¿Qué esperar de los créditos hipotecarios tras el aumento en los TES?

Los títulos de tesorería, TES, son instrumentos de renta fija emitidos por el Gobierno nacional para atender sus necesidades de financiación. La literatura financiera cataloga el plazo de 10 años como el asset class “libre de riesgo”, sugiriendo esto que incorporarlos en el portafolio mitiga el riesgo de crédito bajo la premisa de que los Gobiernos centrales no se quiebran.

Las entidades financieras los adquieren en las emisiones primarias o en el mercado secundario, constituyéndose en un activo que funge como referencia para la colocación de crédito hipotecario, dado que tanto los plazos como las indexaciones tienden a coincidir en ambos instrumentos.

Por lo tanto, la relación entre las tasas de las hipotecas y los TES, es muy representativa: en los últimos 12 meses, el coeficiente de correlación asciende al 89%.

Efecto sobre los créditos hipotecarios

La tasa de mercado de los TES que vencen en 2024, denominada yield, se encuentra en máximos de los últimos 6 años, rondando 8.7% y superando el aumento provocado por el inicio de la pandemia cuando alcanzó 7.6% en 2020.

El incremento en la yield del último año es notable, incidido por la política monetaria contractiva que ha llevado los tipos de interés de intermediación desde 1.75% hasta 5.0%, buscando contener las presiones inflacionarias.

Entretanto, la tasa promedio de colocación de crédito hipotecario, en los últimos 12 meses, ha aumentado 96 puntos básicos (0.96 puntos porcentuales), por lo que el spread (diferencia entre las tasas) se encuentra en mínimos no observados: la media de 10 años de dicho spread es 480 puntos básicos, mientras que al último dato de abril es tan solo 139 puntos.

La compresión del spread está explicada principalmente por la mayor tasa de los TES, por lo que, dada la relación inversa entre tasa y precio, estos títulos se empiezan a tornar atractivos para las entidades financieras puesto que podrían generar mejores rendimientos en el mediano plazo –y con menor riesgo– que los créditos hipotecarios.

Expectativa

Para conservar la diferencia entre ambos, el mercado debería empezar a observar una mezcla de movimientos. Por un lado, continuar la transferencia de la política monetaria hacia las tasas de los créditos hipotecarios y, por otro, moderarse el incremento de los TES dado que los agentes han descontado los movimientos del banco del central.

Algunas estimaciones sugieren que los créditos hipotecarios podrían aumentar hasta el entorno de 10.5%-11.0% y las tasas de los TES moderarse a la zona de 8.0% por lo que el spread probablemente rondará 250 puntos básicos en el futuro próximo.