Mi explicación del Cap Rate Inmobiliario (y cual es el Cap Rate que puedes obtener con Loogar)

Como ya he mencionado en artículos anteriores, si vas a ser inversionista inmobiliario, los números son los que deben guiar tus decisiones, no tu gusto por una u otra propiedad o lo que diga tu guata sobre cuál es mejor inversión. El objetivo es optimizar las utilidades, disminuir el riesgo y generar el máximo de beneficio posible de nuestros activos.

Es por esto, que hoy quiero entregar un mini resumen, con ejemplos super concretos de qué es el Cap Rate, uno de los indicadores más usados para evaluar una inversión.

A modo general, el Cap Rate mide la relación entre el rendimiento neto obtenido frente a la inversión total realizada. Para obtener el rendimiento neto debes sumar todos los ingresos brutos anuales y restar todos los costes anuales, por ejemplo, de administración de la propiedad, mantenimiento y cualquier otro gasto que sea directo del activo.

En otras palabras, el Cap Rate es un porcentaje que nos representará que tanto nos va a rendir el inmueble en un periodo de tiempo que generalmente es un año.

Aquí va el primer ejemplo. Supongamos estamos evaluando comprar un departamento de UF1.750 o algo así como $59.500.000 pesos chilenos (como los que tiene Constanza Schultz Villarroel en este post), el cual puede arrendarse en $380.000 mensual y que los costos de mantención por mes son de $50.000.

Cap Rate = ((380.000 - 50.000)x12) / 59.500.000

Esto nos da un Cap Rate de 6,65% (un muy buen Cap Rate como verás más abajo). Hasta aquí es una fórmula sencilla que te permitirá comparar distintas alternativas de inversiones.

Pero la pregunta obvia es ¿Cómo saber cuánto es un Cap Rate bueno o decente o malo?

Y la respuesta a esa pregunta la traté de responder preguntando a muchas personas con diversa experiencia en la industria inmobiliaria y creo que existe un "consenso" o un rango que se repite. En inversión inmobiliaria para renta, es decir, propiedades que se van a arrendar por un largo período se considera bueno un Cap Rate entre 4-6%. Y para rentas de corta estadía o arriendo por días mediante Airbnb o similares, se consideran Cap Rate desde 8% y hasta un 20%.

Con estos números en mente, apareció una nueva gran pregunta, crucial para mí.

¿Cual es el Cap Rate de Loogar?

Aquí vamos con el Cap Rate de Loogar

Antes de hacer ningún cálculo, hay muchos supuestos que se deben establecer para calcular el Cap Rate de una futura inversión. Por ejemplo, si vamos a calcular el Cap Rate de Loogar, necesitaremos definir cuál es el canon de arriendo promedio o la tasa de ocupación que proyectamos tener.

Supongamos que la inversión la haremos en Loogar Llanquihue, en que 2 semanas altas tienen un valor de UF396, algo así como 13.400.000 pesos chilenos y el gasto mensual es de UF1,5, es decir, $612.000 anuales. Consideramos un arriendo promedio de $2.000.000 ya que el valor mínimo de arriendo es de $1.550.000 y el máximo es de $2.500.000 en alojamientos de similares características en Booking (ya que no hay departamentos para comparar). Por otro lado, usamos una tasa de ocupación de 90% guiándonos por el informe Tasa de Ocupabilidad en establecimientos de alojamientos turísticos elaborado por el SERNATUR.

Según esto, hacemos el cálculo.

Cap Rate Loogar Llanquihue= ((Ingreso anual - gastos anuales)/Inversión total )x100

Cap Rate Loogar Llanquihue= ( (1.800.000 - 612.000)/13.400.000 )x100

Cap Rate Loogar Llanquihue = 8,9%

Y si repetimos el ejercicio con la promoción que tenemos actualmente de 1 semana alta + 1 semana baja por UF300.

Cap Rate (con promo) = ( (1.770.000* - 612.000) / 10.200.000 ) x100

Cap Rate (con promo) = 11,4%

*Tasa de ocupación de semana baja de 87% según Sernatur para el mes de Abril.

Pero ¿Que es lo más destacable de los números de Loogar? Que la inversión que debes hacer es de tan sólo 13 millones, lo cual significa un riesgo mucho menor que invertir más de 60 millones, tomar un crédito, etc.

Como ves, si estás evaluando una inversión es muy fácil usar este indicador para poder comparar el rendimiento de distintas alternativas para tomar la mejor decisión. De todos modos, es bueno siempre complementar esta evaluación con otros indicadores y así tu decisión estará mucho mas respaldada y tú, mas tranquila o tranquilo con tu decisión ;)

Y para terminar, si quieres comenzar tu experiencia como inversionista inmobiliario, siempre es una buena alternativa disminuir el riesgo. Justamente eso es lo que buscamos con Loogar, ya que no necesitas una gran suma para el pie, no necesitar calificar para el crédito hipotecario, ni pasar por esos trámites, no debes preocuparte por malos arrendatarios ya que si te tocan (cosa que a cualquier inversionista inmobiliario le puede pasar) es un problema sólo de algunas semanas, y finalmente, no debes preocuparte por nada respecto a la administración y mantención de la propiedad.

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