Que es la vivienda sin animo de lucro y por que es un modelo exitoso en varios países

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La ciudad de Vancouver, en Canadá es un ejemplo bastante interesante del concepto de la vivienda sin animo de lucro o non-market housing. Este concepto, esencialmente lo que busca es proveer a través de todos los estratos socioeconómicos viviendas de gran calidad a un precio que oscila entre el 30% y 60% del precio de una vivienda convencional que es propiedad de un individuo o grupo de inversionistas que buscan lucrarse del alquiler de la propiedad.

La razón por la cual la vivienda sin animo de lucro existe es porque como bien el termino lo explica el individuo o organización que crea y administra la propiedad no tiene intención de obtener un beneficio económico al alquilar la propiedad y el costo del arrendamiento únicamente se destina para cubrir el costo de electricidad, agua, calefacción, reparaciones locativas, pago de financiación e impuestos.

¿Cómo se regulan los precios de arrendamiento en el mercado convencional?

Un apartamento, por ejemplo tomemos un apartamento de 60 m², dos habitaciones y un baño ubicado en el barrio Laureles en Medellín vale lo que vale porque el mercado regula su valor de acuerdo a quien este dispuesto a pagar mas por el, lo que claramente beneficia al propietario de este porque el retorno sobre su inversión será mas y mas alto en el tiempo en una economía saludable.

Viendo este ejemplo a un nivel macroeconómico el hecho de que esta vivienda y el tipo de viviendas similares en la zona sean cada vez mas costosas es debido a dinámicas como la llegada de extranjeros a la zona que tienen mayor capacidad adquisitiva, la migración de población local que migra de otras partes de la ciudad que se han vuelto muy costosas para estas y que buscan vivir ahora en, para este ejemplo, Laureles para tener un sitio de su presupuesto y otras dinámicas similares hacen que los precios continúen aumentando y causando gentrificación de la población local que le es imposible cubrir el costo de su vivienda lo cual ha sido un gran problema en ciudades como Mexico DF y ahora lo esta siendo en Medellín.

¿Pero por que existen viviendas sin animo de lucro?

La respuesta es bastante simple. Hay organizaciones, como por ejemplo cooperativas, organizaciones religiosas, organizaciones sin animo de lucro y organizaciones gubernamentales que simplemente reconocen y promueven que la vivienda es una necesidad básica del ser humano y que no debe de ser tratada como un instrumento para lucrarse.

Dentro de este concepto, existen varios tipos de vivienda especializada como por ejemplo vivienda para adultos mayores, refugiados, madres solteras, migrantes, entro otros.

¿Cómo funcionan las dinámicas de estos arrendamientos en el tiempo?

El desarrollo de este tipo de vivienda comienza claramente con la compra de un lote y la financiación del desarrollo del activo inmobiliario. Estos dos costos son los mas altos que se deben de cubrir en el tiempo y representarán una gran porción de lo que los inquilinos de estos inmuebles pagarán por los próximos años, sin embargo, estos créditos eventualmente se pagarán en su totalidad.

Por lo tanto, una vez la financiación desaparezca de la ecuación del arrendamiento, el costo de la vivienda para las personas que vivan en este tipo de inmuebles será extremadamente bajo comparado con una propiedad con un propietario tradicional ya que la renta únicamente debe de cubrir los costos básicos de mantenimiento de la propiedad.

¿Quién puede vivir en una de estas propiedades?

Las organizaciones que administran estos activos inmobiliarios generalmente crean el proyecto con listas de espera y contratos a 5 años. Al final de estos 5 años generalmente se espera que el residente de paso a otro grupo familiar que ahora podrá ocupar esta vivienda. Esta dinámica no es necesariamente atractiva si se busca dar vivienda accesible para la mayoría de la población, por lo tanto la respuesta no es hacer arrendamientos mas cortos y rotación mas alta. De hecho la solución esta en construir mas y mas vivienda sin animo de lucro.

El ejemplo de Viena, Austria

60% de la población de Viena vive en una propiedad sin animo de lucro, sin importar el nivel socioeconómico lo que causa una dinámica bastante interesante en el mercado inmobiliario. Cuando hay una abundancia de vivienda sin animo de lucro, los propietarios que buscan una rentabilidad de sus propiedades ahora deben de competir con precios mas accesibles para arrendar sus propiedades causando que la población viva en mejores condiciones y tengan mas capacidad adquisitiva para invertir en otros rubros de sus gastos mensuales mejorando consecuentemente su calidad de vida y la economía local.

La forma en la que el gobierno Austriaco incentiva esta dinámica es bastante interesante. Claramente ese gobierno es uno de los mayores propietarios de propiedad raíz per cápita en el mundo pero adicional a los esfuerzos públicos para proveer este tipo de vivienda, las organizaciones privadas que buscan construir este tipo de proyectos pueden aplicar a créditos públicos a tasas muy bajas, porque el gobierno entiende la consecuencia y beneficio de esta solución para la economía nacional y local.

¿Cuál podría ser una solución que aplique a nuestra bella Colombia?

No creo que la solución este en eliminar la posibilidad de que el sector privado construya viviendas para comercializarlas para que la población las compre para su propio disfrute o las alquile con ánimos de lucro y enfocarnos en construir torres estilo soviético con la cara de Iósif Stalin y Hugo Chávez para dar vivienda accesible y obligatoria para todos lo que claramente tendría unos efectos bastante negativos para todos y de lo cual ya hay bastantes ejemplos, mas que suficientes, a nivel mundial.

Creo que la solución se encuentra en las manos del emprendimiento, creatividad e ingenio de quienes podemos ver los problemas, como los altos costos de arrendamiento, como grandes oportunidades. Por ejemplo, un proyecto inmobiliario sin animo de lucro tendría un 0% de vacancia, predictibilidad del costo de arrendamiento en el tiempo, efectos bastantes positivos para la población y economía local y dinamismo con el sistema bancario porque financiar un proyecto inmobiliario de esta clase representa una apuesta con 0% de riesgo para la entidad financiera por las razones expuestas anteriormente.

¿Qué pensas vos? Si llegaste hasta aquí primero te agradezco por leer y segundo me gustaría mucho saber que pensas sobre esta ultima idea. Mándame un correo a diego@elyssa.app y charlamos!