Precauciones que debe tomar a la hora de alquilar su inmueble.

Alquilar su vivienda le permite generar ingresos extras. Sin embargo, esto puede traer riesgos que se pueden minimizar si tomamos en cuenta algunas precauciones.

Para garantizar que el proceso de alquiler de su vivienda se haga de forma segura, es importante que cuente con la asesoría de un profesional inscrito en el registro de agentes inmobiliarios del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú, quien se encuentra preparado y capacitado para ayudarlo en el alquiler de su propiedad.

El profesional inmobiliario se encargará de colocar en el mercado la información sobre el alquiler de su inmueble, recibirá las llamadas de los interesados y coordinara con usted las respectivas visitas, cumpliendo los protocolos de seguridad respectivos.

De mostrarse un interés por el alquiler de su vivienda, obtendrá información veraz sobre el posible arrendatario.

Su comportamiento en el sistema financiero, si se encuentra o no en las centrales de riesgo o en el Registro de Deudores Judiciales Morosos, entre otros, pedirá referencias de los anteriores arrendadores y confirmará la información sobre su situación laboral, así como los sus ingresos y gastos usuales, todo esto con el fin de saber su real capacidad de pago.

La parte más importante al momento de establecer la relación que existirá entre el arrendador y el arrendatario es la elaboración del contrato de alquiler. En este documento estarán plasmados todos los acuerdos a los que lleguen ambas partes, de allí se deriva su importancia.

El principal riesgo de las personas que arriendan un inmueble es que su arrendatario, al vencimiento del plazo del contrato o luego de su resolución, no quiera restituirle dicho bien. El propietario deberá iniciar un proceso judicial para lograr la restitución de su inmueble.

Y dicho proceso, en nuestro país, es largo y complejo.

Para hacer frente a este grave problema el 24 de abril de 2019, se publicó la Ley Nº 30933 – “Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial” (en adelante, la “Ley“).

Esta Ley permite que los propietarios, arrendadores o administradores de bienes inmuebles recuperen sus bienes en un periodo más célere, pues quien se encargará de la mencionada “etapa de conocimiento” ya no será un Juez, sino un Notario.

Si quien arrienda quiere lograr un desalojo al amparo de esta Ley, deberá cumplir los siguientes requisitos:

• El contrato de arrendamiento debe estar contenido en una escritura pública otorgada por un Notario o en el Formulario Único de Arrendamiento Inmueble destinado a vivienda (FUA).
• Las modificaciones del contrato de arrendamiento deben revestir la misma formalidad observada en el contrato original.
• Se debe individualizar el inmueble de manera inequívoca, debiendo consignarse las referencias precisas de su ubicación.
• Se debe incluir la cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario para la restitución del inmueble, ya sea por vencimiento del plazo del contrato o la resolución del mismo por falta de pago de la renta.
• El contrato de arrendamiento debe contener una cláusula en la que se indique el sometimiento expreso a lo establecido por la Ley, es decir: (i) el sometimiento a la competencia notarial para la constatación de cualquiera de las causales establecidas por la Ley y (ii) la ejecución del desalojo por parte del Juez de paz letrado.
• El pago de la renta debe realizarse a través de transferencia bancaria, por lo que en el contrato se debe indicar el número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una empresa del Sistema financiero o en una cooperativa de ahorro y crédito supervisada por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (SBS).

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Tener en cuenta que sólo se podrá solicitar el desalojo al amparo de la Ley, por las siguientes causales:

1. Vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento; o

2. Incumplimiento del pago de la renta, de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento y, a falta de pacto, el incumplimiento del pago de 2 meses y 15 días de renta, conforme al numeral 1 del Artículo 1697 del Código Civil.

Para que el Notario constate el incumplimiento del pago de la renta, solo considerará la constancia de transferencia o depósito de los pagos realizados a través de la cuenta de abono acordada por las partes hasta antes de la recepción de la carta notarial por la que se exige la restitución del inmueble.

Una de las cosas que deben quedar claras antes de la firma del contrato del alquiler es quiénes son las personas que ocuparán la propiedad. Se debe explicar y también consignar en el contrato cuántas personas se permitirán como ocupantes del inmueble. También es necesario conversar acerca de si están permitidas las mascotas o no.

Igualmente, existe el derecho que por ley tiene el propietario de visitar el inmueble alquilado al menos una vez al año por alguna causa justificada y con previo aviso de siete días de anticipación.

Y por último, en caso de que se considere necesario, es posible solicitar un garante o fiador.

Esta es otra de las precauciones al alquilar inmuebles más importantes, ya que un fiador responderá por todas las deudas que pudiera dejar el inquilino, lo cual incluye alquileres, intereses, multas, gastos y honorarios judiciales.