demanda en estos años fue mayor que la oferta, los precios aumentaron y el stock de inmuebles se redujo de manera significativa.

Así como surgió el concepto de housing en los barrios privados, tomo fuerza en Carrasco y hoy es un concepto exitoso. Desarrolladores invierten en inmuebles con casas viejas con terrenos grandes para transformarlos en un producto fresco de casas chicas, modernas, con servicios en un mismo predio y con garantías extremas de seguridad.

Hoy encontramos al barrio muy revitalizado, con nuevos proyectos y reciclajes. Con una oferta de servicios y comercios en crecimiento y con una dinámica de movimiento propio de la convivencia de las empresas (con sus empleados) con los habitantes que viven ahí.

 2.   ROL DEL BROKER INMOBILIARIO

El sector inmobiliario uruguayo padece de una falta de profesionalismo que por momentos aleja a los compradores, empodera a los propietarios, y minimiza el rol del bróker casi en un camino a su extinción. No existe un marco regulatorio de la actividad, que forme y capacite a los operadores, logrando de esa manera, profesionalizar una industria que hoy goza de un gran informalismo y no condice con el país serio y pujante que los diferentes gobiernos quieren vender hacia el exterior.

No existe ninguna barrera de entrada para poder operar en el mercado, generándose de esta manera una sobre oferta de agentes, brokers, vendedores. Algunos pocos con alguna formación y una gran mayoría sin formación de ningún tipo, logrando de esta manera, un asesoramiento a los diferentes operadores del mercado (compradores y vendedores), pobre o casi nulo.

Cuál debería ser el rol del agente o bróker inmobiliario, en los tiempos que vivimos. Por un lado tiene que ser un asesor frente a sus clientes. A su cliente, un propietario que quiere poner su inmueble a la venta en el mercado, lo va a tener que informar acerca del precio de su propiedad a través de una tasación escrita y bien argumentada. Le comunicara cuál será su estrategia de venta y comunicación. Le exigirá una autorización de venta firmada. Se tendrá que interiorizar en las condiciones del título, le tendrá que pedir una copia del último plano para chequear si condice o no con el lay out de la propiedad, como también con lo informado en catastro. Lo informara al propietario debidamente después de cada visita con potenciales clientes e irán evaluando juntos con el paso del tiempo la estrategia comercial del inmueble para venderlo dentro de los primeros 6 meses.

Con respecto al cliente comprador, el bróker tendrá que desmenuzar cual son las necesidades de su cliente para poder informarlo de manera muy diligente acerca de toda la oferta disponible que se adecue a sus requisitos. El agente deberá estar al tanto de los nuevos proyectos que hay a la venta, de sus precios y sus condiciones. El bróker estará debidamente informado de las nuevas figuras jurídicas que operan en el mercado, como lo son los fideicomisos al costo. Dentro del grupo de los compradores existen muchos inversores, que compran en base a una renta esperada, por lo tanto, es parte del trabajo del bróker estar actualizado e informado de cómo se mueve la demanda de alquileres, cuanto es el CAP Rate según las diferentes tipologías y según los diferentes barrios. Cuáles son las ventajas de inversión a través de las diferentes exoneraciones fiscales para los proyectos construidos bajo la Ley de Vivienda Promovida. Cuáles son los costos de entrada y salida que tiene un cliente al comprar y al vender.

Estamos en un sector de actividad dinámico, donde algunas propiedades y barrios entran en obsolescencia y otros asumen un rol de liderazgo y tendencia. La familia ha ido mutando y achicando. Hay más personas solas viviendo por su cuenta. Cambian los gustos, la manera de vivir y el concepto de confort. Por lo tanto es muy importante que el bróker este siguiendo las tendencias, conozca los nuevos proyectos, maneje una buena información de precios por m2 según los diferentes proyectos y zonas. En la medida de que el agente logre hacer una buena lectura del mercado, teniendo la capacidad de clasificar la información y de analizar la evolución de los valores en función del tiempo, podrá ofrecerle a sus clientes un diferencial, un valor agregado tal, que lograra una relación de confianza, duradera en el tiempo, logrando un circulo virtuoso.

 3.   PRODUCTOS EXTRAORDINARIOS A LA VENTA

El mercado tradicional se compone en un 90% de productos tradicionales como lo son: lotes, terrenos, apartamentos, casas, locales en general, etc. que se van tranzando de manera fluida y arbitrando sus precios en base a sus locaciones y calidades constructivas. El desafío ocurre cuando ingresan al mercado para la venta productos únicos, por su escasez, que no soportan ninguna comparación de precio por la obviedad de su exclusividad y o rareza. Nos referimos a modo de ejemplo a algunos productos como lo son apartamentos penthouse o dúplex de más de 1000 m2, campos con varios km de costa atlántica, estancias con mucha historia y con cascos que parecen una pequeña villa, isla de 1200 has sobre el Rio Negro, etc., etc.

Hace unos años uno podía denominar a estos inmuebles como elefantes blancos, donde el bróker daba por descontado que lo iba a tener en stock por más de 5 años, sin siquiera lograr una visita al sitio. Hoy, el mundo cambio, hubo una pandemia, hay una guerra, los mercados financieros están inestables y Uruguay está en la boca de muchos. Dicho esto, descartamos mayormente que estos inmuebles únicos sean absorbidos por el mercado local.

Los compradores potenciales son generalmente extranjeros de Europa o de Norte América, que cada vez más, encuentran en Uruguay, un país seguro, refugio de capitales y con posibilidades ciertas de pasar sus últimos años viviendo en él.

Estos productos generalmente se ofrecen desde el Uruguay a través de plataformas de real estate dedicadas a propiedades de lujo como lo son: James Edition, Luxury Estate, James List, Prop Go Luxury, Wall Street Journal, Financial Times, NY Times, Country Life, Asia WSJ entre otros.