REFLEXIONES SOBRE EL FUTURO INMOBILIARIO 2020 - 2021

Es ya común que todos los que trabajamos en este apasionante sector inmobiliario, en todas sus variantes, elucubremos sobre lo que puede ocurrir los próximos meses, y quiero aportar mi humilde reflexión en base a experiencias y todos los datos que tenemos alrededor. 

Es obvio que todo está condicionado a la evolución de la actual pandemia, los cambios de los próximos meses, las esperanzadoras noticias de una próxima vacuna y las incógnitas de su efectividad y despliegue, pero hay certezas que no podemos negar y de eso es de lo que quiero hablar. 

Certeza que por un lado giran en torno a la decisión, decisión de compra de una vivienda o de realizar una inversión inmobiliaria. Todos aquellos particulares que ya tenían tomada la decisión de compra en los meses de enero, febrero.... e incluso marzo, de un modo u otro, han continuado adelante con sus operaciones y gracias a los esfuerzos de muchos profesionales han llegado a cristalizar la operación, de ahí la desvirtualización de las estadísticas ya que los plazos indudablemente se han alargado. 

Pero llegamos a los meses posteriores, con confinamientos, teletrabajo.... y en esta “nueva normalidad” (termino que repudio enormemente) las decisiones son diferentes y quiero hacer dos grandes diferenciaciones, los particulares y los corporativos. 

La incertidumbre es el mayor enemigo de la decisión, y obviamente todos aquellos particulares que aún no habían tomado la decisión de compra, como poco la retrasarán hasta llegar a una verdadera normalidad, en el peor de los casos descartarán la idea de compra o derivarán su necesidad al mercado del alquiler. El último trimestre del año será duro para las inmobiliarias y promotoras ya que creo que las ventas serán escasas, y si consideramos que hasta que el comprador hace efectiva su decisión de compra tarda cerca de tres meses y sumamos los meses de inactividad será en el primer trimestre de 2021 cuando veamos el inicio de una reactivación de este segmento de mercado con operaciones en firme. Las grandes promotoras con objetivos cercanos a las entregas de 2.000 ud/año aprox., cómo poco, tendrán que sumar un año a sus previsiones de objetivos, con el consiguiente remanente de unidades y retraso en el inicio de nuevos proyectos, los que sean prudentes, que afectará directamente a las constructoras. 

Para el corporativo, por así llamarlo, los fondos, inversores.... en definitiva, los “buscadores de rentabilidad”, existe un escenario distinto. La liquidez existe, está disponible y al igual que los particulares, muchas operaciones acordadas que no se han podido materializar por la inactividad obligada se formalizarán antes de final de año, viviremos un rally desde septiembre hasta final de año para terminar el trabajo iniciado.  

Se abre un nuevo escenario, cabe esperar que se dispararán las operaciones en el sector hotelero, tremendamente castigado estos meses, pero ojo, mucho cuidado, habrá muchos inmuebles a la venta por propiedades necesitadas de liquidez, pero si alguien ha sido castigado en este periodo son los operadores hoteleros, y poner un inmueble en rentabilidad a través del operador hotelero será mucho más difícil, menor precio, pero también menores rentas. Quizá en valores absolutos los porcentajes de rentabilidad se mantengan, pero costará mucho más cuadrar las operaciones. Este planteamiento es extrapolable al sector socio-sanitario donde se replicarán estas circunstancias. 

El E-Commerce ha venido para quedarse, todos llevamos asistiendo al renacimiento de este nicho de mercado logístico desde hace muchos meses atrás, conscientes todos que el recorrido solo será hasta el medio plazo, cuando las estructuras logísticas estén asentadas y completadas, volverá a sus niveles normales de años atrás. 

El Santo Grial de nuestro sector, el residencial, no creo en el trasvase de viviendas turísticas al arrendamiento habitual. Los que necesitaban hacerlo, ya lo han hecho arrastrados por las necesidades financieras (pequeños inversores con hipotecas...), nadie va a renunciar a las elevadas rentabilidades cuando todo esto pase y una posición financiera cómoda permite esperar la llegada de la normalización, por lo que no creo en el aumento de la oferta de alquiler por esta vía más allá del pequeño repunte que ya hemos vivido. Si lo sumamos a lo anteriormente comentado de la demanda particular, el BTR “Built to Rent”, continuará con su particular despegue con una demanda asegurada para cubrir la necesidad de vivienda en los núcleos urbano. Al igual que los Sale and Lease Back, especialmente en el retail que se está adaptando rápidamente a las nuevas reglas de mercado y la subsiguiente adaptación del producto inmobiliario necesario. Hay que adaptarse a la nueva demanda. 

Continuaremos con las operaciones distressed, aún queda mucho por digerir del pasado pese a que los grandes paquetes o carteras tan golosos desaparecieron hace años, continuará el goteo de nuevas carteras a la venta, máxime que es un gran momento para que las entidades bancarias que aún no lo ha hecho, aligeren más sus carteras de adjudicados en previsión de entrar en la financiación de empresas que se avecina, por lo que seguirán surgiendo oportunidades cabales para alcanzar la tan ansiada rentabilidad. 

Me dejo cosas en el tintero, pero no quiero dejar pasar las corrientes que hablan de las futuras casas COVID y cambiar el diseño de las viviendas para adaptarlas a la pandemia como he visto en muchos webinars, foros y artículos. Desde que se aprueba un básico pasan mínimo 18 meses hasta que se entrega esa vivienda a su propietario final. ¿Alguien a primeros - mediados de 2023 se acordará del COVID?, es más que probable que no, por lo que se corre el riesgo de tener viviendas que no tengan mucho sentido. Pero si eso significa que nacen nuevos planteamientos a la hora de diseñar el producto inmobiliario, bienvenido sea, ya que, pese a que algo se ha avanzado, llevamos muchos lustros de conservadurismo entregando viviendas exactamente iguales sin ningún tipo de diferenciación. Dejemos a un lado el cortoplacismo, pero esto daría para otra larga reflexión. 

El sector inmobiliario es un sector donde la acción - reacción no es inmediata, es similar a las ondas que produce una piedra lanzada a un lago, las ondas tardan en llegar a la orilla. Las ondas de la piedra del COVID están empezando a llegar y llegaran más. No son buenas ni malas, nuestro desafío es saber anticiparnos y, sobre todo, adaptar nuestras estrategias a la llegada de las mismas. Y el nuevo escenario, al menos desde mi punto de vista, no es en absoluto negativo, solamente diferente, pero prometedor y con buenas perspectivas, hay que esperar a que llegue la onda a la orilla y estar preparados. 

Madrid, 28 de agosto de 2020.